Quién volverá a comprar un hotel y cuándo ocurrirá
Si hay algo que no ha pasado inadvertido estos meses es el impacto drástico que ha tenido la pandemia en el sector turístico mundial.
Probablemente cualquier ciudadano español citará el sector turístico si le preguntan por las dos o tres industrias que creen que más están sufriendo desde la declaración del estado de alarma en marzo de 2020 hasta hoy. La mayoría saben que España es una potencia turística a nivel mundial y en cualquier caso es muy fácil darse cuenta de que los aviones han dejado de volar, los hoteles han cerrado sus puertas de manera indefinida, las agencias de viaje del barrio siguen sin encender las luces, los mayores no se pueden apuntar al IMSERSO, las estaciones de esquí no se han abierto en Navidad, el programa de balnearios no se ha lanzado, los guías turísticos han desaparecido y los puestos de souvenirs han diezmado. Y el impacto en los restaurantes de las zonas más turísticas. Y los trenes, los autobuses, la gasolina, etc.
Sí, es como un largo dominó de infinitas piezas que nunca pensábamos que se fuera a caer sin red de seguridad. Y menos en todo el planeta casi a la vez.
Pero hoy esta reflexión quería centrarla en otra pieza del dominó, quizá una de las últimas, o al menos de las que puede pasar más inadvertida para el ciudadano de a pie: La inversión hotelera o el volumen de transacciones de compraventa de hoteles individuales, portfolios o cadenas.
En 2019 España registró una inversión total de 2.518 millones de euros, consolidando la tendencia iniciada en 2015, cuando por primera vez en la historia, España logró situarse por encima del nivel de los 2.000 millones de euros. Este hito supuso un punto de inflexión en el mercado, permitiendo dejar atrás los niveles de entre 500 - 1.000 millones de euros que había caracterizado al mercado. Y este nivel se había conseguido durante los últimos cinco años fruto del extraordinario apetito inversor que ha despertado el sector turístico español en la comunidad inversora internacional.
Hace justo un año destacábamos el enorme interés del segmento vacacional para los inversores internacionales, el creciente protagonismo de los inversores nacionales y socimis en el sector, y el creciente interés de comprar inmuebles de todo tipo para su reconversión a hotel. La inercia de operaciones en curso con la que arrancábamos en enero nos hacía predecir sin riesgo que de nuevo se superarían los 2.000 millones en 2020.
Pero llegó marzo y todo se paró. Primero por la incertidumbre sobre el impacto en los hoteles a corto plazo y poco después por la falta de financiación bancaria para nuevas operaciones. El paso del verano agudizó todavía más el nivel de incertidumbre dando un paso para delante y dos para atrás. La probabilidad de llegar a consensos en precio y en expectativas de valoración era tan baja que la mayoría de las operaciones se decidieron paralizar.
A escasos días de haber cerrado 2020, la cifra de inversión provisional acumulada en el año se sitúa en el entorno de los 950 millones de euros por lo que se confirma un año totalmente atípico y sin precedentes. Y más aún si se tiene en consideración que una parte relevante del volumen transaccionado ocurrió antes de marzo y la principal y más relevante transacción posterior -la reciente venta del Hotel Formentor de Mallorca por parte de Barceló para su transformación a un Four Seasons- se originó y opcionó también antes de la pandemia.
Sin embargo, y a pesar de estas cifras en niveles mínimos comentadas, la realidad que hemos vivido desde la paralización del sector, e incrementándose con el paso de las semanas, es un interés en niveles máximos de los inversores en estar al tanto de la evolución del sector y de posibles oportunidades de compra. Este claro enfoque en estar preparados para analizar operaciones se da tanto entre inversores tradicionales hoteleros -excluyendo quizá las cadenas hoteleras patrimonialistas- como en nuevos inversores hasta ahora menos activos en hoteles y enfocados a otros segmentos del sector inmobiliario. Hemos asistido también al lanzamiento de nuevos vehículos con capital ya levantado para invertir el próximo año en hoteles vacacionales en España (Navis Capital con Andbank) y acompañado en la reflexión a diversos grupos operadores y patrimonialistas en la mejor opción de levantar fondos que les permita crecer y aprovechar al máximo las oportunidades que surgirán a corto plazo.
Y es que, a diferencia de otros sectores, los inversores no dudan de los buenos fundamentales del sector hotelero español y esto ayudará sin duda a que en los próximos meses se reactiven las transacciones, especialmente necesarias para aquellos propietarios peor capitalizados que necesitarán acceder a ventanas de liquidez, ya sea por medio de ventas de activos o dando incluso entrada en su propio accionariado.
La llegada de la vacuna va a ser sin duda clave en poder tener pronto más certidumbre sobre cuándo se empezará a recuperar la movilidad: primero nacional y luego internacional. Y en cuanto haya cierto consenso sobre ello, se empezarán a transaccionar hoteles y muy probablemente con cierta agilidad. Hay muchísimo capital preparado para atacar y prueba inequívoca de ello son el número de inversores que han querido participar en la reciente subasta pública del Hotel Beverly de Mallorca (17 grupos confirmados) que no quieren dejar pasar la oportunidad de comprar un hotel en primera línea de playa.
Muy posiblemente será este hotel la primera operación que se cierre en los primeros días de 2021 pero creemos que no será hasta el final del segundo trimestre cuando realmente se empiecen a dinamizar las transacciones. Y los inversores que busquen mayor rentabilidad en el corto plazo -o mayor value add- tendrán que ser los primeros en empezar a comprar antes de que los propietarios recuperen la sensación de normalidad.