Álvaro de Ansorena, director de logística Iberia en Grupo Lar: “El sector logístico ha multiplicado por diez su volumen de negocio en 10 años en España”
Álvaro de Ansorena, director de logística Iberia en Grupo Lar asegura que el sector logístico es rentable ante el dinamismo del mercado de inversión al superar en 2022, por segundo año consecutivo, los 2.000 millones. El objetivo de Grupo Lar es desarrollar naves de última generación con máxima certificación de sostenibilidad.
Grupo Lar, empresa española especializada en la inversión, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios con más de 50 años de experiencia, cuenta con la división de Logística que tiene como reto crecer en tamaño en los próximos años.
¿Cuál es el motivo por el que este sector está en auge? ¿Es por la explosión del ‘e-commerce’?
El e-commerce ha sido uno de los mayores contribuyentes al crecimiento del sector inmologístico. Desde el punto de vista de volumen de negocio en España se ha pasado de 2.000 millones de euros en 2011 hasta los 18.000 millones en el segundo trimestre de 2022 según la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), es decir, en tan solo 10 años se ha multiplicado casi por diez el volumen de negocio. Pero además hay otra circunstancia externa que ha impactado y es la pandemia, que incrementó exponencialmente el negocio del e-commerce teniendo un gran impacto en la logística. Además, si analizamos el sector desde el punto de vista del inversor, vemos que está también correlacionado. Entre los años 2010 a 2013 el volumen anual medio de inversión en logística rondaba los 100-200 millones de euros en España. En el 2015 ya estábamos en casi 800 millones de euros y de ahí hasta alcanzar el récord en 2022 de 2.300 millones. Es decir, prácticamente se ha multiplicado por diez en los últimos diez años.
¿La falta de suelo es la principal barrera para el desarrollo de este sector?
Para el desarrollo no creemos que la falta de suelo sea el principal reto. Desde Grupo Lar pensamos que actualmente el principal reto reside en navegar la actual volatilidad del mercado. Es decir, como dice W. Buffett: “las tasas de interés son para el valor de los activos lo mismo que la gravedad”. Pues resulta que en un año aproximadamente la política monetaria de los bancos centrales ha cambiado completamente hacia el alza de tipos de interés. El objetivo es principalmente frenar la inflación, muy necesario, pero existe ese impacto en la economía del día a día de la población, en la financiación bancaria, y en las valoraciones inmobiliarias. Con una inflación alta, costes de construcción también elevados, restricción al crédito en proyectos sin inquilino, cualquier actividad intensiva en capital se convierte en todo un reto. En resumen, si no hay un ajuste en los precios del suelo, se va a complicar mucho el aprobar inversiones para desarrollar nuevos activos.
¿Hay muchos ‘players’ o es un sector realmente atomizado?
El inmologístico es un segmento con una creciente demanda por parte de los operadores y sigue en las primeras posiciones como categoría de activo desde el punto de vista de los fondos de inversión. Esto hace que haya mucha competencia en el sector, pero es normal y lógico. Sigue siendo una categoría de activo que funciona muy bien y que goza de pronósticos optimistas para el futuro.
¿Falta suelo y desarrollos en toda España por igual o hay zonas más tensionadas?
Dependiendo del mercado que analicemos, la falta de suelo puede ser un problema o no. Es decir, en el mercado de Barcelona, por ejemplo, la tasa de disponibilidad está alrededor del 3%, lo que significa que hay mucha demanda y poco suelo disponible. Sin embargo, en el caso de Madrid hay más disponibilidad. Esto se traduce en que el mercado de Barcelona ha experimentado un crecimiento en rentas superior al de Madrid en los últimos años. Ocurre algo similar en el mercado de Valencia donde la tasa de disponibilidad en el último trimestre está ya por debajo del 2%. Este es un mercado que nuestros inversores miran con mucha atención porque goza de buenos pronósticos para un futuro.
¿La logística es rentable? ¿Quiénes están invirtiendo en este sector?
Sí, es rentable. Y esto se aprecia en el dinamismo en el mercado de inversión que ha superado en 2022, y por segundo año consecutivo, los 2.000 millones de euros transaccionados. En cuanto al origen del capital, los inversores extranjeros lideran ampliamente el mercado logístico, con el 95% del total.
¿Qué rentabilidades ofrece?
En cuanto a las rentabilidades cabe destacar que el endurecimiento de la política monetaria y el incremento de tipos de interés ha descomprimido las yields. El nivel teórico prime cerró el año en 4,75%, con +75 puntos por encima del dato del año anterior aproximadamente. Las rentas han aumentado significativamente en las zonas deprimidas, debido principalmente a la escasez de espacio de calidad y a una demanda muy elevada. Se han registrado aumentos significativos en Valencia también, donde las rentas medias prime han subido hasta los 4,85 euros por metro al mes desde los 4,50 euros por metro al mes de hace un año.
Grupo Lar tiene una ‘joint venture’, con Centerbridge desde 2019 y un acuerdo de ‘development management’ con Clarion Partners Europe desde 2021. ¿Cuáles son los objetivos de cada una de ellas?
Grupo Lar cuenta con mucha experiencia en esta categoría de activo. Se ha hecho promoción en el pasado y también hemos llevado portfolios importantes de naves. La estrategia de Grupo Lar es la de apostar fuertemente por el sector logístico. Así, hemos llegado a acuerdos con fondos internacionales como Clarion Partners Europe y Centerbridge. El objetivo del grupo es desarrollar naves de última generación con nuestros socios, en las mejores ubicaciones, y con la máxima certificación de sostenibilidad ya que todas nuestras promociones cuentan con certificación BREEAM, que es un método internacional desarrollado por la organización BRE Global de Reino Unido que permite medir el grado de sostenibilidad ambiental de edificios.
¿Como han sido los resultados en logística de Grupo Lar en el año 2022 con respecto al anterior?
El 2022 ha sido un año de mucha actividad para la división de logística. En concreto en el área de desarrollo de negocio analizamos alrededor de 2 o 3 suelos por semana de media. Nuestra actividad es más amplia: también vamos a desarrollar para Clarion Partners Europe una nave de última generación en Santa Perpetua de Mogoda (Barcelona) además de la que estamos terminando en Esparreguera (Barcelona) con este mismo inversor. Por otra parte, estamos activos en la búsqueda de otros socios estratégicos que nos puedan acompañar en futuras oportunidades de negocio.
¿Qué proyectos tienen en marcha?
En cuanto a los proyectos, hemos arrancado la obra del proyecto de Esparreguera que prevemos terminar en junio de este año. Estamos muy contentos de cómo está quedando el resultado. Y para finalizar hemos obtenido licencia para iniciar la obra del proyecto que tenemos con Centerbridge Partners en Alcalá de Henares (Madrid) donde próximamente comenzaremos su comercialización.
¿Cómo ve el futuro del sector logístico para los próximos meses?
Desde Grupo Lar creemos que el sector logóstico goza de buena salud: la demanda existe por parte de los operadores logísticos, el interés del inversor está en el mercado y la logística se ha convertido en parte de nuestro día a día, y el crecimiento económico del país al final necesita de un sector logístico y de infraestructura robusto. Dicho todo esto, es cierto que en estos momentos vivimos en un entorno macroeconómico difícil y es complicado hacer previsiones sobre lo que pasará en el sector en los próximos meses. Lo que sí hemos detectado es que el primer trimestre se ha ralentizado un poco la actividad en cuanto al volumen de inversión, en línea con años prepandemia, pero no podemos llegar a conclusiones finales hasta que tengamos los datos definitivos.