El mercado de vivienda en costa arrasa en ventas por los extranjeros

El comprador extranjero tiene mucho que decir en el mercado de segunda residencia en España. Tras prácticamente desaparecer durante 2020 y el inicio de 2021 debido a las restricciones de movilidad, los inversores internacionales han vuelto con energías renovadas. ¿Cómo ha sido su actividad pasado ya un año del efecto rebote derivado de la pandemia?

Según las cifras del Colegio del Notariado, el dinamismo continuó en el segundo semestre de 2022: las compraventas de viviendas por parte de extranjeros (residentes y no residentes) representaron el 21,1% de las compraventas realizadas en España en ese mismo periodo. Se trata del porcentaje más alto de la serie histórica de los notarios, iniciada en el primer semestre de 2007.

¿Cuántas viviendas compran los extranjeros en nuestro país? Según Tinsa, el peso de los extranjeros en el mercado de la vivienda es especialmente llamativo si tenemos en cuenta que en el segundo semestre de 2020 y primer semestre de 2021 su peso en el total de compraventas había caído hasta el 15%, seis puntos menos que en el cierre de 2022. Por entonces los españoles estaban ya recuperando la actividad tras el confinamiento, pero las restricciones internacionales limitaban todavía las transacciones de los compradores extranjeros.

Con anterioridad a 2022, el período en el que los extranjeros representaron el porcentaje más elevado en el mercado de compraventa fue en el año 2015 y 2016. Tras la crisis financiera, el mercado internacional, principalmente enfocado en costa y segunda residencia, se reactivó antes que el nacional. Y, por el contrario, el extremo opuesto con la cuota más baja de participación del comprador extranjero sobre el total lo marcan los años del boom inmobiliario: la intensa actividad del mercado local eclipsó a los foráneos, que se limitaron a protagonizar el 6-7% de las compras, casi 15 puntos porcentuales menos que actualmente.

Ese 21% de cuota que representó el mercado extranjero en el segundo semestre de 2022 ¿cuántas compraventas son? 70.163 viviendas, un 9,7% más que un año antes, pero un 4,5% menos que en el primer semestre del año pasado. Es decir, que la ralentización de la actividad también se percibe desde el otro lado de la frontera.

¿Quieres compran? Los residentes en España protagonizaron el 55% de esas compraventas realizadas por extranjeros. Entre ellos, destacan como la nacionalidad predominante los marroquíes (4.629 viviendas) y los rumanos (4.312 operaciones). Se trata de trabajadores locales, que compran viviendas que, de media, según los notarios, rondan los 680 euros por metro en el caso de la nacionalidad marroquí y de 1.036 euros por metro en la rumana. Son cifras alejadas de los 2.089 euros por metro que de media pagaron los extranjeros (residentes y no residentes) en nuestro país.

Si consideramos únicamente los no residentes, aquellos que compran por inversión y segunda residencia, la diferencia es aún mayor: 2.558 euros por metro de media.

En este 45% del total de compraventas de extranjeros que corresponde a los no residentes, la nacionalidad predominante fue Alemania, con 4.691 viviendas adquiridas en el segundo semestre. Comparando el volumen, solo 60 viviendas más que los marroquíes residentes en España.

Dejando a un lado la separación entre residentes y no residentes, en la foto global de 70.163 viviendas adquiridas por compradores internacionales la procedencia líder en número de operaciones fue Reino Unido, con 7.520 compraventas, que supone el 10% del total de las compras realizadas por la suma de residentes y no residentes. Le siguen los alemanes, con el 9,3% de las compras, y los franceses, con el 7,3%.

“Las nacionalidades entre las que más creció el número de operaciones en el último año fueron la ucraniana, que duplicó las compras del segundo semestre de 2021, la estadounidense (un 36% más) y la argentina (un 34,5% más). Y, en términos de precio, fueron los inversores suizos los que compraron las casas más caras: 2.904 euros por metro de media, seguidos de los suecos, daneses y estadounidenses. Todos ellos en el entorno de los 2.800 euros por metro cuadrado. En las Comunidad Autónomas donde menos compras realizaron los extranjeros fueron Cantabria y Extremadura y donde más en la Comunidad Valenciana y Andalucía” declara Susana de la Riva directora de marketing y comunicación de Tinsa.