12 claves y tendencias que marcarán el mercado residencial español en 2023

El inicio de año supone un buen momento para levantar el pie del acelerador un instante y plantearnos diferentes preguntas: ¿en qué situación estamos? ¿qué claves marcarán el nuevo ejercicio? ¿hacia dónde vamos? En Sociedad de Tasación analizamos la situación del mercado residencial en España y extraemos doce claves y tendencias, que marcarán el mercado residencial español durante este año.

1. El mercado inmobiliario continúa mostrando crecimientos sólidos de actividad en términos de compraventa de vivienda y concesión de hipotecas, si bien la velocidad de estos crecimientos refleja una desaceleración, con valores cercanos a los de 2019, antes de que se solaparan tres crisis: pandemia global, conflicto bélico en Europa y crisis energética. Los ciclos inmobiliarios suelen durar ocho años y el actual se ha prorrogado dos años más de lo previsto por la pandemia. Ahora, tras la subida de tipos de interés, la inflación y la pérdida de poder adquisitivo de las familias, todo apunta a que se estaría agotando.

2. En el contexto actual de incertidumbre a nivel macroeconómico, se observa cómo se acota la brecha entre la inflación general y la subyacente, debido a la contención, vía regulación, entre otras causas, del precio de la electricidad, el gas y los carburantes. Aunque los niveles inflacionistas son todavía elevados, en los próximos meses se podría producir una reducción de los mismos, por el efecto base, la regulación de precios en sectores adicionales al energético, y una disminución del consumo de bienes y servicios de los hogares, como consecuencia de una pérdida de poder adquisitivo de las familias.

3. El inmobiliario, al igual que otros sectores de la economía, viene determinado por la evolución del mercado laboral. La Encuesta de Población Activa del INE muestra solidez en el mercado de trabajo español, en línea con los datos de producción del país, con un número de horas trabajadas al mismo nivel que antes de la pandemia. Si bien conviene estar pendiente de cuál será su evolución, por los efectos que podría tener sobre el mercado inmobiliario e hipotecario, unos niveles de empleo sólidos conllevan un menor impacto en las ratios de morosidad, tanto de la cartera hipotecaria como en nueva originación.

4. No se observan signos de sobrecalentamiento en el mercado hipotecario y en el mercado inmobiliario. Entre enero y octubre de 2022, se han formalizado en España 395.000 hipotecas de vivienda frente a 550.000 compraventas de vivienda -según el INE-, siendo el ratio hipotecas / compraventas inferior a uno. Más de la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios de vivienda responden a tipo fijo. A su vez, la tasa de esfuerzo hipotecario para la adquisición de una vivienda se ha situado en el tercer trimestre de 2022 en un 34%, frente al 55% que llegó a alcanzar en 2008. Igualmente, no existe un exceso de oferta de vivienda en España. En la actualidad, se está construyendo cinco veces menos que hace 15 años: como referencia, en 2007 se concedieron casi 650.000 visados de obra nueva, frente a los 100.000 de 2022. En general, el stock de obra nueva disponible es insuficiente para cubrir la demanda actual.

5. La demanda de vivienda responde a un perfil solvente de comprador, principalmente orientado hacia la reposición de vivienda o hacia la inversión. La paridad euro/dólar ha fomentado la compraventa de viviendas por extranjeros. Se detectan diferencias por tipología de producto: la vivienda nueva es mucho más inelástica, se está vendiendo prácticamente bajo demanda; y la usada, al ser menos resiliente, podría sufrir ajustes en actividad y precios.

6. La evolución del índice AVM, un indicador propio de Sociedad de Tasación que monitoriza el valor de mercado de 13.000 viviendas en España, muestra cómo el valor de la vivienda ha registrado un crecimiento constante a nivel de precio en los últimos dos años.

7. Medidas como el tope al 2% del alquiler estarían incrementando el asking-price de los nuevos contratos de alquiler, de acuerdo con las estadísticas que ofrece Alquiler Seguro, donde se observa cómo el importe medio de los alquileres formalizados en diciembre de 2022 ha aumentado un 14% interanual en diciembre de 2022. Las rentas en vigor, por su parte, también crecen de forma más estable (+5% anual).

8. El mercado residencial español registra menor volatilidad de precios en vivienda en venta y alquiler que en otras economías mundiales. El precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 3% de media en 2022, según Sociedad de Tasación, frente al 7% de la Unión Europea (Eurostat) y al 11% en EEUU (Zillow). Igualmente, mientras el alquiler en España ha registrado un alza anual del 7% en 2022 (Idealista), en Estados Unidos ha sido el 8% (Zillow) y en la Unión Europea del 11% (Eurostat).

9. La cartera hipotecaria en España se muestra más solvente que la de los países de nuestro entorno. Menos del 15% de las hipotecas cuentan con un loan to value (ratio préstamo / valor) igual o superior al 80%. A su vez, los hogares españoles están menos endeudados que los de otras economías mundiales.

10. El Build to Rent (BTR) ganará atractivo entre inversores, en especial, en capitales con fuerte actividad económica. Su atractivo dentro del mercado vendrá impulsado por la dificultad financiera de compra de vivienda y por los cambios socioculturales, sobre todo del segmento más joven.

11. La sostenibilidad seguirá siendo tendencia en 2023, al ser un requisito indispensable en la obra nueva, así como un reto dentro de la necesaria regeneración del parque inmobiliario español, en busca de una mayor eficiencia. Según Sociedad de Tasación, menos del 10% de las viviendas construidas entre 2007 y 2014 alcanzan una calificación energética de tipo “A” o “B”, valor que se otorga a los inmuebles más eficientes.

12. En los próximos 25 años, la población española habrá crecido un 12%, gracias a la inmigración y a una población cada vez más envejecida. Y, dentro de 15 años, el número de hogares unipersonales supondrá el 30% del total de hogares.