La paquetización en obra residencial impulsa la industrialización
Las estructuras y las fachadas de los edificios residenciales es lo más paquetizable. Antes la paquetización venía por propuestas de las promotoras, pero desde hace un año las constructoras han introducido los baños industrializados en los proyectos.
La coyuntura actual del mercado de la construcción, sumado a los indicadores económicos globales, ponen en entredicho el sistema de construcción tradicional conocido hasta la fecha, así como la modalidad de contratación “a precio cerrado”. Esta circunstancia está ocasionando una merma en las calidades de las promociones residenciales, que se traduce en una mayor problemática de postventa a las promotoras.
Desde el grupo de trabajo de “paquetización en obra residencial”, dentro del Cluster de la edificación se está analizando cómo deben regir las relaciones contractuales entre el promotor y contratista principal, para hacer partícipe al primero en la selección y negociación de ciertas unidades de ejecución de obra, siempre acorde a los preceptos normativos vigentes, como es la Ley de Ordenación de Edificación, entre otras.
En obra residencial, los dos paquetes que más podían ser paquetizables son las estructuras y las fachadas. La paquetización e industrialización no van de la mano, pero la paquetización impulsa a la industrialización. Normalmente la paquetización eran propuestas de la promotora, pero en el último año ya se conocen propuestas de las constructoras como son los baños industrializados que se están incorporando en los proyectos.
“Desde nuestro punto de vista como empresa constructora los problemas a los que nos enfrentamos hoy en día son principalmente dos. Por un lado está la fluctuación de precios que han sufrido las materias primas y los materiales de construcción y por otro lado, los plazos de ejecución son muy prolongados y esto se traduce en riesgo que asumimos las constructoras en una obra de edificación residencial. Esto hace que tengamos que buscar nuevas vías de formalización de contratos con los promotores para que haya una mejor canalización para aminorar el riesgo” afirma Antonio Reguera, director de gestión y desarrollo de negocio en Efiko Ingeniería y Construcción.
En esta misma línea, Gonzalo del Río, director técnico de STAY by Kronos, plataforma de vivienda Build to rent (BTR), apunta que “el mercado está siempre muy tensionado, pero el problema gordo reside en la mano de obra. Si comparamos lo que se ejecutaba antes con lo que se hace ahora estamos cinco veces por debajo. En España, todos sabemos que construimos muy por debajo de otros países de nuestro entorno y por eso se buscan formas que nos permitan manejar todos estos condicionantes”.
José Carlos Pérez, project manager en Mace Management Services lo tiene claro. “Muchos de los problemas vienen por la forma de contratación tradicional a precio cerrado, donde las ofertas por las constructoras eran entre dos, tres incluso, hasta cuatro años antes de terminar la construcción o incluso desde que se subcontratan esas obras. Esto obliga a las constructoras a asumir un riesgo muy grande ya que tienen que jugar a adivinar cuáles van a ser las fluctuaciones que va a tener el mercado: precio de los materiales, mano de obra, precio de la energía, el IPC, etc., y al final las constructoras tratan de meter el mayor margen de beneficio posible durante la licitación siempre que la competencia lógicamente se lo permita y obligan al promotor a recortar calidades en su proyecto para poder hacerlo viable.
Entendemos por “paquetizar” la acción de identificar aquellas unidades o lotes de ejecución de obras que, por sus cualidades técnicas diferenciadoras o peso específico en el global de la actuación constructiva, pueden ser objeto de una segregación con respecto al resto de unidades que conforman la edificación. En otras ramas de la edificación, tales como la industrial o la dotacional, es más habitual que el promotor tenga cierta capacidad de decisión sobre el quién y el cómo se deben ejecutar algunas de las fases o unidades de obra más relevantes, pero en residencial parece que existe una barrera que evita esa segregación por lotes que permita a las empresas promotoras un mayor control sobre plazos y costes.
Por otro lado, las tendencias edificatorias a las que se encamina el sector, donde se intenta primar la construcción industrializada, y donde se busca que el contratista tenga una participación temprana en la definición de necesidades, mediante acuerdos colaborativos en fase de diseño, hace necesario que el promotor sea partícipe de los sistemas constructivos a ejecutar, y conozca el alcance de las ventajas y condiciones contractuales que puedan ofrecer las empresas especializadas en las unidades de obra más significativas.
Retos que tiene por delante el sector
El sector tiene por delante algunos retos para salvar dificultades tales como un cambio de los paradigmas actuales, una regulación normativa poco propicia y una complejidad en las relaciones contractuales, pero puede conllevar importantes beneficios como una mayor especialización del sector, establecer nuevas modalidades de contratación, fomentar la aparición de nuevos agentes edificatorios o mejorar la postventa y el mantenimiento.
“La figura que puede resolver estos inconvenientes en la paquetización es el manager construction. Una figura orientada hacia la gestión. No solamente a la construcción de la obra, sino también orientada para gestionar lo que van a ser los costes y plazos de la obra y poner las medidas que sean necesarias cuando haya que hacer correcciones o subcontratas y debe realizarse de una fase muy temprana del proyecto colaborando con el promotor en todas las etapas incluso en la fase de estudio de viabilidad a ser posible y por supuesto en las bases de diseño y construcción. Este modelo de contratación estrechamente relacionado con el proyecto colaborativo permite que el promotor y el resto de agentes se beneficien de los conocimientos y de la experiencia del contratista sobre las diferentes unidades constructivas”, explica Jose Aguilar del estudio de arquitectura Agva.
Es evidente que la figura del manager construction sigue siendo un agente recurrente en obras cuando se trata de edificios con gran volumen o inmuebles por su complejidad o singularidad. Hay muchos casos de éxito gestionados por empresas de project management desde su llegada a nuestro país en la década de los 90 que no solo aportaban su dilatada experiencia, sino que ejercían en la coordinación en este tipo de obras durante la fase de ejecución, aportando valor desde la fase de diseño optimizando costes.