Valencia completa los barrios varados con la burbuja inmobiliaria
Las cicatrices que dejó el estallido de la crisis del ladrillo en los barrios de la capital valenciana hace más de una década empiezan a desaparecer. Las grúas y las nuevas promociones, de hecho, han convertido los solares en un bien escaso y los expertos alertan del posible parón y del alza de precios.
Después de una década, los nuevos barrios de Valencia que empezaron a desarrollar en pleno boom del ladrillo y que en muchos casos quedaron a medio construir y sin finalizar presentan una imagen muy distinta. De apenas algunos edificios solitarios levantados, solares vacíos e, incluso, en algunos casos, estructuras a medio construir abandonadas, en zonas como las Moreras o Malilla la incesante actividad de las grúas de la construcción ha hecho que hoy en día haya más inmuebles que terrenos por edificar.
Es el caso de zonas como el barrio de Moreras, junto a Nazaret, una de las zonas que los promotores consideraban una de las más prometedoras en plana fiebre antes de la crisis por su cercanía a la fachada marítima y al circuito urbano de Fórmula 1, a pesar de que está separada del resto de la ciudad por las vías del ferrocarril. Un barrio diseñado para 2.100 viviendas, pero que en 2010 apenas llegaba a 300 construidos. Sin embargo, la reactivación de la demanda inmobiliaria en Valencia, junto al hecho de que se retomase la línea de tranvía también paralizada desde hace una década y ya operativa (la L10), reanimó a los promotores.
Firmas como Celere, Neinor o Hábitat Inmobiliaria han puesto en marcha promociones en los últimos años. Y Metrovacesa anunció el año pasado un acuerdo con AEW, gestora de fondos inmobiliarios perteneciente al grupo Natixis, para la venta de un total de 216 viviendas en alquiler (build to rent) en Valencia por un importe cercano a los 50 millones de euros en dos edificios residenciales en la zona de Moreras, donde Metrovacesa contaba con otras dos promociones en construcción que suman 124 unidades destinadas a la venta.
Una evolución similar han vivido barrios en desarrollo como Quatre Carreres, donde la empresa encargada de su desarrollo y urbanización, una filial de la división inmobiliaria de Caja Castilla-La Mancha, llegó a quebrar. En ese distrito el plan urbanístico contemplaba 1.700 viviendas. Apenas un 30% se construyeron antes de 2017, pero la reactivación inmobiliaria y la disponibilidad del suelo ha hecho que desde entonces la actividad haya sido frenética, con más de 35 edificios en obras durante el último par de años. Una actividad constructora a la que se ha sumado el inicio de los trabajos del futuro recinto multiusos Arena Casal España, que promueve Juan Roig como sede del Valencia Basket, y para todo tipo de conciertos y eventos.
El otro gran ejemplo es Malilla, un distrito que con la instalación del nuevo hospital La Fe, que abrió sus puertas en 2010, también era una de las grandes zonas de expansión urbana por antonomasia. El PAI denominado Malilla Norte contemplaba más de 2.300 nuevas viviendas, pero con la crisis el macrocomplejo hospitalario ha vivido prácticamente en solitario. Hoy, sin embargo, cuenta en frente con decenas de torres de hasta 20 alturas después de que esa zona fuera una de las primeras en la que apostasen por invertir en Valencia grupos inmobiliarios como Aedas o Neinor.
De hecho, el crecimiento urbano ha ido más lejos de ese barrio y ha saltado algo más allá, junto al nuevo cauce del Turia y la V-30 con la apuesta de la promotora AQ Acentor, del fondo alemán Aquila, de reconvertir unos terrenos donde desde hace décadas se han anunciado proyectos de macrocentros comerciales y de ocio fallidos. La inmobiliaria lanzó Turianova, un nuevo barrio con una inversión de 700 millones de euros donde está previsto el desarrollo de 2.300 viviendas, de las que la propia AQ Acentor tiene previsto levantar 1.200 unidades. Una buena parte de ellas ya están avanzadas y el promotor también ha llegado a acuerdos con fondos para vender parte del desarrollo para destinarlo a viviendas en alquiler.
Con el acelerón de la vivienda de obra nueva en Valencia en los últimos años, ahora la preocupación para los promotores es la falta de bolsas de suelo disponible para nuevas promociones. Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universidad Politécnica de Valencia, volvió a incidir recientemente en que “tenemos un problema muy grande” con la escasez de suelo urbanizado para desarrollar vivienda en el municipio de Valencia. Según el responsable del Observatorio que se elabora trimestralmente, los datos provisionales del segundo trimestre muestran una caída de la oferta de obra nueva del 17% respecto al año anterior, cuando en 2021 la oferta ya había bajado un 55%.
Aumento de los precios
Y eso también está repercutiendo en una fuerte subida de los precios, con hasta un 15% de aumento del precio de la vivienda en la ciudad de Valencia en un año según el último informe de ese organismo. El Observatorio considera que no es previsible una reducción de la demanda, que seguirá superando claramente a la oferta por varios motivos, como el ahorro acumulado de las familias debido a la pandemia. “Además, se añaden dos factores relacionados entre sí, como son una alta inflación y la evolución en los tipos de interés, que potencian este desequilibrio”, apunta el último estudio sobre la situación en Valencia.
Unos precios que también han subido en el caso del alquiler y que hacen que sólo en dos distritos de Valencia el alquiler sea inferior al coste medio mensual de la hipoteca. Según los datos del portal Fotocasa, en lo que va de año el precio medio del alquiler ha crecido un 17%, tras casi duplicarse respecto a 2015.
Cos-Gayón cifró la demanda media anual de vivienda de obra nueva en Valencia en 3.000 unidades al año, según los datos de los últimos 20 años. “Actualmente hay suelo para entre 7.000 y 9.000 viviendas”, es decir, para algo mas de dos años. Una situación que consideró preocupante ante los largos plazos necesarios para tramitar y recalificar suelo. Sus estimaciones cifran en unas 80 las promociones actualmente en venta en la ciudad.
El presidente la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de Valencia (APROVA), Antonio Olmedo ha apuntado que la “capacidad de absorción” de esta necesidad de suelo en los PAI del Grao y Benimaclet está en una “situación de indefinición”, y que en el caso de Benimaclet, la vicealcaldesa, Sandra Gómez, abrió la puerta a subir la edificalidad, pero días después de sus declaraciones Compromís se pronunció en sentido contrario. La otra zona que debería desbloquearse es la del eterno parque Central. Además, ha subrayad la necesidad de actualizar el Plan General de Ordenación urbana (PGOU), que data de 1988 y obedece a las “exigencias de aquella época”.