El reto de la vivienda en España: hacia una solución (Parte II)
Sobre las bases de un diagnóstico compartido por la mayoría de los expertos, debemos exhortar a nuestra clase política a un consenso imprescindible en un ámbito esencial para la vida de las personas, en la que puedan desarrollarse plenamente, con dignidad y libertad. Algunas de estas soluciones de manera puntual y dispersa, se han ensayado con éxito en algunos municipios y comunidades: ¿por qué no incorporar estas iniciativas que han funcionado como parte de un gran plan nacional?
En el ámbito político y social se tendría que dar un pacto de estado por la vivienda y el turismo, con recentralización parcial de competencias y un plan estratégico a 20 años. Creación de una potente red nacional de estadística inmobiliaria (IA, big data), para identificar las bolsas de necesidad por territorio, tipología, precio y edad, así como la elaboración de índices de precios y de zonas verdaderamente tensionadas. Digitalización plena del sector público (tanto en las bases estadísticas como a nivel de las infraestructuras y licencias) donde la aplicación del BIM es fundamental. Concebir la vivienda social como una infraestructura pública más. Se debe dimensionar un parque residencial público de alquiler (incluyendo modelos concesionales) en función de la demografía de cada territorio, con una dotación mínima no enajenable. Se ha de legislar con convicción para resolver el problema de la ocupación. Priorizar el acceso a la vivienda de jóvenes y de familias en situación vulnerable, en formatos de alquiler social. Fortalecer el movimiento cooperativo, modelo históricamente relevante en el sector, que puede ofrecer una alternativa asequible si se dota de recursos y acceso a suelo.
En el ámbito técnico-normativo, la prefabricación e industrialización son indispensables para el futuro del sector, permitiendo la incorporación de las nuevas generaciones y del empleo femenino, para los cuales “la obra” tradicional no ofrece condiciones de trabajo y de conciliación atractivas, pero “no hay industrialización sin estandarización”. Debemos recuperar la unidad de mercado con estándares de habitabilidad de ámbito nacional (incluso europeos) algo imposible con 17 regulaciones autonómicas. Esta nueva normativa permitiría desarrollar modelos de vivienda menos convencionales, con distribuciones flexibles de espacios no jerarquizados. Reducción del plazo de licencias a través de licencias simplificadas y declaraciones responsables, con procedimientos digitalizados (con el BIM como herramienta clave). A nivel de sostenibilidad, estamos liderando la apuesta en energías renovables (solar y eólica) y en edificación disponemos de exigentes estándares técnicos con normativas homologables a cualquier país europeo, pero también debemos cambiar nuestro paradigma cultural contra la arquitectura de madera, potenciando su empleo: es una alternativa sostenible y apropiada para la prefabricación, por su condición de construcción ligera, renovable y ecológica. Se debe incentivar la sostenibilidad mediante incrementos de edificabilidad donde haya una relación de causa-efecto, como por ejemplo en los espesores de muro de fachada (fijar un espesor máximo de fachada computable y cualquier incremento de espesor para mejorar aislamientos, no sería computable). Reducción de los sobredimensionados estándares de aparcamiento, por los que seguimos “inflando” nuestros edificios con un exceso de aparcamiento enterrado, para una política de movilidad en la que ya nadie cree. España será un cementerio de aparcamientos subterráneos de difícil reciclaje (no valen para otro uso), cuyas obras encarecen, retrasan, y producen ingentes movimientos de tierra, con la huella ecológica que suponen. Los aparcamientos sobre rasante tienen mayor posibilidad de reciclaje futuro (como sucede en otros países).
En el ámbito financiero, ante la crisis de nuestro sistema de pensiones y dada nuestra “cultura de propietario”, se puede incentivar el ahorro con ventajas fiscales al comprador, lo que combinado con fórmulas como la nuda propiedad está permitiendo soluciones interesantes a las personas que no tendrán pensiones altas, pero sí vivienda propia. Incentivar fiscalmente el alquiler, especialmente a los pequeños propietarios que recelan por la inseguridad ante la ocupación o el miedo al intervencionismo. Potenciar el “crowdfunding” inmobiliario; con los controles adecuados como herramienta financiera que es, puede suponer una alternativa en el escenario actual de limitación del crédito. Fomentar los modelos de colaboración público-privada, tanto de concesión como de explotación pues estos nuevos modelos residenciales se basan en el uso y en el servicio. Estas concesiones a largo plazo deben estar al margen de los vaivenes políticos. Fomentar un diálogo constante entre nuestras administraciones y los grandes fondos inversores (a quienes se ha demonizado sin reconocer su papel clave en la rehabilitación del sector), dado que un plan de esta escala precisa también de mucho capital privado bajo un marco regulatorio claro y estable. Ayudas a la internacionalización, si apostamos por la prefabricación necesitamos una industria fuerte, no podemos desarrollar grandes proyectos industriales solo para un mercado mediano y local como el español.
En el ámbito jurídico-urbanístico: Reducir los plazos del planeamiento urbanístico y simplificar sus etapas de aprobación, reforzando la seguridad jurídica en los procesos urbanísticos. Renovar todos los Planes Generales de nuestras grandes ciudades, actualmente todos obsoletos (excepto Bilbao, las grandes capitales españolas tienen Planes Generales de hace más de 20 años). Legislar con flexibilidad nuevos modelos de vida (coliving, residencias, senior living) o las hibridaciones de modelos que combinan situaciones residenciales con las del sector terciario de hospedaje (que han desbordado nuestro marco legal vigente). Apostar por la densidad urbana con edificación en altura. Se pueden regenerar barrios periféricos y reequilibrarlos con el centro a través de incrementos de edificabilidad que no solo permitan financiar las rehabilitaciones, sino optimizar plazos y recursos, llevando esa densidad ahí donde ya están las infraestructuras. En lugar de extender ciudades horizontalmente (más consumo de territorio y afección a entornos naturales), el crecimiento debe ser vertical. Estas soluciones ya han demostrado su éxito en el sector turístico, donde con leyes como la balear o la andaluza se ha conseguido incentivar la regeneración y elevación de categoría del anticuado parque hotelero. Conclusión: El problema de la vivienda no admite soluciones mágicas ni a corto plazo. Hablamos de un mercado muy complejo e interrelacionado, que no se puede solucionar con leyes carentes de consenso y con un diagnóstico miope que solo pone el foco en la regulación de precios. Si hemos sido capaces de dotarnos de unas redes de infraestructuras o sanitarias de gran calidad con inversión pública y que se han complementado con la inversión privada, la sociedad española en su conjunto tiene derecho a aspirar a conseguir lo mismo en el ámbito de la vivienda. Para convertir este problema en una oportunidad de futuro, donde el sector inmobiliario y la industria de la construcción puedan contribuir a un nuevo modelo de país con más oportunidades, y mayor proyección internacional, es necesario un gran pacto social y político que consiga que España acabe siendo algo que realmente podría ser (y de lo que tampoco estamos tan lejos de conseguir): el mejor país del mundo para vivir.