Las inversiones en el mercado hotelero se frenan hasta 2021

La situación económica en general y la del sector turístico en particular han frenado en seco las inversiones en el sector hotelero. Sobre todo después de un verano marcado por la escasa llegada de turistas internacionales -agravado además por las restricciones de mercados emisores clave- y la incertidumbre ante nuevos rebrotes, lo que ha supuesto el cierre anticipado de muchos hoteles sobre todo en la costa y en las islas. Los inversores no son ajenos a este contexto y en estos momentos el término que mejor define la actividad es la el de stand by, con un sector turístico tocado por unas perspectivas nada halagüeñas de cara a otoño.

La evolución de la inversión hotelera tiene la misma foto fija que la de la actividad turística, debido a que hubo un buen arranque de año en los primeros meses del año. A nivel europeo, el informe Marketbeat European Hospitality de Cushman & Wakefield señala que en el primer semestre el volumen de transacciones hoteleras alcanzó los 5.700 millones de euros. El 79% de estas inversiones se materializaron antes de la llegada de la Covid-19. Sin embargo, hubo algunas operaciones, alrededor de 1.200 millones, que se materializaron después del estallido de la pandemia, lo que implicaría el interés de los inversores por el mercado hotelero.

Ejemplos de transacciones clave, con el precio final acordado postCovid-19, son la adquisición del Ritz Londres, con 136 habitaciones, por un inversor de Qatar, así como la compra del hotel Nhow de 304 habitaciones en Berlín por Eastern Property Holdings. Con la operación del Ritz, que con 1.800 millones de euros represento la mitad de las inversiones- Reino Unido se puso a la cabeza de la inversión hotelera en Europa. Por su parte, Alemania registró el segundo mayor volumen de inversión, con 900 millones de euros. El informe de Cushman & Wakefield indica además que los compradores más activos durante los últimos seis meses fueron los inversores institucionales (48% del volumen total), grupo que normalmente tiene un bajo coste de capital, una sólida capacidad financiera para soportar desafíos temporales y, con frecuencia, una estrategia de inversión a largo plazo.

En España las inversiones hoteleras han seguido la misma senda, al menos en lo que se refiere al primer trimestre. Según datos de Colliers International, de enero a marzo, se invirtieron 253 millones de euros, frente a los 179 millones que se invirtieron en el mismo periodo que el año anterior. Sin embargo, el coronavirus apareció en escena y de los 522 millones de euros que se invirtieron de marzo a junio de 2019 se pasó a solo 50 millones de inversión este año.

Miguel Vázquez, managing director de Colliers International señala que los inversores “cuando empezó la pandemia pararon todas las inversiones y empezaron a hacerse su composición de lugar mirando más hacia finales de año para una posible recuperación del mercado, una situación de espera que a día de hoy se mantiene. Lo que no quiere decir que no haya “mucho” interés, ya que, según puntualiza Vázquez se están levantando muchos fondos para invertir en hoteles porque se considera que será un activo que, a largo plazo, será un activo que se recuperará “a diferencia del mercado de oficinas, que ahora mismo con el auge del teletrabajo hay menos demanda, el mercado hotelero sigue atrayendo a los inversores”.

Mucho interés y poca financiación

¿Cuándo volverá a haber movimiento? Miguel Vázquez señala que en estos momentos no hay apenas operaciones en marcha, y que la actividad volverá en función de cuándo se empiecen a despejar las incertidumbres del momento actual: rebrotes, confinamientos locales y sobre todo, cuándo llegue la vacuna. Hay movimiento, pero son casi residuales si se tiene en cuenta el volumen de actividad habitual de estos meses, como la que está llevando a cabo TUI que está vendiendo una cartera de hoteles ubicados entre España, Italia, Grecia, Maldivas y Austria dado que necesita liquidez tras el apoyo del gobierno alemán. Y además de la incertidumbre por la situación sanitaria, “se corre el riesgo de sacar una operación al mercado y que el inversor no esté preparado”, añade Vázquez. Porque de momento, no hay financiación por parte de los bancos, algo básico para que haya transacciones que posiblemente -si llega la vacuna- se materialicen en 2021, según el experto.

Por otra parte, esta crisis ha venido sobre el sector hotelero en un momento en el que, en general, tienen buen músculo financiero después de años de años de récords de llegadas internacionales “a nadie le gusta perder y se están produciendo necesidades de caja, pero la mayoría podrá tener capacidad de aguante con el apoyo de la banca y los créditos ICO. Ahora solo van a vender lo que no tengan otra salida”, señala Vázquez.

Ahora, que es el peor momento para vender, es la época del año en la que normalmente se concentran más la inversión en el tablero. De los 2.500 millones de inversión del año pasado -según datos de Colliers International- aproximadamente 1.800 se invirtieron en el tercer y cuarto trimestre. Algo que es muy difícil que se repita este año “empezamos 2020 con muy buena inercia, la mejor de los últimos año. Pero después de marzo se paró casi todo, aunque sigue habiendo apetito”, puntualiza Vázquez.

Oportunidad de producto

Albert Grau, socio y director de Cushman & Wakefield, coincide en que hasta final de año y, sobre todo, a principios del siguiente no habrá una actividad de inversión de hoteles muy significativa “ habrá nuevos proyectos, quizá con más descuentos y no serán una opción muy prime, pero habrá algo más de movimiento en el mercado, en función de los replanteamientos del business plan de los hoteleros, que en el caso de los hoteles urbanos, por ejemplo, veremos si pueden abrir en esta temporada”.

Si se llevara a cabo alguna operación sería a cargo de un tipo de inversor, señala Grau, que está muy abierto a analizar proyectos que puedan surgir , sin esperar grandes descuentos,sino como oportunidad de entrar en destinos como Madrid, Barcelona o Málaga donde hasta ahora había poco producto y muy caro. Hay otro tipo de inversor, añade, que estarán en estos meses esperando oportunidades con gran descuento. Pero éstas no llegarán, en opinión de Grau, hasta principios del año que viene. Uno de los aspectos, que en su opinión, marca la diferencia respecto a la crisis de 2008 es que en esta ocasión hay liquidez. Y sobre todo competencia, lo que ayuda a que no bajen los precios y no afecte tanto al valor de activos. En cualquier caso, no se espera que se vuelvan a alcanzar los niveles de inversión de años precedentes debido a la incertidumbre del mercado.