La Ley de vivienda como arma electoral
En la comparecencia tras el Consejo de Ministros del pasado martes día 11, la vicepresidenta del Gobierno, Yolanda Diaz, declaraba que el Gobierno “está trabajando con carácter urgente para tener una Ley de Vivienda”, de lo que los medios deducen que se propone aprobar la Ley del Derecho a la Vivienda antes de las elecciones del 28M.
La vicepresidenta declaraba también que, trabajan en “una regulación eficaz del precio del alquiler”, lo que se interpreta como establecer una limitación generalizada al precio del alquiler. La tramitación precipitada de la Ley de Vivienda con fines electoralistas La tramitación de la Ley del Derecho a la Vivienda se inició 18 de noviembre de 2021 (Anteproyecto de Ley que posteriormente dio lugar a un Proyecto de Ley) cuya tramitación está paralizada desde el 18 de febrero de 2022, porque hasta la fecha los socios de Gobierno no han logrado consensuar un texto para lograr los apoyos parlamentarios necesarios para aprobar la Ley de Vivienda.
Como ciudadano me entristece que la regulación de un bien tan importante para todas las personas y familias, como es la vivienda, sea utilizada como herramienta para intentar obtener votos. También me preocupa que la Ley de Vivienda se tramite “deprisa y corriendo” y puedan producirse efectos indeseados (como en el caso de la Ley del “solo sí es sí).
Regulación eficaz del precio del alquiler
Como profesional del sector inmobiliario me preocupa aún más que la Vicepresidenta declaraba también que, trabajan en “una regulación eficaz del precio del alquiler”, sin concretar nada más. Los analistas políticos han traducido estas declaraciones como la voluntad del Gobierno de establecer una limitación generalizada del precio del alquiler de las viviendas y algunos medios estiman que tal limitación será del 3% en 2024 y después se definirá un nuevo índice.
Esta referencia a la “regulación eficaz del precio del alquiler” dispara las alarmas en el sector inmobiliario, porque “llueve sobre mojado”. Recordemos que la vigente limitación del precio del alquiler (2%) inicialmente surgió como coyuntural, vinculada a estallido de la guerra de Ucrania (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania).
La limitación del incremento del precio del alquiler estaba limitada a “grandes tenedores de vivienda” y referenciada a la revalorización al IGC o Índice de Garantía de Competitividad. Posteriormente esa limitación al precio del alquiler se ha prorrogado y endurecido, pues la limitación aplica a cualquier arrendador, (sea o no “gran tenedor”) y el límite se establece en 2% (y el IPC y el IGC están muy por encima del 2%).
La limitación es “injusta” porque es generalizada
La limitación en la actualización del precio del alquiler de del 2%, vigente por el momento hasta 31 de diciembre de 2023, es “injusta” porque es generalizada, es decir, aplica a todas viviendas sujetas a la LAU, aunque no se ubiquen en “zonas de precio tensionado del alquiler” y cualquiera que sea el arrendador (gran tenedor de vivienda o un particular que es propietario de1 vivienda).
Pero además esta limitación es “poco útil” para controlar la inflación y favorecer el acceso a la vivienda, porque el incremento de la inflación está vinculado al alza de los precios de la energía alimentos y ciertas materias primas, no está vinculado al incremento del alquiler.
¿Cómo puede controlarse la inflación limitando el precio del alquiler si solo el 16% de las familias vive de alquiler?.Por otro lado, si lo que se pretende es favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes o las familias vulnerables, la limitación en el precio del alquiler no es la herramienta. La solución pasa por impulsar la vivienda asequible en alquiler (poniendo más suelo disponible para vivienda protegida en alquiler, incrementando el patrimonio público de vivienda en alquiler, con ayudas a la financiación,....) inseguridad jurídica.
Pero la limitación del precio del alquiler también genera “inseguridad jurídica” y con ello desincentiva la puesta en alquiler de viviendas vacías y que se acometen más proyectos build to rent. Habitualmente lo pactado en los contratos de alquiler es un incremento de la renta con arreglo al IPC y en consecuencia los arrendadores (particulares o profesionales) han hecho sus estimaciones de rentas con arreglo al IPC.
Pensemos aquí en la anciana que paga su residencia alquilando su vivienda: el precio de la residencia sube, los costes de su vivienda también (i.e gastos de comunidad si cuenta con calefacción central) pero solo puede incrementar la renta el 2%. Igualmente, el inversor que se propone desarrollar un proyecto en alquiler (construcción o rehabilitación de un edificio de viviendas destinado al alquiler), ha hecho sus estimaciones de rentas con arreglo al IPC.
Si las hizo antes de 2022, ya sufrió la reforma de la fiscalidad de las Entidades Destinadas a Alquiler de Viviendas (rebaja de la bonificación en cuota en el Impuesto sobre Sociedades del 85% al 40%), después la limitación temporal del alquiler al 2% y ahora ¿más restricciones para 2024? ¿Tiene sentido que la regulación del marco general del derecho a la vivienda se use como arma lectoral? ¿Y que se apruebe la norma “deprisa y corriendo” sin contemplar los efectos colaterales, tales como que se desincentive la puesta en alquiler de viviendas vacías o que se impulsen nuevos proyectos build to rent?