Hipoteca inversa: una renta para la jubilación y mantiene la propiedad
Los españoles ahorran en su gran mayoría en bienes inmuebles, a diferencia de los casos comparados de la UE donde los ciudadanos invierten en previsión social complementaria, y la mayoría de ellos desconoce las opciones para obtener una renta para la jubilación a través de la vivienda.
En España el ahorro privado es una tarea pendiente para la mayoría de los hogares, pero si nos fijamos en el ahorro financiero, a través de la previsión social complementaria, resulta anecdótico si se compara con los niveles que registran los ciudadanos del resto de países de la Unión Europea. La clave de esta tendencia no es por la falta de costumbre de ahorro de los españoles y la mayor disciplina del resto de vecinos -cuestión que también opera por la escasa formación financiera en España- sino que se explica por el hecho de que los españoles que ahorran, lo hacen en una gran mayoría de ocasiones en bienes inmuebles.
Concretamente, en España hay más de 8.000.000 de personas con más de 65 años y vivienda en propiedad. Además, más del 95% de los hogares encabezados por jubilados tiene ya su vivienda pagada. Gracias a que las familias españolas tienen el 70% de sus ahorros invertidos en vivienda. De modo que los mayores de 65 años en España acumulan un ahorro de 620.000 millones de euros en vivienda frente a los 120.000 ahorrados en planes de pensiones por el total de la población.
Según Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, “más de la mitad de los jubilados no logran llegar a fin de mes. Y tienen el ahorro inmovilizado en su vivienda. ¿Por qué no canalizar ese ahorro, que ya está ahí, a la jubilación? ¿No contribuiría esto a solucionar, en parte, el problema de las pensiones en España? Y, por supuesto, también a mejorar la calidad de vida de nuestros mayores”.
Llama la atención en este punto, con esta proliferación de ahorro y patrimonio ilíquido asociado a los inmuebles, que las soluciones financieras para operar sobre la vivienda en los momentos de la jubilación y poder obtener una renta que complete la pensión en los años de retiro sean unas grandes desconocidas entre los ciudadanos. En España hay más de 8.000.000 de personas con más de 65 años y vivienda en propiedad, ya que solo el 12% de ellos sabe que esta alternativa existe.
Preponderancia de la hipoteca inversa
Sin embargo, no todas estas soluciones de liquidez para la vivienda en la etapa de la jubilación tienen las mismas condiciones ni las mismas consecuencias sobre el inmueble en cuestión. Así, al menos en España se ofrecen hasta tres modelos para obtener renta a través de la vivienda, si bien, solo en uno de los casos, el de la hipoteca inversa, se conserva la propiedad del inmueble, uno de los puntos clave de este tipo de operaciones.
En este caso, la hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria mediante el que el prestatario puede obtener una cantidad de una sola vez o en forma de mensualidad y, lo más importante: “El banco no se queda con el piso” si no que la vivienda la heredan los herederos a los que se les da un año para que decidan como quieren devolver lo prestado a sus padres y, como la vivienda es de ellos porque la han heredado, lo más usual es que la vendan, devuelvan lo prestado al banco y se queden con la diferencia.
La cantidad media que se presta es del 30% del valor de tasación (puede llegar hasta el 45% en función de la edad) de manera que para una casa que se valore en 600.000 Euros el prestatario puede obtener 200.000 (de una sola vez o en forma de renta mensual, como libremente decida), el banco no puede exigir, por Ley, la devolución al titular, solo a sus herederos una vez hayan heredado la casa, entonces los herederos suelen vender la casa por 600.000 más la revalorización inmobiliaria y devuelven los 200.00 prestados a sus padres más los intereses y se quedan con la diferencia. También podrían devolver el dinero al banco y seguir manteniendo la propiedad de la vivienda, bien poniendo el dinero o constituyendo una nueva hipoteca ya normal por el importe de la deuda y mantener igualmente la propiedad.
Las cantidades se pueden percibir en forma de un importe único al inicio, en forma de mensualidades, o una combinación, es decir, una cantidad al inicio más una mensualidad. Mientras que el cliente mantiene la propiedad y el uso de la vivienda en todo momento. Además, no tiene cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente.
La hipoteca inversa, además de tener importantes ventajas fiscales, es la única operación del mercado que permite obtener liquidez sin tener que hacer frente a cuotas de amortización, que los mayores puedan seguir viviendo en su casa y que no pierdan la propiedad de su vivienda.
¿Quién puede contratar la hipoteca inversa?
Pueden contratar este tipo de productos las personas mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad valorada, a partir de 150.000 euros y que vivan en las principales capitales de provincia y en todo caso en poblaciones de más de 45.000 habitantes -el 60% de las llamadas que recibe Óptima Mayores, son hijos que llaman buscando una solución para sus padres-.
Por ejemplo, para una persona de 75 años y con una vivienda en propiedad valorada en 600.000 euros y que vive en una ciudad con más de 45.000 habitantes, contratando una hipoteca en Óptima Mayores obtendría un pago único de unos 175.000 euros o una renta mensual garantizada de 1.020 euros.
Mientras que una persona de 78 años con una vivienda en propiedad valorada en 450.000 euros y que vive en una ciudad con más de 45.000 habitantes, contratando una Hipoteca Inversa en Óptima Mayores obtendría un pago único de 144.000 euros o una renta mensual garantizada de por vida de 1.000 euros al mes.
Un mercado al alza
Sin embargo, esta manera de procurar una jubilación más cómoda está regulada en España desde el año 2007, pero no ha sido tenido en cuenta por los pensionista: hasta mediados del año pasado, solo se constituyeron en España catorce hipotecas inversas, en 2017, 31; en 2016, 23; y en 2015, 30, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado. Una tendencia que podría cambiar en las próximas décadas: el informe 2020 Global Equity Release Roundtable Survey, elaborado por el European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) y EY, prevé que el mercado de hipoteca inversa se triplicará a nivel global en menos de diez años. El documento, que recopila datos de 13 países con mercados ya maduros o en desarrollo y analiza el potencial de la hipoteca inversa, concluye que actualmente se liberan más de 15.000 millones de dólares el año para los propietarios de las viviendas y que en 2031 el mercado mundial de este tipo de soluciones superará los 50.000 millones de dólares anuales.
El consejero delegado de Óptima Mayores, Ángel Cominges, además cree que este crecimiento va a tener una especial impronta en España: “Comprobamos que va a crecer intensamente en los próximos años en todo el mundo, pero es que, además, el país donde más va a crecer es España, debido principalmente a la a gran concentración del ahorro de nuestros mayores en vivienda, la poca cultura de ahorro a largo plazo en planes de pensiones o de ahorro y la necesidad de complementar las pensiones con este tipo de soluciones”.