Prima la flexibilidad de espacios como modelo de negocio

Al igual que consumimos la música gracias a Spotify o las series vía Netflix, vemos como el usuario necesita de una gama amplia de consumo de espacio que va más allá de un contrato a largo plazo. Lo vemos en el sector de oficinas, retail, living y estas nuevas exigencias por parte del usuario que implica retos en la comercialización donde el canal online cobra mucha más importancia en la gestión y los equipos de gestión tienen que acostumbrares a gestionar diferentes tipos de contrato.

La tendencia, que viene para quedarse, es la flexibilización del inmobiliario y para ello se va a requerir de una adaptación en las valoraciones de activos o en la financiación y refinanciación de los mismos.

Si nos centramos en activos de oficinas, en Estados Unidos los edificios de oficinas se están quedando vacíos y nos preguntamos si en España puede ocurrir lo mismo con el teletrabajo. Begoña García, directora general del grupo constructor Cador confirma que en oficinas la tendencia es la flexibilización. “Nosotros como constructora de oficinas lo hemos notado continuamente. Cada vez se diseñan oficinas más Flex, se está yendo sobre todo a alquilar oficinas a corto plazo o casi a diario como en los hoteles. Ahora la filosofía es: necesito una oficina hoy y la alquilo para hoy y eso también nos lo da el talento de las personas porque la forma de trabajar es diferente y por tanto ahora mismo necesitamos ser flexibles”.

El mundo ha cambiado y las necesidades hoy de todos los potenciales inquilinos y usuarios de las oficinas son distintas. “La pandemia nos ha traído un movimiento muy ágil de flexibilización y teletrabajo y la oficina ahora ya no está plenamente ocupada como estaba antes. Ahora las empresas se tienen que plantear como conseguir optimizar ese espacio para unos usos que han cambiado porque ya no necesitan dar soporte a 50 empleados con puestos permanentes, hay días que contarán con 30 puestos y otros 20, entonces hay que jugar con espacios alternativos que te den esa flexibilidad, porque nuestra manera de usar las oficinas ha cambiado. Ahora la oficina no solo se usa para trabajar, sino para compartir tiempo de encuentro y de relación con tus equipos de trabajo”, explica Eva Cuesta, directora general de Acerta.

En el mercado inmobiliario había tradicionalmente dos actores: los propietarios del inmueble y los clientes o arrendatarios, es decir las compañías. Y las personas que trabajaban no actuaban para nada. Ahora mismo eso ha cambiado radicalmente, los trabajadores son los protagonistas. El usuario se ha puesto en el centro de las decisiones. “En Merlin no gestionamos ladrillos, sino personas y hemos creado LOOM, la división de espacios flexibles con un producto inexistente hasta ahora en el mercado: el consumo de los puestos de trabajo o salas de reuniones en un formato de pago por uso. Con LOOM hemos llegado al extremo de poder contratar una mesa o un puesto de trabajo durante una hora a demanda o un contrato a 15 años hasta 50.000 metros con una corporación. Desde un extremo a otro hay todo un abanico de flexibilización del uso y del espacio” apunta Fernando Ferrero Cantan, director en Merlin Properties Socimi.

El Flex está muy bien, pero no indefinidamente, esa es la conclusión de Inma Ferre, Asset Manager Real Estate en AEW Europe LLP. “La flexibilidad es cara, evidentemente a todos nos encanta ir a un hotel y pasar nuestras vacaciones y tener servicios y esto está fenomenal, pero nadie vive en un hotel o muy poca gente se puede permitir vivir en un hotel. Pensamos que la flexibilidad fue muy útil en la pandemia, y se aceleró, pero yo creo que se da en cierta proporción, es decir, se da en los patrimonios que se pueden permitir tener un porcentaje de oficinas en Flex y en aquellos inquilinos que puedan alquilar un espacio Flex, pero en general, las empresas necesitan una estabilidad y una sede”.

Si antes había que centrarse en las empresas ahora el foco está en el cliente y el problema al que se enfrentan las empresas es cómo atraer de nuevo al trabajador para que vaya a trabajar a la oficina. “El reto está en ofrecer un espacio en el que la gente esté cómoda y no sólo pueda trabajar, sino también acceder a otro tipo de servicios personales de su día a día desde sus oficias. Por ejemplo, nosotros en GMP ofrecemos taquillas para recoger sus compras personales y tenemos acuerdos con distintas empresas para hacer pedidos de los trabajadores como el café, las lentillas, etc., donde desde tu trabajo también puedan gestionar su vida personal. Ofrecemos también una amplia gama de servicios a través de las zonas comunes como gimnasio, restauración, etc., y eso facilita muchísimo” asegura Viviane Saba, directora técnico GMP Property SOCIMI.

Esta tendencia de espacios flexibles no pasa solo en las oficinas también en otros segmentos como el retail. Si nos fijamos en los centros comerciales también hablamos de espacios flexibles porque ya no solo están las tiendas tradicionales, sino que en los pasillos de los centros comerciales se han instalado las pop-up store, tiendas efímeras que han sido todo un éxito. Se trata de buscar espacios y propuestas comerciales flexibles, que se adapten al target, la zona y la forma más directa de acercarse al cliente final.

“Las grandes corporaciones después de la pandemia han reducido su necesidad de metros cuadrados porque van viendo el modo de vida y de trabajo que tenemos y requieren un espacio fijo menor a una renta quizás un poco más alta y lo combinan con unos espacios flexibles que quizás tienen un precio más alto de renta, pero que les compensa con sus necesidades actuales de retención de talento y de equipo. Han cambiado las necesidades laborales y yo creo que hoy las empresas necesitan ajustarse a estos cambios de sus equipos, de su gente y de sus colaboradores” afirma Eva Cuesta.

En esa misma línea, Inma Ferre apunta que “esta reducción de espacios lo que ha hecho es que las corporaciones se acerquen más al centro de la ciudad. Hoy en día, las compañías prefieren tener menos metros en direcciones buenas, que tener muchísimos metros en la periferia. Las oficinas de la periferia están pasándolo francamente mal y sí que estamos viendo que lo que es el CBD, centro de negocios financiero del centro, es lo más demandado”. Sin duda, cada vez más, la gestión en los diferentes activos inmobiliarios tiende a la flexibilización y a un modelo de gestión hotelera donde la experiencia de usuario es fundamental. Esta flexibilización también abarca la normativa que debe permitir cambios de uso o compatibilidad de los mismos y también la constructiva con la industrialización.