El reto de la vivienda en España: un diagnóstico (Parte I)
Tras 45 años de democracia vivimos un momento muy difícil para el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes. Entre otras causas, se debe a: escasa oferta de vivienda pública en alquiler, falta de financiación para la compra de primera vivienda, exceso de avales para la firma de un contrato de alquiler, falta de oferta y precios elevados en ambos formatos. El resultado es desalentador para una generación que no puede iniciar un proyecto vital (principal causa de nuestro invierno demográfico), y para familias a las que les es difícil mantener una vivienda digna, con situaciones que rayan en la precariedad. Si miramos al actor principal y destinatario de este mandato, que es nuestra clase política, podemos constatar que (salvo contadas excepciones), las diversas políticas aplicadas no han sido acertadas, siendo incapaces de alcanzar el necesario consenso en la materia, y desaprovechando numerosos ciclos económicos favorables.
Esto no exime de responsabilidad al sector privado (promotores, constructores, industriales, arquitectos, ingenieros, etc.), que si bien no siempre se condujo con las mejores prácticas (olvidando priorizar este mandato como parte de su compromiso social) ha dejado atrás la crisis de 2008 con una transformación renovadora, mejor dimensionado, más capaz y comprometido que nunca. A cambio, nuestra clase política no ha evolucionado de la misma manera: su falta de visión y de consenso nos tiene hoy en un aparente callejón sin salida.
En un momento de cambios globales, cabe plantearse qué quiere ser España. Nuestros políticos han denostado el turismo y la construcción como sostén del modelo productivo, y aunque todos miran hacia una “reindustrialización tecnológica” (como si la construcción no fuera industria), olvidan que en un mundo donde la capacitación digital acarrea una sociedad más nómada globalmente, la base para ese ecosistema ya la tenemos: somos un país atractivo tanto para vivir como para visitar. Quizás hay que revisar ciertos clichés ideológicos y plantearse que podríamos ser tanto el país de la excelencia turística como el mejor lugar para vivir del mundo, atrayendo un foco migratorio de talento ante un reto demográfico al que no ofrecen respuesta. Recordemos que el sector inmobiliario y el turístico vienen aportando conjuntamente (pandemia aparte) un 22-24% del PIB en los últimos años. Sorprende que no exista un plan nacional que priorice la respuesta al reto residencial (entendido este en un marco muy amplio, que pudiera incluir incluso el turístico), puesto que las fortalezas de España en ese sentido son prácticamente imbatibles. Nuestras fortalezas son muy relevantes: idioma y cultura universales que vinculan Europa y América, climatología envidiable, perímetro costero de gran valor, riqueza paisajística, cultural y arquitectónica, somos un referente gastronómico mundial, destacando el carácter abierto y tolerante de nuestras gentes. Somos líderes en energías renovables, tenemos infraestructuras de transporte potentes y modernas, sanidad universal de altísima calidad, seguridad física más la jurídica propia de una democracia desarrollada en la UE y somos el 5º país del mundo más atractivo para vivir. Todos los índices de longevidad, calidad de vida y felicidad nos apuntan como uno de los mejores países del mundo.
España es hoy un foco de inversión y oportunidades no solo como destino turístico, sino como lugar para vivir, trabajar, retirarse, estudiar y distribuir tanto productos como servicios, lo cual ofrece unas enormes posibilidades en todos los ámbitos del sector inmobiliario: residencial, turístico, oficinas, senior living, residencias de estudiantes, logístico, etc. Podemos canalizar este potencial, gracias a un sector financiero e inmobiliario desarrollado y maduro, con las constructoras más capaces del mundo, con nuestros industriales, arquitectos, ingenieros, etc., que son reconocidos internacionalmente.
Contra nuestras debilidades: el 83% de jóvenes entre 18 y 34 años no puede emanciparse y vive con sus padres, por no hablar de la cantidad de familias con situaciones residenciales precarias. Esto es debido a la debilidad de nuestro mercado laboral con un elevado paro y unos salarios bajos, pero no son los únicos factores: falta de consenso político, fragmentación normativa y de mercado, lentitud de un proceso urbanístico lleno de trabas burocráticas, sumado a una alta carga impositiva. La lenta producción de suelo finalista fomenta la especulación y repercute en precios elevados. Tampoco disponemos de parque público de viviendas de alquiler que permita aliviar las tensiones del mercado libre. Tenemos infinidad de edificios obsoletos a nivel de accesibilidad, sostenibilidad e higiene, necesitados de una fuerte inversión rehabilitadora, con un mercado de alquiler pequeño aun donde los minifundistas superan a los latifundistas (estos actores que pueden dimensionar y dar calidad a este sector, son demonizados por nuestros políticos), con la ocupación como principal reto de seguridad jurídica (caso inédito en Europa) que provoca que el mercado de alquiler se proteja con avales altísimos que suponen una barrera insalvable para la juventud.
Se suman problemas coyunturales: el aumento de precios de la construcción, la subida de los tipos de interés, la restricción de la financiación a particulares, el problema demográfico (causado en parte por ese freno a la emancipación), la falta de trabajadores en el sector de la construcción, siendo la incorporación laboral de la mujer al mismo una cuestión por resolver. Nos enfrentamos una transformación social sin precedentes, con una marcada tendencia a más hogares unipersonales, menos familias, más gente sola, más residentes extranjeros de manera permanente y temporal y una mayor movilidad (nómadas digitales). El nuevo proyecto de Ley de Vivienda, por más bienintencionado que sea, nace sin consenso (indispensable en un país con competencias de vivienda descentralizadas) y falto de ambición. Reitera el error de emplear exclusivamente soluciones regulatorias de probada ineficacia, pero una Ley que no es determinante a la hora de construir más viviendas asequibles públicas no puede llamarse “de Vivienda”, sino “de regulación de alquiler”. Ante tamaño reto, hace falta un proyecto político ambicioso, de consenso y estructural que no solo aspire a resolver el problema de la vivienda, sino a proponer un modelo de país que aproveche este momento dulce respecto de nuestro atractivo internacional como destino residencial e inversor, así como la gran capacidad y talento de nuestros trabajadores, profesionales y empresas. La sociedad española lo demanda con urgencia y nuestros políticos deben estar a la altura.