La compra de hoteles crece un 30% en el inicio del año

El mercado hotelero empieza a mover ficha, aunque condicionado por la incertidumbre y por el desajuste de expectativas de inversores y los precios de los hoteles.

Además de las pernoctaciones y la llegada de turistas, otra de las consecuencias que ha dejado la pandemia ha sido la caída en el volumen de inversión hotelera en España, que en 2020 alcanzó los 955 millones de euros, desplomándose más de un 60% respecto al año anterior, según datos de Colliers International. Un año marcado por la pandemia en la que 77 hoteles cambiaron de propietario. Nada que ver con las cifras de años pre-Covid, cuando se alcanzaron cifras récord, sobre todo en los años 2017 y 2018.

Y más de un año después del inicio del confinamiento empieza a haber algo de movimiento en el tablero. La gran operación de este primer trimestre ha sido la venta del hotel Madrid Edition, adquirido por Archer Hotel Capital -propietario también del hotel Westin Palace- por 205 millones de euros. Cuando abra este hotel, que todavía está en construcción en pleno centro de Madrid, pasará a formar parte del Dream Team del lujo de la capital, que ya cuenta con iconos como el Four Seasons o el Mandarin Oriental Ritz Madrid. Esta transacción se suma a otras como la operación de sale & leaseback del hotel Único de Madrid en febrero
-una operación, propiedad hasta ese momento del empresario Pau Guardans y ahora en manos de un inversor privado- la del H10 Ítaca de Barcelona a un family office local, o la venta del hotel balneario de Guitiriz por parte de OCA Hotels. De esta forma, las previsiones de Colliers International de cierre de este primer trimestre apuntan a un 30% más de inversión respecto al mismo periodo del año pasado, cuando se invirtieron 273 millones de euros, por lo que se quedaría en el entorno de los 354 millones. Continúa la tendencia con la que se cerró 2020, cuando se materializaron la venta del hotel Formentor a Emin Capital y del hotel Nobu a ASG. Cada vez hay más flujo de oportunidades, aunque las operaciones están muy ligadas a la situación de la pandemia, en cuanto al ritmo de vacunación y las restricciones a la movilidad, lo que repercute directamente en la actividad hotelera y las posibilidades de aguante de las compañías y sus necesidades de liquidez.

No ha dejado de haber apetito inversor, según Inmaculada Ranera, de Christie & Co, pero puntualiza que, aunque hay mucho testeo, el sector hotelero sigue contando con las ayudas de los ICO y de los Erte, “lo que lleva a que los hoteleros estén posponiendo la venta de activos con la esperanza de que el verano, después de haber perdido en gran medida la Semana Santa, se puede recuperar algo. Y todo dependerá de la llegada de las vacunas y de turistas internacionales. Si no hay un verano bueno, ya serán muchos meses de drenaje de caja”. Según señala Jorge Ruiz, director de hoteles de CBRE, “las expectativas de venta de los propietarios y de compra de los compradores no acaban de encajar y se acumulan muchos hoteles en venta que no encuentran comprador o con precio desajustado”. Tampoco coincide con las expectativas de algunos fondos que, según Ruiz, esperaban encontrarse con una situación en la que en España se iba a poder comprar todos los hoteles en distressed y no está habiendo los descuentos que presumiblemente habría en una situación de crisis “en las operaciones que ha habido en Barcelona en Madrid, no se ha ajustado el precio pre-Covid más allá del 10%. Aunque haya operaciones que sí que se puedan encontrar descuentos del 25% o 30%, pero son activos destinados al reposicionamiento, que necesitan mucha inversión, sobre todo en zonas vacacionales” añade Ruiz.

Más de 1.200 hoteles a la venta en España

Por su parte el director de Starsfour, Juan Sanchiz, señala que su compañía tiene registrados 1.250 hoteles a la venta, alrededor de un 10% más que antes de la pandemia “los precios no han bajado, que es lo que muchos compradores esperaban. Los hoteles, sobre todo urbanos y vacacionales, siguen estando muy caros, con un promedio de más de 200.000 euros por habitación en Barcelona. No hay hoteles a precios razonables que estén bien situados”. Sanchiz añade que Mallorca ha sido la excepción, dentro del segmento vacacional, ya que “se han desplomado los precios, bastante más que Costa del Sol, Canarias o Ibiza”. Los cambios que han observado respecto a preferencias es que los inversores se decantan más por Madrid que Barcelona, al contrario que antes de la pandemia. La lista sigue por San Sebastián, Bilbao, Sevilla y Málaga. En cuanto a la idea de encontrarse con descuentos, explica que “un fondo antes del Covid se conformaba, en urbano, con una rentabilidad de un 5% y en vacacional de un 6% o 7%. Ahora con la pandemia, el fondo quiere comprar tan barato, que la rentabilidad les salga por un 6 o 7% en urbano y a un 8% o 10% en vacacional. Para que salgan esas rentabilidades hay que comprar muy barato “

En cuanto al perfil del inversor, Laura Hernando, directora general de hoteles en Colliers, no prevé que un actor clásico, como son las cadenas hoteleras, entre a la compra de activos en España: “Lo que ha ocurrido es que hay nuevos actores, nuevos fondos queriendo tener protagonismo y viendo que es el momento de hacer operaciones de volumen que antes no existía. Porque ahora hay activos prime en el mercado que antes no se podía pensar que se podían vender. En España hay fondos creándose ahora mismo para invertir en hoteles”. Por ejemplo el fondo capital riesgo Atalaya de Andbank España, gestionado por Navis Capital Desarrollo, que se lanzaba a finales del año pasado con un tamaño objetivo de entre 150 y 200 millones de euros, apalancamiento incluido, con la intención de invertir en la compra de activos de Baleares, Canarias y Costa del Sol. Si en un año normal el volumen de inversiones tiende a concentrarse en el último tramo del año, la falta de visibilidad sobre la recuperación del sector hotelero hace que las previsiones apunten a que habrá más movimiento a partir del segundo semestre. Y los pronósticos indican que se acabará el año alrededor de las cifras de inversión de 2015 o 2016 -cuando se invirtieron 2.614 y 2.184 millones, respectivamente- “con mucha cautela, se podría llegar al entorno de los 1.500 o 2.000 millones”, según señala Jorge Ruiz. Es cuestión de tiempo, como indica Laura Hernando: “Los inversores ven muy clara la recuperación a dos o tres años vista en el segmento vacacional y que sea el momento de entrar, y es lo que están intentando”.