Los pequeños municipios que lideran la venta de vivienda
Benitachell en Alicante, Benaguasil en Valencia y Moncofa en Castellón son las localidades con mayor ratio de traspaso de inmuebles de la región por su parque de viviendas.
La realidad del mercado inmobiliario va más allá de las grandes ciudades, que como Valencia, Alicante, Castellón y Elche copan buena parte de la demanda de casas existente tanto para la compra como para el alquiler. De hecho, existen municipios de menor tamaño donde el mercado inmobiliario se está mostrando mucho más activo si se tiene en cuenta su parque de vivienda existente y su población.
Un estudio realizado por la red de agencias inmobiliarias Tecnocasa para determinar las zonas donde se están produciendo más traspasos por volumen de población desvela que Benitachell en la provincia de Alicante, Benaguasil en Valencia y Moncofa en Castellón son las poblaciones donde el mercado de vivienda está siendo más dinámico en relación a su tamaño. Una clasificación realizada a los municipios que cuentan con más de 5.000 viviendas para evitar la distorsión por los efectos de localidades que por su escasa vivienda puedan acumular grandes variaciones por casos puntuales.
En el caso de Benitachell, una población situada en la costa de Alicante, su rotación de viviendas alcanzó un ratio anual de 4,87 compraventas por cada 100 viviendas existentes en el mercado de segunda mano, que supone alrededor del 90% del mercado. El caso concreto de este municipio de la Costa Blanca está marcado por la fuerte presencia de residentes extranjeros, como alemanes y de otros países europeos. Con casi 4.500 habitantes, más del 60% de ellos han nacido en otros países según el INE. Además, el municipio tiene una fuerte estacionalidad en su población, ya que en el periodo estival alcanza una población de 23.000 personas, multiplicando por cinco su censo. Junto a ella, por encima de las cuatro compraventas por cada 100 al año también se encuentran otros referentes en esa zona de la costa alicantina, como la vecina Teulada, Altea y Jávea.
Si se analiza solo el ratio de ventas de vivienda de nueva construcción en la Comunitat Valenciana, otra población alicantina con un perfil similar por su elevada población de otros países, Finestrat, es la que se lleva la palma. Con 5,11 ventas por cada centenar de unidades multiplica por cinco los niveles de otras poblaciones de la costa, como Almenara en Castellón o Pilar de la Horada y Orihuela en el sur de Alicante, dos de los municipios con más visados de obra nueva en los últimos años.
Muy distinto es el caso y la tipología de Benaguasil, con un ratio de 4,70 viviendas traspasadas al año de cada 100. En su caso es una de las zonas próximas al área metropolitana de Valencia que se ve favorecida por sus buenas comunicaciones con la capital, a la que incluso está conectada a través de la red de MetroValencia. La fuerte subida de los precios en la capital ha impulsado un traslado de la demanda a esas zonas cercanas, que además tras el confinamiento se han visto reforzados allí donde hay opciones de adquirir unifamiliares o chalets.
Según Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa, el mercado de Valencia se encuentra en una situación de mercado maduro, con un volumen de ventas en máximos y precios altos. “Es difícil que en 2023 repitamos las 5.000 unidades y habrá que estar atentos a los precios” señaló, ya que considera que si bajan será un síntoma de la desaceleración del mercado. Según el estudio de Tecnocasa, el 29,7% de las viviendas de segunda mano que se traspasó en el primer semestre del año en la capital valenciana se realiza como inversión por parte de particulares, prácticamente el mismo porcentaje que un año antes.
Con todo, desde la inmobiliaria reconocen que desde septiembre se ha detectado una ralentización y cuesta más tiempo colocar en el mercado viviendas que antes tenían más salida, algo a lo que también han contribuido las mayores dificultades para lograr crédito tras las subidas de tipos de interés. Tecnocasa también apunta que sigue habiendo escasez de vivienda para alquiler. Así, según sus cifras el precio del alquiler del metro cuadrado en Valencia se sitúa en 8,8 euros, tras crecer un 7,6% en el último año. Actualmente estima que la rentabilidad bruta media si se alquila se sitúa en el 7,6%, con un plazo para recuperar la inversión de 13 años.
Cubero destaca la alta rotación como un signo de dinamismo en general del mercado de la Comunidad Valenciana, la segunda por detrás de Baleares en su conjunto en este apartado. Por municipios además de Benaguasil los que registran mayores ratios próximos a la capital son La Pobla de Vallbona, Náquera, Chiva o Montserrat.
En el tercer lugar del podio del mercado local más dinámico por ventas de casas de segunda mano se encuentra Moncofa, en el sur de la provincia de Castellón. Una población que combina tanto la buena ubicación en el sur de la comarca de La Plana Baja y su proximidad a Sagunto y Valencia con el fuerte desarrollo de su franja costera en los años previos a la burbuja inmobiliaria y que incrementaron la oferta tanto de primera como de segunda residencia.