El segmento salud, activo singular con futuro

El cuidado de la salud es la primera preocupación de las personas, no solo tras la pandemia. Vivimos un cambio de paradigma con la mayor longevidad, gracias a los avances sanitarios, a la mejor alimentación y a la práctica deportiva. La pirámide poblacional de España ha evolucionado a forma regresiva, típica de países desarrollados, con tasas de natalidad y mortalidad bajas, con un porcentaje de personas mayores de 65 años elevado, es decir, una sociedad envejecida y con tendencia a serlo más. Ahora bien, vidas más largas demandan de mayores servicios relacionados con la salud. De hecho, la Organización para la Cooperación de Desarrollo Económico (OCDE) señala que España debe invertir en esta década 21.400 millones de euros en hospitales para elevar su capacidad asistencial desde el 14,6% actual para elevarla hasta la media, situada en el 21,7%.

Ante el incremento de actividad, las valoraciones de inmuebles relacionados con esta actividad cada vez son más habituales, por lo que debemos preguntarnos: ¿qué tipología de centros sanitarios nos encontramos? ¿Cuáles son los factores que influyen en su valor? ¿Qué métodos de valoración se utilizan? Entre los tipos de centros de salud encontramos:

Hospitales. Los hospitales son inmuebles monovalentes, construidos específicamente para su uso sanitario. Generalmente están construidos en suelo dotacional (público o privado) y suelen contar con áreas de consultas externas, hospitalización, urgencias, quirúrgica y cuidados intensivos, además de zonas de servicio, administración, farmacia, cocina, cafetería, etc. Consultas externas. Asimismo, existen edificios exentos destinados a consultas externas, que podrían ser polivalentes con una mínima inversión, cuyo uso urbanístico puede ser dotacional o terciario. Hospitales de día. Los hospitales de día son inmuebles particulares, a medio camino entre la monovalencia y la polivalencia y deben estudiarse caso por caso. Clínicas especializadas. Las clínicas de bienestar, dentales, estéticas o centros de salud, por ejemplo, generalmente son locales comerciales en ejes comerciales secundarios, pero gran densidad de población. Son totalmente polivalentes, pudiéndose destinar a cualquier uso que permita la normativa urbanística.

Métodos de valoración. Atendiendo a la finalidad de la valoración, determinamos el estándar o norma de valoración:

Norma de valoración nacional. Si la finalidad es garantía hipotecaria o determinación del valor razonable a efectos de cobertura de provisiones técnicas, la norma de obligado cumplimiento es la Orden ECO 805/2003. Los métodos de valoración a aplicar dependerán de la tipología del activo: Los hospitales, como inmuebles ligados a explotación económica, se valorarán tanto por el método del coste (el valor del suelo más el valor de la construcción depreciada) como por el método de actualización de flujos de caja, donde se toman los flujos inmobiliarios, el horizonte de valoración, la tasa de descuento y el valor de reversión al final del periodo de tiempo que previsiblemente vaya a continuar la explotación. Una vez calculados ambos valores, el valor de tasación será el menor de los dos.

Ahora bien, si nos encontramos con un centro de salud o cualquier clínica especializada con uso polivalente, además del método del coste, se calculará por el método de comparación tanto de venta como de renta y se obtendrá un valor de mercado por comparación y por actualización de renta de mercado. En el caso de que el inmueble esté alquilado, independientemente de la tipología del mismo, se calculará la actualización de rentas de contrato, siendo también este valor, limitante del valor de tasación.

Estándar de valoración internacional. Si la finalidad es determinar el valor razonable a efectos contables o determinar el valor de mercado para inversión o desinversión, se realizará la valoración bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS), apoyadas a su vez en las Normas Internacionales de Valoración (IVS). Algunas compañías, fondos o inversores nacionales o internacionales requieren de valoraciones RICS, que se realizan de acuerdo con los estándares internacionales de la Royal Institution of Chartered Surveyors, o el Libro Rojo que incorpora las IVS.

Los factores que influyen en estas valoraciones están basados (generalmente) en el enfoque de renta. Por tanto, en un hospital el valor del negocio vendrá determinado por el descuento del flujo de caja libre o por múltiplos de EBITDA, y si el objetivo es el valor del inmueble, generalmente se utilizará el método capitalización directa a partir de la renta de mercado que se obtiene por la tasa de esfuerzo, calculada en función de lo que el arrendatario puede pagar por la explotación de la propiedad. Los centros de salud, al tratarse de inmueble polivalentes, se valoran capitalizando la renta de mercado a la yield apropiada, apoyado por el método de comparación. Obviamente, el valor de cualquier inmueble en caso de estar arrendado se vería afectado por las condiciones del contrato, renta, duración, carencias, gastos...

Factores que influyen en la valoración de un centro de salud. En un hospital valorado según la Orden ECO, los factores que más se tienen en cuenta son: localización, superficie, calidades constructivas y estado de conservación. Si, por el contrario, se valora por estándar internacional, las referencias son indicadores económicos (flujos de caja, rentabilidad o múltiplos). En el caso de clínicas polivalentes, en ambas normativas los factores que influyen son los enumerados al principio con el objetivo de determinar la renta de mercado y la rentabilidad o yield. La sostenibilidad es un factor imprescindible que estudiar, dado que un edificio sostenible, por definición, reduce el consumo de energía y agua, por lo que minimiza los gastos y mejora el flujo de caja. A tener en cuenta también para los inversores con necesidades de financiación las condiciones de determinados préstamos asociadas a la eficiencia energética.

Riesgo. Dada la superficie y las condiciones necesarias para prestar este servicio, esta hipotética competencia puede producirse en el largo plazo. Los cambios normativos, nuevamente, como en cualquier actividad, siempre son un factor de riesgo y, en ocasiones, impredecibles. La tendencia mundial del envejecimiento poblacional y la situación particular de nuestro sistema de salud público, cada vez más colapsado, favorecen la contratación de seguros de salud privado (la demanda aumentó casi un 5% tras la pandemia, según ICEA), lo que se traduce en un aumento del negocio y en una mayor necesidad de centros sanitarios. Por tanto, se trata de un sector en crecimiento que resulta atractivo para grandes inversores, con retornos prudentes pero estables.