¿Cuánto valen todas las viviendas que hay en España?

Llevamos estos últimos meses hablando mucho de vivienda con la aprobación del Gobierno de la nueva Ley de vivienda y tambien hemos visto como en las recientes elecciones autonómicas los partidos políticos han utilizado la vivienda como herramienta política en campaña, pero en realidad, hasta que punto sabemos y valoramos cuál es la magnitud del mercado de la vivienda.

Para cuantificarlo hay que ponerlo en cifras. ¿Os habéis preguntado alguna vez cuánto valdrían todas las viviendas que hay en España si se pusieran a la venta? Pues eso mismo es lo que ha hecho el portal inmobiliario Idealista a partir de los precios actuales de todos los inmuebles del catastro y ha concluido que si mañana salieran a la venta todas las viviendas que hay en España, sería necesario desembolsar 4,5 billones de euros para comprarlas. Una cifra que triplica el PIB nacional, de 1,4 billones de euros.

Si analizamos por comunidades, Cataluña es la comunidad en la que el valor de su parque de viviendas es mayor, alcanzando los 811.000 millones de euros. A continuación se sitúa Madrid, con más de 802.000 millones de euros, Andalucía (698.000 millones), la Comunidad Valenciana (472.000 millones), Euskadi (275.000 millones) y Galicia (211.000 millones). Por encima de los 100.000 millones de valor se sitúan Baleares (208.000 millones), Castilla y León (189.000 millones), Canarias (185.000 millones) y Castilla-La Mancha (127.000 millones).

En el extremo opuesto están La Rioja (25.000 millones), Extremadura (58.000 millones), Cantabria (58.000 millones) y Navarra (59.000 millones). La lista se completa con Asturias (73.000 millones), Murcia (97.000 millones) y Aragón (98.000 millones).

No hay grandes sorpresas al analizar los municipios con mayor valor en su parque inmobiliario. El más valioso es Madrid, que alcanza los 471.000 millones, seguido por Barcelona (253.000 millones) y Valencia (84.000 millones). En cuarta posición está Sevilla (62.000 millones) y a continuación la ciudad de Palma (61.000 millones). Málaga ocupa la sexta posición con 58.000 millones, seguida por Zaragoza (55.000 millones), Vitoria (46.000 millones), Bilbao (45.000 millones) y San Sebastián (35.000 millones).

¿Cuánto vale el parque en alquiler?

En el hipotético caso de que todo el parque de viviendas español se alquilara, la renta mensual que habría que desembolsar a día de hoy ascendería a 21.000 millones de euros al mes. En el caso de Cataluña, se deberían pagar casi 4.000 millones de euros al mes por alquilar todas sus viviendas, mientras que en la Comunidad de Madrid el importe sería de 3.250 millones de euros mensuales, algo inferior al que se registraría en Andalucía (3.260 millones). Con una renta superior a los 1.000 millones al mes tenemos a la Comunidad Valenciana (2.400 millones de euros al mes), Galicia (1.080 millones de euros al mes), Euskadi (1.070 millones de euros al mes) y Castilla y León (1.000 millones de euros al mes).

¿Cuánto se ha revalorizado la vivienda?

Está claro que el valor de las viviendas se basa en el precio. Según las tasaciones de Tinsa, en el primer trimestre del 2023, ya con datos definitivos de cierre del trimestre, el precio medio en la ciudad de Madrid aumentó un 4% en tasa interanual y un 3,5% en el caso de Barcelona. La tasa trimestral fue de un 0,5% más en ambas capitales. “Tanto desde una perspectiva anual como trimestral se trata de ritmos de crecimiento inferiores a la media española, que, recordemos, fue de un 0,9% trimestral y un 6,4% en tasa interanual en el primer trimestre” explica Susana de la Riva, directora de comunicación y marketing de Tinsa.

Vamos a hacer un repaso a los precios en los municipios más relevante de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Zonas que en los últimos trimestres han tenido más recorrido que las capitales, con el área de Madrid más activa que la de Barcelona: hasta 11 municipios principales madrileños se revalorizaron por encima del 5% en el último año, frente a solo dos en el área metropolitana de Barcelona.

Las áreas metropolitanas de las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona son mercados receptores de demanda expulsada de esas grandes ciudades por los elevados precios y que también han ganado protagonismo tras la pandemia entre quienes huían de las aglomeraciones de entornos urbanos. Además, han acogido buena parte de los desarrollos de obra nueva frente a las limitaciones de los municipios de Madrid y Barcelona, especialmente este último.

¿Cuál es la situación en las áreas metropolitanas de Madrid y de Barcelona? La primera conclusión es que, en líneas generales, se observa un incremento de precios más intenso que en sus respectivas capitales. Del grupo de 14 municipios que junto con Madrid forman el área de influencia de la capital, Madrid es la segunda localidad con menor aumento interanual en el primer trimestre. Solo Parla quedaría por debajo del 4% de Madrid, con un 3,7%. El municipio más dinámico en evolución de precios en el último año es San Sebastián de los Reyes, con un aumento del 10,2%, y Getafe y Leganés, por encima del 9%. En el contexto del grupo de 70 municipios españoles que sin ser capitales de provincia la estadística IMIE Mercados Locales destaca como mercados inmobiliarios relevantes, extraemos que cinco de los diez municipios donde más se ha encarecido la vivienda en el último año son madrileños. San Sebastián de los Reyes es el cuarto, tras Motril, Algeciras y Sagunto.

En el plazo más corto, qué ha ocurrido desde diciembre, los municipios madrileños relevantes que más se han encarecido en el último año muestran evoluciones moderadas en tasa trimestral, por debajo del 2%. Los más dinámicos en el área metropolitana fue Alcorcón (+3,7% trimestral), Fuenlabrada (+2,8%) y Rivas Vaciamadrid (+2,7%). También ha sido más contenida la evolución en los municipios con el metro cuadrado más caro, por este orden, Pozuelo (3.603 euros/m2), seguida de Madrid, Alcobendas, Majadahonda y Las Rozas. En estos municipios, el aumento de precios en el último trimestre se ha movido entre el 0,5% de Madrid y el 2,2% de Majadahonda.

¿Y qué ocurre en el área metropolitana de Barcelona? Los datos de tasaciones reflejan que el mercado no está tan caliente como el área de influencia de Madrid, al menos en evolución de precios. Casi la mitad de los 24 municipios analizados en el área metropolitana de Barcelona registró en el primer trimestre un aumento del precio medio entre el 3% y el 4,5% interanual, mientras que en el entorno madrileño hasta 11 municipios relevantes se han revalorizado por encima del 5% en el último año. Los municipios que lideran los aumentos interanuales en el área de Barcelona son Gavà (casi 9%), Montgat-Masnou (+6%) y Cerdanyola del Vallés, Rubí y Terrassa, entre el 4,5% y el 5%.

Barcelona, con su aumento del 3,5% interanual, se situaría en mitad de tabla entre los 24 municipios del área metropolitana. Tan solo Sant Adriá del Besós mostraría un pequeño ajuste del 1,6%. En tasa trimestral, los mayores incrementos se dieron en Ripollet (2,4%) y Castelldefels y Montgat-Masnou (2,2%). En términos de valor por metro cuadrado, Barcelona lidera con 3.608 euros por metro, seguido de Sant Cugat del Vallés (2.918 euros por metro) y Castelldefels (2.856 euros por metro).