Las hoteleras se transforman hacia modelos con menos activos propios

La crisis generada por el Covid-19 profundizará en la transformación del sector hotelero, de manera que las cadenas tenderán cada vez más hacia modelos en los que la propiedad corresponderá a inversores financieros, family offices o socimis, y ellas se dedicarán a la comercialización y gestión bajo distintas fórmulas de alquiler o franquicia.

En los últimos años fondos de inversión españoles e internacionales se han ido abriendo paso en España. No en vano, el mayor propietario de establecimientos hoteleros es la firma estadounidense Blackstone y la mayoría de adquisiciones están protagonizadas por este tipo de firmas, que tienden a desarrollar portfolios significativos. Los grandes grupos hoteleros españoles aún tienen posiciones destacadas en términos de propiedad, pero la elevada liquidez en el mercado y las necesidades financieras de muchas de ellas anticipan desinversiones y un crecimiento futuro más orientado a modelos de franquicia.

Se trata, en definitiva, de seguir las líneas que rigen a los mayores grupos turísticos del mundo, que apenas tienen activos en propiedad y operan a través de modelos asset light. Es el caso de las compañías americanas, entre las que predominan las fórmulas de franquicia, sacando valor a su propia marca.

El año 2020 ha estado marcado por la pandemia y los efectos dramáticos que ha tenido sobre la demanda, con pérdidas de ingresos que en el caso de España superarán los 100.000 millones de euros. Las operaciones de compraventa de hoteles también se ha visto claramente afectadas y la mayoría de inversores ha adoptado posiciones prudentes a la espera de un 2021 en el que se espera una intensa actividad de fusiones y adquisiciones. No obstante, algunas transacciones sí que se han cerrado en los últimos meses.

Entre ellas destacan las ejecutadas recientemente. La más relevante es la venta que Barceló Hotel Group ha acordado con el fondo de inversión Emin Capital, que a finales del ejercicio recién finalizado materializó la opción de compra pactada en 2019 por el Hotel Formentor. La operación alcanza un valor de 165 millones de euros e incluye una finca de 1.200 hectáreas en el municipio mallorquín de Pollensa donde se ubica el histórico hotel, así como un viñedo y un coto de caza.Tras la compra, Emin Capital acometerá junto a la prestigiosa cadena hotelera canadiense Four Seasons una profunda reforma en un plazo de dos años.

En los últimos días igualmente se ha concretado la venta por parte de Selenta Group, propiedad de Jordi Mestre, dl Nobu Hotel Barcelona a la gestora de fondos ASG. El importe de la transacción asciende a alrededor de 80 millones de euros. El Nobu Hotel Barcelona abrió sus puertas en 2019 en lo que era el Gran Hotel Torre Catalunya y hasta ahora estaba gestionado por Selenta y lNobu Hospitality, fundada por el actor Robert de Niro, el chef Nobu Matsuhisa y el productor de cine Meir Teper.

Además, la separación de la propiedad y la gestión cobra mayor relevancia en tiempos de crisis porque permite a las empresas hoteleras una mayor resistencia y flexibilidad para combatir las dificultades. En este sentido, el Covid-19 ha propiciado que las cadenas renegocien masivamente sus contratos de alquiler con los propietarios, abriendo además la puerta a que esa situación coyuntural se convierta en estructural, de manera que se establezcan rentas variables o mixtas en función de la demanda.

Ahora bien, en paralelo al crecimiento de los propietarios financieros, frente a los industriales habituales del sector turístico, la crisis ocasionada por la pandemia también traerá, en opinión de los expertos, un redimensionamiento por el que los grupos más sólidos ganarán tamaño, desde el punto de vista de la solvencia financiera, de gestión y accionarial. Es igualmente el escenario más extendido en la mayoría de países, pero que en España, donde la atomización es todavía muy relevante, aún no ha llegado. No en vano, en España las diez primeras cadenas concentran alrededor del 13% de la planta hotelera, un porcentaje muy alejado de lo que ocurre en muchos otros países punteros en términos turísticos, con niveles que alcanzan el 40%.

La crisis propiaciará un incremento del tamaño medio de las compañías en un entorno de crecientes oportunidades de compra. Las cuentas de resultados se han visto muy golpeadas y el mercado espera un fuerte impulso de desinversiones de hoteles. El perfil de los vendedores será muy heterogéneo e irá desde grandes grupos hasta pequeños propietarios. La intensidad de la pandemia y el tiempo de recuperación de la demanda guiarán en cualquier caso el volumen de operaciones, así como las ayudas que desde las Administraciones se puedan aprobar.