El ‘crono-urbanismo’: ¿cómo influyen los servicios y la distancia a la renta en Sevilla, Madrid y Barcelona?
Es poco probable que un habitante, futuro comprador o inquilino, se preocupe por todas las comodidades de la ciudad a la hora de decidir dónde vivir. En cambio, puede interesarle la oferta y la calidad de los servicios disponibles en la ubicación deseada. Este concepto se denomina ciudad de los 15 minutos o crono-urbanismo, y postula que el bienestar social de la ciudad es proporcional a la oferta de servicios y a la posibilidad de desplazarse a pie o en bicicleta a ellos. En otras palabras, cuanto más cerca estén estos servicios, mayor será su bienestar urbano.
El crono-urbanismo distingue siete factores de bienestar que afectan a aspectos concretos de la vida urbana: desplazarse, disfrutar, abastecerse, educarse, trabajar, cuidar y vivir. Aunque cada uno de estos factores incluye tipos específicos de servicios dentro de su zona de influencia, desde la herramienta que desarrollamos, Amenities Magnet, podemos ya obtener una evaluación comparativa inmediata entre ciudades de toda Europa. Además de evaluar la oferta de servicios a los que puede acceder un habitante en una zona de influencia normal y medir anualmente el auge y/o declive del atractivo de una ubicación respecto a los servicios de que dispone.
Gracias a esta herramienta basada en el aprendizaje automático combinado con la IA explicable, y la experiencia de los profesionales de la compañía, es posible transformar el ruido en señales de conocimiento y conectarlas a las rentas.
En definitiva, la oferta de servicios y la densidad de hogares están altamente correlacionadas y evolucionan a la par. En 2021, había 112 equipamientos disponibles para 1.111 hogares por km² de media en las ciudades europeas. Aquellas poco densificadas, como Helsinki, Lisboa, Lyon y Estocolmo, ofrecen a sus menos de 500 hogares por km² menos de 50 equipamientos por km². Mientras que las ciudades muy densificadas, como Berlín, Bruselas, Copenhague o Múnich, ofrecen de media más de 270 servicios a más de 2.000 hogares por km².
Los valores inmobiliarios están relacionados con la oferta de servicios. El nivel y el potencial de crecimiento de los alquileres residenciales se explica por los servicios de los que están rodeados. Asimismo, el crecimiento de los servicios es limitado en las ciudades que ya han experimentado una densidad considerable.
El caso de Sevilla, Madrid y Barcelona
Podemos conocer cuál es el nivel de equipamiento de una ubicación en relación con todos los lugares a los que se pueden llegar en 15 minutos en coche tomando como ejemplo dos barrios sevillanos: El Porvenir y Los Remedios.
Los servicios que ofrece El Porvenir en mayor proporción están ligados a la educación, el acceso a parques y zonas de juego. Asimismo, carece de acceso a servicios de cuidado diarios. Ello nos permite concluir que es un barrio principalmente dirigido a familias con niños en edad escolar.
En el caso del barrio de Los Remedios, este proporciona a sus habitantes opciones para disfrutar, abastecerse y cuidarse a diario, además de acceso a parques y zonas de juego. Sin embargo, carece de servicios de educación. Por lo tanto, el público perfecto para esta localización son personas que buscan opciones de ocio y familias con niños pequeños.
En lo tocante a la ciudad de Madrid, la herramienta muestra que la distancia a los hospitales y a los servicios de alquiler de bicicletas es importante. El alquiler medio de los pisos disminuye más de un 2% si el hospital más cercano está a 500 metros o más. Asimismo, el precio del alquiler aumenta si este servicio se encuentra a 500 metros de la vivienda.
Y en el caso de Barcelona, la distancia a la estación de autobuses y al médico es importante. El precio de alquiler de los pisos se mantiene estable si hay una parada de autobuses en un radio de unos 250 metros. Fuera de este radio, los alquileres disminuyen. Asimismo, se premia la cercanía a los servicios médicos: cuanto más lejos de estos servicios, menor es el precio del alquiler.
En 2021, Madrid, Barcelona, Helsinki, Luxemburgo y Estocolmo mostraron un aumento de los servicios en torno al 90%, junto con un incremento del número de hogares del 5,3% de media. En general, un punto porcentual en el número de hogares durante estos cuatro años se tradujo en un aumento de la oferta de servicios de 2,9 puntos porcentuales. Dicho de otro modo, el crecimiento demográfico va acompañado de un aumento de la oferta de servicios.
En definitiva, la oportunidad de cambiar el tejido urbano de los servicios dando forma a una zona específica de la ciudad es mayor si esta está menos densificada.