La gestión activa de la inflación en los contratos hoteleros
Tras adaptarse a la pandemia y a épocas con enorme volatilidad de costes, el aumento de la inflación está ahora más que nunca dentro del orden del día. En el actual contexto inflacionista, que no muestra síntomas de disminuir a corto plazo, las empresas hoteleras se preguntan cómo deben afrontar contractualmente esta compleja situación. Al ser los contratos del sector hotelero diseñados a largo plazo, más que nunca hay una necesidad de reflexión estratégica en torno al impacto de la inflación en los márgenes y en la capacidad de las empresas hoteleras para hacer frente a sus pagos.
En este marco contractual, hay diversos aspectos a identificar, analizar e implementar. Estos aspectos pasan por comprender los resortes legales y contractuales disponibles, tales como la indexación de la inflación y los pactos para controlar las consecuencias concretas derivadas de un incumplimiento contractual ante circunstancias exteriores imprevisibles o inevitables, así como administrar el riesgo de duración.
En primer lugar, debemos analizar la clase de contrato al que nos enfrentamos. En este sentido, encontramos grandes diferencias entre un contrato de arrendamiento y un contrato de gestión hotelera. Un contrato de arrendamiento, grosso modo, es más sensible a la inflación, ya que generalmente regula el pago de una renta fija mínima (a menudo con cláusulas de ajuste o indexación de rentas a base de variaciones en el IPC) durante un período de tiempo prolongado.
No obstante lo anterior, los contratos de gestión no están exentos totalmente de las consecuencias sobre el resultado de los negocios de un IPC disparado. Precisamente la escalada de precios lleva a muchos arrendatarios a plantearse revisar sus cláusulas de actualización de precios. No hay ningún impedimento jurídico que imposibilite firmar algo distinto a “la típica cláusula del IPC”. Un claro ejemplo, muy de moda en la actualidad, es incluir, o renegociar si estamos a tiempo, límites máximos (caps) que permitan evitar que se trasladen en su totalidad al nivel de renta los IPC disparados.
Estos límites pueden ser indefinidos en el tiempo o temporales, con posibles suspensiones a la actualización completa del IPC en periodos que, de no aplicarse la suspensión, pueden resultar excesivamente gravosos para alguna de las partes. Otras alternativas son incluir actualizaciones, ya sean fijas o flexibles, que permitan la renegociación a mercado, entre otras palancas.
Tampoco es baladí emplear otros índices alternativos al IPC como el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), índice introducido a través de la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española. Este índice es más estable que el IPC y toma como base los datos del IPC de la zona euro, más bajo tradicionalmente frente al “IPC español”.
Otro aspecto protagonista en épocas de inflación son las cláusulas de fuerza mayor que desplazan, en todo o en parte, el régimen legal pactando las consecuencias concretas derivadas de un incumplimiento contractual ante circunstancias exteriores, imprevisibles o inevitables que afecte al cumplimiento de las obligaciones. Cláusulas similares a las cláusulas de fuerza mayor son las denominadas cláusulas de Material Adverse Change -MAC- en las cuales se ofrecen a una o a ambas partes el derecho a rescindir del contrato o a exigir su adecuación ante un deterioro tangible concreto.
Una alternativa creativa consistiría en incidir, como solución temporal, en los componentes de renta variable dependiente de los ingresos o beneficios reales. En estos casos, se buscarían negociaciones win win donde ambas partes participan de parte del riesgo y ventura del negocio hotelero en estas situaciones excepcionales. De esta manera las cargas exógenas del negocio son compartidas entre todas las partes de los contratos.
Finalmente, destacar que la atenuación de las consecuencias de la escalada del IPC debería ser igualmente trasladada a terceros intervinientes en la explotación hotelera, revisando de buena fe contratos con proveedores, de modo que también se incluyan cláusulas de inflación o ajustes de precios en función de factores específicos y más apropiados. Si bien estos contratos suelen ser de duración anual y, por tanto, ya en teoría plasman instintivamente los incrementos de precios, es importante igualmente introducir mecanismos de control de costes.
En este punto cobran gran importancia mecanismos de renegociación periódica tanto en cláusulas de aumento de precios como pactos en materia de plazos de pago para ajustarse a los cambios en las condiciones del mercado, incluida la inflación.
En conclusión, la inflación elevada y persistente tiene amplios costes económicos deteriorando la competitividad, dificultando la concertación de contratos a largo plazo y desvirtuando la información que deben transmitir los precios. En el sector hotelero, simplemente aumentar los precios en medio de la inflación tiene el potencial de dañar las relaciones entre clientes, hoteleros y propietarios de los inmuebles. Por ello, el sector debe conocer que tiene distintos resortes jurídicos y alternativas que le permiten capear la inflación.
Esos mecanismos son, entre otros, cláusulas de actualización de precios en base a índices de precios (no necesariamente el IPC), cláusulas de fuerza mayor (o de graduación de la incidencia de factores exógenos a los negocios regulados contractualmente) o la introducción de mecanismos de renta variable dependiente de los ingresos o beneficios reales.