Inversión hotelera y perspectivas para 2023
El año 2022 culminó con 3.279 millones de euros en inversión hotelera, considerando hoteles existentes, inmuebles para su reconversión a uso hotelero y suelos para desarrollos hoteleros. En total, se transaccionaron en España 163 activos frente a los 145 de 2021. Por segundo año consecutivo, se ha vuelto a superar la cota de los 3.000 millones y a batir un nuevo récord, consolidándose 2022 como el tercer mejor registro de la serie histórica, sólo superado por 2017 y 2018, años en los que se dieron importantes operaciones corporativas e Hispania y Blackstone monopolizaron las transacciones.
A pesar de la incertidumbre reinante en el mercado durante todo el año, una serie de factores han servido como catalizadores de la inversión y la han catapultado hasta los 3.279 millones de euros, contribuyendo a cerrar nuevamente un ejercicio extraordinario. El año comenzaba con un positivo viento de cola y una fuerte inercia de operaciones. Tras un 2021 de récord en el que la actividad inversora resurgió de forma vigorosa a pesar de la pandemia, el año culminó con un número relevante de operaciones en estado de negociación y que han impulsado el dinamismo de 2022. El mantenimiento prolongado de los tipos de interés en mínimos históricos unido a la escasez de alternativas de inversión propició que el mercado se inundara de una liquidez inusitadamente alta que hoy persiste. A pesar del giro coyuntural de los últimos meses y la persistente incertidumbre, el apetito inversor se mantiene estable debido al elevado volumen de capital y la consiguiente presión compradora, aunque el coste de la financiación ha tenido un reflejo en la ralentización de alguna de las transacciones del segundo semestre del año.
El comportamiento de la inversión ha sido dispar, dependiendo en cada caso de la tipología de activo considerada. Las transacciones de hoteles existentes se mantuvieron en niveles muy similares a los de 2021 (2.996 millones de euros vs. 3.002 millones de euros del pasado año), registrándose un total de 133 operaciones y 17.754 habitaciones. Las compraventas de inmuebles para su reconversión a uso hotelero fueron también protagonistas en 2022, sumando un volumen de inversión total de 184 millones de euros en 19 operaciones. La cifra representa un incremento del 98% frente al registro de 2021. Por último, destacar la compra de suelos para desarrollar hoteles, casi la totalidad en zonas vacacionales. Con un total de 11 operaciones y un volumen agregado de 99 millones de euros, el año se consolida como el segundo mejor registro histórico sólo por detrás de 2019, año en que se invirtieron cerca de 164 millones.
Los 3.279 millones de euros invertidos reconfirman, tras un 2021 también de récord, el atractivo del sector turístico español. Lejos quedan ya los niveles de 500 - 1.000 millones de euros de inversión que caracterizaron al mercado durante muchos años. La entrada de los fondos internacionales en activos vacacionales a partir de 2015 sirvió al sector hotelero nacional de acicate para posicionarse, dentro del panorama internacional, como destino preferente para la inversión hotelera y mantenerse -a excepción de en 2020- en volúmenes anuales superiores a los 2.000 millones de euros.
Durante los últimos años, la industria turística global ha demostrado una fuerte resiliencia, permaneciendo, en muchos casos, impertérrita a las vicisitudes y, en otros tantos, recuperándose de forma ágil y vigorosa de las mismas (atentados, guerras, crisis económicas y pandemias). El liderazgo de nuestro país en la industria es indiscutible, siendo antes de la pandemia el segundo destino en llegadas de turistas extranjeros y gasto turístico. Este hecho, unido a la calidad de la planta hotelera y a la existencia de interesantes oportunidades de reposicionamiento de hoteles ha contribuido a impulsar la inversión hotelera todos estos años. En nuestra opinión, los distintos agentes del sector turístico han sabido capear un temporal de tormenta, con un mar embravecido por la incertidumbre y el incesante azote de vientos de contratiempo. A pesar de ello, el año nos deja con mensajes esperanzadores para la industria turística nacional, al despejarse, después de la finalización de la última ola de Ómicron, todas las dudas sobre el resurgimiento de la demanda turística.
A partir de Semana Santa, una vez levantadas las restricciones y completada la reapertura de fronteras -a excepción de China-, fuimos testigos de una vigorosa recuperación de la demanda que, aunque tardía, confirmó los pronósticos más positivos y nos dejó con una temporada de tarifas récords y ocupaciones nada desdeñables, que ayudaron a compensar los incrementos de costes operativos derivados de la inflación. La contundente respuesta del mercado contribuyó a afianzar la apuesta de los inversores por el sector turístico y a insuflarles confianza sobre su plena recuperación en un momento de alta incertidumbre económica.
Las fuertes subidas de tipos de interés de los Bancos Centrales dirigidas a combatir la crisis inflacionaria -especialmente acusada en la energía, los aprovisionamientos y las materias primas- han aumentado, y previsiblemente continuarán aumentando, el coste de la financiación e incrementado el gap que muchas veces separa la expectativa de precio de comprador y vendedor. Por ello consideramos que, hasta la estabilización de la situación macroeconómica, parte de los inversores adoptarán una posición de wait & see en el corto plazo. Entre tanto, los inversores con mayor liquidez obtenida en muchos casos en procesos de fundraising durante la pandemia- y presión compradora dirigirán su foco hacia los activos más prime, por su alta liquidez y la menor sensibilidad a la incertidumbre que han demostrado estos últimos años, o a activos obsoletos con altas necesidades de Capex, en función de su perfil Core o Value-add, respectivamente. Previsiblemente, la incertidumbre nos continuará acompañando en 2023. Sin embargo, por las razones anteriormente expuestas y la buena inercia de operaciones en pipeline, con más de 2.000 millones de euros en transacciones en curso. Aunque la situación macro nos hace ser cautos, anticipamos que 2023 volverá a ser un año positivo y de intensa actividad inversora, que probablemente se materialice en mayor medida en el segundo semestre.