Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid: “Si hay cambio de Gobierno tiene que derogar la Ley de vivienda, si la modifica se equivocará”

Este año 2023 es un año atípico con dos elecciones, autonómicas y municipales que ya se celebraron el pasado 28 de mayo y ahora en este mes de julio, el 23, tendremos las elecciones generales. Analizamos el momento que atraviesa el sector inmobiliario con Julián Salcedo, doctor en economía, y buscamos las claves del sector para afrontar los retos a los que se tiene que enfrentar a corto plazo.

¿Cómo evoluciona la economía en España?

El Gobierno asegura que la economía “va como una moto”, pero la verdad es que se está desacelerando, y lo está haciendo desde el cuarto trimestre de 2022. A pesar de que cerramos el año 2022 con un crecimiento del PIB del 5,5%, una cifra magnífica, en el cuarto trimestre el crecimiento del PIB fue bastante menor, se quedó en términos interanuales en el 3,8%.

El Gobierno había fijado en los PGE la previsión de crecimiento del PIB en el 2,1% para 2023, algo que nadie se creía, y se rebajaron las expectativas, pero la economía se ha comportado en el primer semestre de 2023 mucho mejor de lo esperado, apoyada en la inversión y en las exportaciones. Ante esta situación la OCDE ha mejorado esas perspectivas actualizándolas al 2,1% en 2023, pero a cambio las baja para 2024. También las ha actualizado el Banco de España, hasta el 2,3% en 2023, pero las rebaja hasta el 2,2% en 2024 y el 2,1% en 2025, lo que evidencia que la economía española, paso a paso, se va desacelerando. Y lo hará aún más en la medida que tengamos que ajustar nuestro déficit al 3% (4,8% en 2022) y nuestra deuda pública al 60% en 2026, objetivo imposible de cumplir.

¿Están afectando los demás indicadores económicos al sector inmobiliario?

Solo vamos bien en cuanto al crecimiento del PIB, pero todos los demás indicadores son malos: la deuda pública está por los aires, en el 113,2%, los tipos de interés al que pagamos la deuda por el bono a tres años hoy están en el 3,5%, lo que significa que vamos a pagar muchísimos más intereses que lo que pagábamos antes, por la subida de tipos de interés (ya en el 4% y el BCE anuncia otra subida en julio) y por el crecimiento de la deuda y también, además de esto, el déficit público no logramos controlarlo y el gasto público crece de forma incontenible. La inflación subyacente también es un problema.

¿Cuáles son las consecuencias?

El crédito se ha contraído por las medidas introducidas por el BCE para reducir la liquidez y por tanto se conceden menos créditos a particulares y a empresas, luego está claro que el que necesita financiación, y en el sector inmobiliario todo el mundo necesita financiación, no la encuentra o al menos no tan fácil como hace unos meses. Además, la que encuentra lo es a un tipo de interés más alto y con más condiciones, por tanto, esto determina que los costes, aunque, solo sean los financieros, se incrementan y por tanto la rentabilidad se contrae.

¿El sector inmobiliario está sufriendo una desaceleración?

El sector inmobiliario en España ya se estaba desacelerando desde el cuarto trimestre de 2022, pese a que las cifras de compraventas registraron un máximo desde 2008, de forma que en 2023 veremos una reducción del número de compraventas, en torno al 20-25%, y eso son unas 150.000 viviendas menos vendidas. Ya hemos entrado en el tercer trimestre 2023 y las estadísticas publicadas por el INE (marzo 2023) reflejan esa caída, al igual que las hipotecas concedidas, menos 18,3%. Si a esto le sumamos la parálisis que siempre conlleva unas elecciones, en este caso municipales y autonómicas a la vez en 12 comunidades autónomas de las 17, que de alguna manera también se paralizan y se vuelcan en la campaña política y se desentienden de los trabajos del día a día hasta que termine de formarse cada gobierno. Y, por si fuera poco, la convocatoria de elecciones generales anticipadas para el 23J.

¿Cómo ha percibido el sector estas elecciones del 28M?

El sector inmobiliario las ha acogido con ilusión, me parece a mí. La percepción, sin ninguna duda, no es política es economía pura, porque lo que peor funciona en la economía y en cualquier mercado es la intervención y todas las leyes que el Gobierno actual ha aprobado para el sector inmobiliario son intervencionistas, por tanto, distorsionan los mercados y generan ineficiencias e inseguridad jurídica.

¿El sector está descontando una victoria de Feijóo?

Yo no sé si está descontando una victoria de Feijóo, pero por lo menos están cruzando los dedos para que se produzca. Es evidente que las medidas de política económica que ha adoptado el Gobierno en lo que hacen referencia al sector inmobiliario son todas muy negativas, sin olvidar la reciente Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo, con la limitación del precio de los alquileres, declaración de zonas tensionadas, grandes tenedores, etc.

¿Si cambiamos de Gobierno, qué cree que debería hacer respecto a la Ley de Vivienda?

Desde una perspectiva profesional, si se plantea modificar la Ley de Vivienda se equivocará, la ley de vivienda no admite ajustes, sólo cabe una alternativa: derogarla. Además de ser una ley intervencionista e inoportuna, y que vulnera la Constitución al menos en tres artículos, el 14, el 24 y el 33, que hacen referencia a la no discriminación ante la ley, a la tutela judicial efectiva y al derecho a la propiedad privada, además de la invasión de competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas, por eso, no se necesitan retoques en la ley, lo que se necesita es una derogación.

¿Cuál va a ser el papel que van a adoptar los grandes fondos de inversión respecto al sector?

En este momento los grandes fondos inmobiliarios internacionales, y también los españoles, family offices, etc., están en situación de espera, en stand by, ya han superado las elecciones del 28 de mayo, pero están esperando las del próximo 23 de julio y eso significa incertidumbre y parálisis de nuevo en el sector. Es decir, difícilmente se va a materializar ninguna inversión hasta que no se conozca el resultado del 23 de julio.

¿Qué necesita el sector inmobiliario?

ASPRIMA, la asociación de promotores en Madrid, lo ha dicho alto y claro, se necesita que se sienten todos los protagonistas implicados en el sector inmobiliario: profesionales, instituciones, organismos, académicos, con un objetivo común: pensar qué necesita la vivienda, y que se redacte un Libro Blanco de la vivienda para detectar cuáles son las causas principales por las que no está funcionando en España y sí en otros países de nuestro entorno muy próximos, en Europa. Cuando dispongamos de un diagnóstico preciso podremos pasar a las soluciones.

¿España es diferente a otros países de Europa o guardamos similitudes con lo que está ocurriendo allí?

Hemos sido diferentes porque nuestra economía afortunadamente está funcionando mejor de lo previsto, mejor que otras economías europeas, aunque tengamos distorsiones. Para el sector inmobiliario esto ha sido una ventaja, porque la inversión seguía viniendo a España pese a todas estas circunstancias negativas. En Europa, en todos los sectores, pero aún más, si nos centramos en los productos terciarios, como oficinas y comercial, están atravesando serios problemas porque el valor de los activos ha caído. En la mayoría de ciudades europeas las inmobiliarias en este momento cotizan con un descuento alrededor del 30%. Estas son cifras muy importantes porque esa valoración del activo es determinante para la cotización en bolsa o a la hora de determinar el reembolso a los partícipes.