Flexibilidad urbanística, clave para dar una segunda vida a las sucursales bancarias
Si bien España es todavía uno de los países europeos con más sucursales bancarias de Europa -la cifra alcanza, a cierre de junio de 2022, las 18.322 sucursales de acuerdo con los datos del Banco de España- en los últimos años se ha producido un proceso gradual de cierre de oficinas. Sólo desde 2016, en España han desaparecido cerca de 10.000 sucursales. Más de 20.000 si comparamos las cifras con las de 2011: una reducción de más del 50% en tan solo una década, muy por encima de la media de la Unión Europea que, según las cifras del Banco Central Europeo, se sitúa en el 34,5% para el periodo comprendido entre 2011 y 2021.
Este proceso, que fue impulsado por la digitalización, la concentración bancaria y la búsqueda de mayor eficiencia por parte de las entidades, parece imparable en España. Cabe destacar que en el último año se han vivido importantes operaciones de inversión en el segmento de las oficinas bancarias en España. Así, BBVA adquirió a Merlín Properties una cartera de más de 650 sucursales por un importe cercano a los 2.000 millones de euros, la mayor operación en el segmento retail firmada en los últimos cinco años. Por su parte, Santander se hizo con una cartera de 380 oficinas bancarias de AXA por cerca de 300millones de euros y la Socimi IBI Lion compró un porfolio de siete sucursales por un importe que ronda los 18 millones de euros.
Con estas operaciones, la inversión en activos High Street a cierre de 2022 estará en el entorno de los 3.110 millones de euros: un aumento de más del 1.023% en tasa interanual. Si bien este aumento tan significativo está condicionado por la operación de compraventa de sucursales de BBVA ya mencionada. Excluyendo esta transacción de la ecuación, el volumen de inversión en High Street ronda los 1.123 millones de euros en 2022, un incremento muy relevante, del 305% en la comparativa anual.
Estas cifras ponen de manifiesto dos aspectos a tener en cuenta. En primer lugar, el interés inversor en activos High Street, independientemente de su tipología. Pero, por otro lado, la recompra de sucursales por parte de los principales grupos bancarios españoles también podría anticipar un incremento en el número de cierre de sucursales bancarias a lo largo del año 2023; un movimiento que, en países comparables, como Francia y Reino Unido, se produjo con anterioridad.
La lógica invita a pensar que la conjunción de estos dos factores -el interés en activos en ubicaciones prime y la potencial reducción en el número de oficinas bancarias- acabará por impulsar la apertura de nuevos comercios y flagship stores de marcas premium en las principales arterias comerciales de las ciudades españolas.
Sin embargo, aunque los cambios de uso forman parte del ciclo de explotación de un activo inmobiliario -en su momento, las sucursales bancarias reemplazaron otro tipo de actividades- estos traen consigo algunos retos que es necesario considerar. A pesar del interés inversor por ubicaciones High Street, no todas las oficinas bancarias que ya han cerrado o que podrían cerrar están situadas en ubicaciones céntricas. Al contrario, observamos que hay una gran cantidad de metros cuadrados que antaño ocupaban sucursales bancarias en ubicaciones secundarias y que hoy se encuentran en desuso.
El cese de actividad afecta de manera muy negativa al valor del entorno en el que operan. De ahí la importancia de analizar usos alternativos para que contribuyan a regenerar el espacio y dinamizar el comercio y los negocios de proximidad. Desde JLL detectamos que aquellos espacios en zonas secundarias que antes ocupaban sucursales bancarias y que ahora están destinadas a otras actividades, no comparten una actividad predominante.
Por tanto, encontramos pequeñas y medianas compañías cuya actividad se corresponde con el retail clásico, pero también espacios destinados a la prestación de servicios (academias de formación, lavanderías, gimnasios). Por otro lado, también observamos que antiguas sucursales bancarias han sido reconvertidas por sus nuevos propietarios en pequeños almacenes logísticos de última milla o incluso en espacios destinados al alquiler de trasteros para particulares.
Todo ello indica que la flexibilidad urbanística -en términos de concesión de licencias, cédulas de habitabilidad, aprobación de cambios de uso- se perfila como la clave para recuperar la actividad económica de los espacios que antaño ocupaban sucursales bancarias, contribuyendo a potenciar otros tipos de actividad más allá de la comercial.