Seguros para que los jóvenes accedan a la vivienda
¿Y si el sector asegurador pudiera ayudar a los jóvenes con capacidad de pago, pero sin ahorros a comprar su primera vivienda? Es lo que la administración y el sector inmobiliario intenta impulsar. Otra vía pueden ser los avales del Estado.
Tasación de la casa, impuestos, notario, registro... los expertos recomiendan tener ahorrado, al menos, entre el 10 y el 12% del importe de la vivienda que se quiere adquirir. Y eso sin contar con la entrada. Esa barrera económica es la que separa a muchos jóvenes de la adquisición de su primera vivienda y es un obstáculo que muchos de los implicados quieren atajar para desbloquear una parte importante del mercado inmobiliario.
Son muchos los futuros propietarios que tienen una buena capacidad de hacer frente al pago de la cuota mensual de la hipoteca, pero que llega al mercado inmobiliario sin el volumen de ahorro necesario -que puede rondar los 50.000 euros-. El sector inmobiliario baraja dos posibilidades. Una implica al sector asegurador. La otra, se articularía a través de avales del Estado.
El pasado mes de noviembre, en una mesa redonda celebrada en Simapro, José María García Gómez, director general de Vivienda y rehabilitación de la Comunidad de Madrid, avanzó que el gobierno madrileño estudia la fórmula para introducir a las aseguradoras en la ecuación que impulse el acceso a la vivienda de los jóvenes. En el mismo encuentro participó Mariano Fuentes, delegado del área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid. Fuentes es partidario de la colaboración público-privada para ayudar a desatascar el acceso de los jóvenes a la vivienda. En ese encuentro señaló que “existe una necesidad de oferta real en el alquiler y en la vivienda de obra nueva y deberíamos poder profundizar en otras líneas de trabajo con primas de seguros”, informó Alba Brualla.
El área de Gobierno de Desarrollo Urbano del consistorio madrileño confirma que ese mantiene esa intención de colaborar con el sector asegurador, pero especifica que quien lleva las riendas de las conversaciones es la Comunidad de Madrid.
Los seguros hipotecarios
El objetivo de la administración madrileña es que el sector asegurador ofrezca “confort” tanto a la entidad financiera como a la administración pública en las operaciones avaladas desde las instituciones públicas. Para ello, se podría recurrir a los seguros hipotecarios o de caución de hipotecas. De acuerdo con fuentes del sector, ya habría algunas entidades interesadas en explotar este nicho de mercado en España, lo que permitiría firmar entre 35.000 y 50.000 hipotecas adicionales al año.
El seguro de crédito hipotecario permite ampliar el porcentaje de la hipoteca concedida por el banco -normalmente es del 80% y podría ascender hasta el 95%- siempre con estrictos controles del riesgo y siempre a compradores con capacidad de pago probada. El banco controla la operación y no sufre penalización en su capital por la operación y el asegurado accede de forma más fácil a la vivienda. En la teoría, todos ganan.
Estas pólizas incrementan el coste de la cuota hipotecaria del cliente, pero les permite comprar la vivienda sin contar con el ahorro previo necesario, que suele ascender al 20% del importe del préstamo. Según los cálculos de la consultora Álvarez & Marsal, en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros, la prima del seguro para cubrir la duración del préstamo sería de 1.900 euros.
Además, el banco tiene en estas pólizas una garantía adicional para el capital asegurado, además de un menor requerimiento de capital regulatorio y provisiones. A pesar de sus ventajas, todavía ningún banco español ha dado el paso de ofrecer esta garantía adicional. Quizá por el miedo a que una sobrefinanciación hipotecaria termine creando una burbuja como la que generó la crisis financiera de 2008.
Caución hipotecaria
Otra fórmula de la que dispone el sector asegurador son los seguros de caución hipotecaria. Estas pólizas permiten que la aseguradora avale la hipoteca. En caso de impago, la compañía aseguradora se convertiría en acreedor y el banco no podría ejecutar la hipoteca. Estos seguros, además, podrían ayudar a los bancos a reducir los costes de formalización de hipotecas en más de 500 millones de euros anuales, según los cálculos de Álvarez & Marsal.
El seguro de caución cambia la garantía hipotecaria por una garantía de caución, lo que transforma la hipoteca en un préstamo avalado por una compañía aseguradora. En este caso, es el comprador de la vivienda quien lo contrata y el banco es su beneficiario. Así, en caso de impago, la aseguradora es quien paga al banco y se queda como acreedora del préstamo. Se produce, así, una transferencia del riesgo del banco a la compañía de seguros; aunque habría que ver si este tipo de operaciones serían rentables para las propias aseguradoras.
“Desde el prisma de la iniciativa privada, las compañías aseguradoras pueden dar garantías suficientes -sujetas, como no puede ser de otra manera, a estudio de solvencia previo- a las entidades financieras con el fin de que estas financien un tramo mayor del valor de la vivienda, en lo que sería una ecuación en la que todas las partes ganarían: los jóvenes podrían acceder a una vivienda en propiedad, las entidades financieras aumentarían el volumen prestado y lo cubrirían con la garantía de la entidad aseguradora y, por último, esta cobraría una prima sobre un capital garantizado por clientes solventes, el propio activo, y recordemos, con una mora muy inferior al resto de prestamos al consumo”, señala Daniel Cuervo. secretario general de APCEspaña.
El mercado hipotecario en España
El pasado mes de noviembre se constituyeron en España un total de 28.756 hipotecas, un 2,4% menos que en noviembre de 2021, de acuerdo con los últimos datos disponibles en el Instituto Nacional de estadística (INE). El importe medio de las operaciones ascendió a 136.676 euros, 5,5% más. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en noviembre -procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente- es de 143.473 euros, un 4,4% superior al del mismo mes de 2019, explica el INE.
Por su parte, el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 5.416,9 millones de euros, un 3,3% menos que en noviembre de 2019. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 3.930,2 millones, con un incremento anual del 3%. Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2020 es del 3,1%, y para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en noviembre, el tipo de interés medio al inicio del préstamo es del 2,39%, con un plazo medio de 24 años.
Para el sector inmobiliario, facilitar a los jóvenes el acceso a la financiación permitiría a cerca de un millón de personas acceder al mercado. La pelota ahora está en el tejado de la administración, ya que el sector privado está interesado en alcanzar una colaboración. En algunos casos, ya se han puesto en marcha, como en la Comunidad de Madrid, donde se van a destinar 12 millones de euros para avalar hasta 5.000 hipotecas de madrileños de hasta 35 años que compren su primera vivienda. Todo es, como casi siempre, cuestión de diálogo.