La Generalitat ya ‘espía’ miles de transacciones de vivienda

El decreto-ley de tanteo y retracto impulsado por la Conselleria de Vivienda y aprobado en julio por Les Corts Valencianes ya opera a pleno rendimiento. El departamento que dirige Rubén Martínez Dalmau (Unides Podem) ya tiene acceso a miles de operaciones inmobiliarias en las que puede interferir haciendo uso de esta herramienta, según precisan a elEconomista fuentes de la conselleria. La norma fue desarrollada con el propósito de incrementar el parque público de vivienda en las zonas más tensionadas de la Comunitat.

En total ya son más de 2.000 las notificaciones que ha recibido la Generalitat, que explica a este medio que se está fijando, fundamentalmente, en las transacciones de más de cinco residencias, las de edificios completos, y en las operaciones que se materializan entre personas jurídicas. “No tenemos intención de intervenir en el mercado entre particulares”, asegura preguntada al respecto la directora general de Vivienda, Elena Azcárraga.

El decreto-ley, no obstante, introduce una novedad fundamental: ahora la Generalitat Valenciana puede interferir en la compraventa de vivienda libre. Hasta la fecha solo podía ejercer su derecho de tanteo cuando se trataba de viviendas protegidas, y se daba además la circunstancia de que la administración no hacía un uso intensivo del mecanismo. Martínez Dalmau, sin embargo, parece dispuesto justo a lo contrario, tal y como demostró su departamento en julio con la adquisición de 218 viviendas protegidas que Banco Sabadell se disponía a vender al fondo Cerberus. Lo hizo por un precio de 8,5 millones de euros (a una media de 39.000 euros por vivienda).

El vicepresidente segundo y titular de Vivienda tildó la compraventa de “histórica” por tratarse de “la mayor operación de adquisición de vivienda pública mediante tanteo que se ha hecho nunca en España”, y trasladó que se trata solo del punto de partida hacia el objetivo recogido en el Plan Hàbitat 20-30, que persigue “duplicar, en un plazo de diez años, el parque público de viviendas y ponerlas inmediatamente a disposición de la gente más vulnerable”. Su objetivo es situar el total de inmuebles del parque público en los 35.000.

Esta ambiciosa meta implicaría sumar una media de 3.500 viviendas anuales durante la próxima década, pero todo apunta a que las próximas operaciones que realice el departamento serán de volúmenes muy inferiores al del paquete de viviendas adquiridas a Banco Sabadell.

“Estamos mirando operaciones interesantes de diez viviendas, de nueve viviendas en otro municipio, etc., nos fijamos siempre en las que tienen un coste inferior a los 100.000 euros por unidad y priorizamos las zonas más tensionadas, entre las que se encuentran Valencia, Alicante y sus áreas metropolitanas”, relata Azcárraga, que destaca que “las direcciones territoriales de la Generalitat están haciendo un esfuerzo enorme”.

“Nuestra intención es, una vez somos notificados de que va a producirse una operación, contestar si nos interesa o no en un plazo de entre dos y tres días y, sobre todo, contestar rápido cuando tenemos claro que no nos interesa. Formalmente tenemos dos meses para resolver y cuatro para pagar si queremos quedárnoslas, pero estamos contestando rápido para no trabar el mercado”, precisa la dirigente.

Esta cuestión, la interferencia burocrática en las operaciones, fue una de las críticas a la medida tanto de los empresarios como de la oposición. PP, Cs y Vox votaron en contra del decreto-ley, pero los populares fueron más allá y presentaron un recurso contra la norma ante el Tribunal Constitucional.

El PP argumentó que el decreto invade competencias exclusivas del Estado y que supone la “expropiación de un derecho fundamental” como es la propiedad privada. Así lo anunciaron el portavoz en el Senado, Javier Maroto, y la presidenta del PPCV, Isabel Bonig, en una rueda de prensa en la que precisaron que el recurso fue presentado por un grupo de 50 senadores.

Según manifestó Maroto, presentaron el recurso para que “cualquier persona que quiera vender una casa pueda elegir a quién se la quiere vender”. “La intervención y el ataque a la propiedad privada no va con el PP”, aseveró. Bonig, por su parte, advirtió que con este decreto de tanteo y retracto “la administración puede quedarse con viviendas libres y protegidas durante toda la vida que hayan sido adquiridas por una ejecución hipotecaria, dación en pago o un reconocimiento extrajudicial”.

“No solo afecta a las compraventas de inmuebles, también a la venta de acciones e inmuebles adscritas a actividades económicas. Supone burocratizar, paralizar inversión, no dar seguridad jurídica a los inversores y condenar a aquellos que quieren comprar y vender a estar supeditados a que la Generalitat tenga a bien ejercer su derecho al tanteo y retracto”, agregó la líder del PP en la Comunitat.

Isabel Bonig recordó además el rechazo al decreto manifestado por colectivos como el colegio de notarios, los colegios de registradores o las agencias inmobiliarias. “Todos han protestado. No puede ser que la Generalitat tenga un derecho de adquisición preferente y lo tenga que manifestar en un plazo de un mes, lo que supone la paralización de las gestiones”, afeó.

Está por ver qué ocurre con el mencionado recurso, si paraliza o no la herramienta recién impulsada por Vivienda para ampliar su parque público. Martínez Dalmau replicó al PP que su departamento, “ante la falta de concreción sobre la motivación del recurso de inconstitucionalidad, se encuentra a la espera de disponer del escrito para realizar una valoración técnica de las cuestiones planteadas en el mismo”.

Al tiempo, lamentó que “en la actual situación de crisis social y económica provocada por la pandemia del Covid-19, el Partido Popular obstaculice una vez más las vías para garantizar un derecho básico para el disfrute del resto de derechos, reconocido por la Constitución Española y la normativa internacional aplicable, como es el derecho de todas las personas a acceder y disfrutar de una vivienda digna”.

Cesión a los ayuntamientos

Mientras dirime el Tribunal Constitucional, la Conselleria de Vivienda sigue su hoja de ruta, que pasa por ceder a los ayuntamientos el derecho de tanteo y retracto para hacer la herramienta más efectiva. En esta línea, el departamento ya ha aprobado el convenio de colaboración tipo con los consistorios que decidan adherirse y ya lo negocia con varios.

Mediante el mismo, la Generalitat “facilita la adquisición de vivienda por parte de los ayuntamientos, cediendo los derechos de tanteo y retracto titularidad autonómica, ya que considera que es el medio idóneo para consolidar el patrimonio público de viviendas, dado que estos inmuebles, en la mayoría de casos, están en condiciones de ser puestos a disposición de la ciudadanía con carácter inmediato”, explicó al respecto la Conselleria de Vivienda.

“La adquisición de vivienda por parte del ayuntamiento posibilita que este gestione tanto las cuestiones relativas a su habitabilidad como su adjudicación. Con ello se agilizan las tramitaciones, se evita que los interesados tengan que darse de alta como solicitantes de vivienda en diferentes administraciones, así como los incómodos desplazamientos fuera de su municipio”, explicó la Conselleria.

Además, “al ser los servicios sociales municipales los encargados de realizar los informes de las familias que necesitan una vivienda de manera urgente debido a una situación de riesgo de exclusión social o de desahucio de su vivienda habitual, el ayuntamiento puede actuar de manera directa ofreciendo una alternativa inmediata a esas personas”.

El ayuntamiento podrá cumplir el objeto de este convenio por sí mismo o en colaboración, total o parcial, del ente del sector público institucional en quién hubiera delegado las competencias en materia de vivienda. La Generalitat podrá ejercer de manera preferente los derechos de tanteo y retracto de las viviendas en un plazo de diez días desde la notificación de la transmisión. Cuando la Generalitat comunique su voluntad de no ejercerlo, se aplicará este convenio para que pueda hacerlo el propio ayuntamiento interesado.