El sector se enfrenta a escasez de suelo finalista y aumento de los costes

El sector inmobiliario encara 2023 con el optimismo y la confianza que le proporcionan cuatro fundamentales sólidos: la existencia de una demanda embalsada y solvente, el hecho de que haya una oferta escasa, el elevado ahorro de las familias y el bajo nivel de endeudamiento por las promotoras. A lo que hay que añadir que la banca está saneada y que el crédito, por tanto, seguirá fluyendo para proyectos viables y compradores solventes. Esta favorable realidad sitúa al ‘real estate’ como uno de los motores económicos para 2023. Este optimismo no está exento de desafíos: conseguir facilitar, de una vez por todas, el acceso a la vivienda sobre todo a los jóvenes, ya sea en propiedad o alquiler; y convertir el sector en una industria más competivia con los Métodos Modernos de Construcción (MMC).

Borja García Egotxeaga, CEO Neinor Homes

“Garantizar oferta de vivienda libre y protegida”

El sector inmobiliario se enfrenta a retos coyunturales relacionados con el contexto inflacionario y la subida de tipos, que afectarán a la demanda de vivienda tanto para venta, como alquiler. Si se produjese una desaceleración de ventas los precios de la vivienda se mantendrían estables y se encarecerían los alquileres. Es imprescindible garantizar una oferta mínima de vivienda libre y protegida en España en los próximos años. Aquí el sector privado puede contribuir, pero el liderazgo corresponde a la Administración: una revisión profunda del urbanismo, una ley de garantía jurídica que evite la anulación de las herramientas del planeamiento en los juzgados, la digitalización del sector público para tramitar expedientes en los informes sectoriales y el diseño de marcos de colaboración público-privada, etc.

David Martínez, CEO Aedas Homes

“Buen año inmobiliario 2023 a la vista”

El sector inmobiliario encara 2023 con el optimismo y la confianza que le proporcionan cuatro fundamentales sólidos: la existencia de una demanda embalsada y solvente, el hecho de que haya una oferta escasa, el elevado ahorro de las familias y el bajo nivel de endeudamiento por las promotoras. A lo que hay que añadir que la banca está saneada y que el crédito, por tanto, seguirá fluyendo para proyectos viables y compradores solventes. Esta favorable realidad sitúa al ‘real estate’ como uno de los motores económicos para 2023. Este optimismo no está exento de desafíos: conseguir facilitar, de una vez por todas, el acceso a la vivienda sobre todo a los jóvenes, ya sea en propiedad o alquiler; y convertir el sector en una industria más competivia con los Métodos Modernos de Construcción (MMC).

Jorge Pérez de Leza, CEO Metrovacesa

“No se esperan caídas de precio en la obra nueva”

Afrontamos el nuevo año con algo más de incertidumbre en el sector que en años anteriores, pendientes de la ralentización macro, y atentos al impacto de la subida de costes hipotecarios y de la inflación en el bolsillo de los compradores de vivienda. Este año 2023 esperamos una desaceleración en la subida del precio de la vivienda, que crecerá a tasas más bajas que en 2022, pero no esperamos caídas, especialmente en la vivienda de obra nueva, debido al escaso volumen de oferta. En los últimos meses hemos visto una ralentización de la demanda de vivienda y va a seguir este año, por lo menos en la primera mitad del año. La obra nueva en las ciudades principales deberá comportarse mucho mejor que la segunda mano, debido al reducido volumen de viviendas iniciadas, que es inferior a la demanda.

Concha Osácar, socia fundadora Azora

“El alquiler seguirá ganando cuota de mercado”

A pesar de la presente situación de incertidumbre, el mercado de alquiler residencial, que es un mercado más estable, seguirá ganando cuota de mercado por el crecimiento imparable de la demanda y, porque, además, la coyuntura dificulta el acceso a la vivienda en propiedad a determinadas capas de la población. El gran reto que tenemos es crear un parque estable y creciente de vivienda asequible, porque ninguna ciudad avanzará si no tiene resuelta una infraestructura de vivienda de alquiler adecuada. Para que los promotores se lancen a construir este parque de vivienda asequible, además de que se garantice la seguridad jurídica (y se eliminen, por ejemplo, las ambigüedades que presenta la Ley de Vivienda) es necesario que puedan obtener una rentabilidad acorde con el riesgo que asumen.

Juan Antonio Gómez-Pintado, CEO Vía Ágora

“Crear suelo finalista que de respuesta a la demanda”

En un contexto de incertidumbre: subida de tipos, inflación alcista y encarecimiento de los costes de construcción, el mercado se enfrenta a importantes retos en 2023. Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo de los jóvenes, sigue siendo uno de los principales desafíos. Falta de mano de obra, generación de suelo finalista que dé respuesta a la demanda existente, mayor seguridad jurídica para atraer inversores, o cumplir con los objetivos de la Agenda 2030. La realidad del sector nos hace mantenernos positivos. Terminamos 2022 con el mayor número de compraventas desde 2008. Las ventas para este ejercicio están prácticamente al 100% y al 80% las del año que viene. Es importante seguir impulsando desarrollos urbanísticos para contener el precio del suelo y aumentar la producción de vivienda.

José Carlos Saz, CEO Habitat Inmobiliaria

“Exceso de burocracia en las administra-ciones”

El inmobiliario ha demostrado en 2022 su nivel de profesionalización, mostrándose sólido y saneado pese a la incertidumbre del contexto actual. Ha hecho frente a una serie de retos: inflación e incremento de costes de producción. La obra nueva se ha comportado como valor refugio ofreciendo un valor añadido frente a la segunda mano. Hay una gran fortaleza tanto de las compañías del sector, como de la demanda, frente a una oferta insuficiente. Aun teniendo en cuenta la situación macroeconómica y las subidas de tipos de interés, la actividad de obra nueva continuará estable, aunque con una ligera moderación en número de transacciones. Siguen los retos de falta de suelo finalista y necesidad de activar los planeamientos urbanos y un exceso de burocracia en las administraciones públicas que afecta a la inversión.

José Ignacio Morales, CEO Vía Célere

“El sector va a afrontar el año 2023 con mucha serenidad”

Creemos que el sector inmobiliario va a afrontar 2023 con mucha serenidad, debido a que la inercia que trae el sector de años anteriores le da una enorme visibilidad sobre la evolución del negocio en los próximos dos años. Con el 87% de las entregas de 2023 ya vendidas y con un 51% de ventas para 2024, los planes de negocio arrojan una enorme visibilidad de flujos de caja. En nuestra opinión, el mercado vendrá marcado por un descenso de la actividad, por una menor oferta de vivienda de obra nueva ante la escasez de suelos, y un ligero aumento de los precios ante el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. La demografía sigue actuando como un factor absolutamente clave de la subida de precios en obra nueva, ya que falta oferta para la demanda de las nuevas familias que llegan a los núcleos urbanos.

Mikel Echavarren, CEO Colliers España

“Ver hasta cuando va a bajar el valor de los inmuebles”

La inversión institucional, en activos generadores de rentas, se enfrenta al mayor de los retos, determinar el valor actual de los inmuebles y hasta qué momento seguirán bajando. Existe una diferencia significativa entre las expectativas de valor de propietarios e inversores, que ha provocado una reducción importante de la inversión y que mantendrá en niveles muy bajos la actividad durante el primer semestre de 2023. A esta situación se añade la elevada volatilidad de los factores clave como tipos de interés, rentabilidad de bonos a largo plazo y evolución de la inflación, todo ello, en un contexto de elevada incertidumbre. El residencial se enfrentará a la escasez de suelo finalista, incremento de los costes de construcción y reducción de la demanda por el incremento de la inflación y la subida de tipos.

Raúl Guerrero, CEO Gestilar

“Incremen-to del precio de la vivienda en el 2%”

En 2023, el número de viviendas que se venderán seguramente se ajustará a valores similares a los de 2022, porque la oferta de obra nueva en el mercado sigue siendo baja. Pueden verse reducidas el número de transacciones de obra nueva, pero estará más relacionado con el descenso de la oferta. El incremento del precio de la vivienda se situará en el 2%, lo que, aun suponiendo una reducción con respecto a 2022, significa que las expectativas siguen siendo de crecimiento y eso en sí mismo es una buena noticia para el sector. En el escenario general, este año el Euribor se estabilizará y, en cuanto a la inflación, las previsiones la ubican en un escenario del 4,5%, lejos ya del doble dígito, lo que aliviará la pérdida de poder adquisitivo de los últimos meses, mejorando el escenario de compras.

Pedro Soria, CCO Tinsa

“Vivienda, un valor refugio que genera rentabilidad”

La actual situación económica dibuja un escenario de incertidumbre, que impactará en la demanda e influirá en el mercado de la vivienda en el primer semestre de 2023. En este contexto, las perspectivas avanzan cierta ‘contención’ en la actividad, pero sin grandes caídas generalizadas ni ajustes de precios, que seguirán con la tendencia al alza, aunque con incrementos más moderados. La vivienda seguirá presentándose como ‘valor refugio’ aportando rentabilidades atractivas a los inversores junto a las expectativas de revalorización del activo, a pesar de que las inversiones alternativas como la deuda pública a diez años ofrezcan cada vez más rentabilidad. La retracción de la demanda vendrá de la mano de una reducción en la concesión de hipotecas, rompiendo la tendencia actual del tipo fijo, hacia el tipo variable.

Francisco Pérez, CEO Culmia

“Concursos de vivienda asequible de los fondos y el BTR”

Pese a las dificultades que ha tenido que sortear el inmobiliario en 2022, en España hemos aguantado bien la sacudida. Así, cabe esperar un año 2023 con un ligero crecimiento del PIB, pero sin recesión a la vista. Son noticias positivas y nos debemos alegrar de ello. 2023 será el año donde las distintas administraciones saquen a concurso los proyectos de vivienda asequible de los fondos Next Generation y cuando se afiancen los proyectos de BTR. Es el momento de seguir impulsando los grandes sectores de suelo que nos garantice la materia prima para lanzar nuestras promociones de compraventa y alquiler. En 2023 será más necesario que nunca avanzar en la simplificación administrativa de la tramitación urbanística y dar el salto cualitativo y cuantitativo en la industrialización del sector.

José Luis Miró, CEO Almar Consulting

“Oportunidad en términos de eficiencia energética”

Cabe esperar una estabilización del mercado para el 2023. Aunque la economía española pudiera entrar en recesión o que los tipos de interés continúen al alza, la inversión en estos casos suele concentrarse en los “sectores refugio”, como es el caso del inmobiliario. En lo que se refiere al residencial podrían producirse ligeros ajustes, con una leve bajada en el precio de la vivienda de reposición. Respecto a la obra nueva, no se esperan grandes cambios ni en el precio ni en la demanda debido a la escasez de oferta, sobre todo en zonas tensionadas. Será un año de oportunidades en términos de eficiencia energética. El sector necesita seguir avanzando para conseguir un mercado inmobiliario más sostenible, y los Next Generation nos brindan una oportunidad para poder rehabilitar nuestro parque edificatorio.

Adolfo Ramírez-Escudero, Pte. CBRE España

“Flexibilidad en las formas de consumir espacios”

El 2022 ha sido un buen año en cuanto a la actividad inversora con 18 billones de euros, cifra similar a la de 2018. El 2023 se anticipa con volúmenes de inversión menores que en 2022; el ajuste estará muy relacionado con el ritmo de adecuación de precios, reflejando el nuevo entorno macroeconómico. En 2023 se profundizará en: digitalización, sostenibilidad y aumento de la flexibilidad en la forma de consumir espacios. El inmobiliario en España continúa siendo atractivo para los inversores. Cobrará protagonismo y marcará la diferencia la capacidad de gestión de activos, y prevemos una aceleración en el ritmo de cambio y de obsolescencia de los edificios. Por sectores, veremos cómo sigue expandiéndose el abanico de productos: ‘Data Center’, ‘Senior Living’, ‘Life Science’, ‘Agribusiness’, ‘Flex Office’, ‘Last Mile’, etc.

Enrique Losantos, CEO JLL

“Oportunidades ante refinanciaciones forzosas”

Iniciamos 2022 con excelentes perspectivas que se vieron alteradas por el conflicto bélico en Ucrania, la crisis energética en Europa, la inflación y la subida de tipos de interés, que han provocado una volatilidad y ruptura en todos los mercados de capitales, impactando de lleno a la inversión inmobiliaria. Prevemos cerrar el 2022 con una inversión en el sector inmobiliario de 17.000 millones. El año 2023 presentará diferencias entre la primera y la segunda mitad. La subida de los tipos de interés tenderá a moderarse. 2023 ofrecerá muchas oportunidades. Las primeras vendrán vinculadas a los eventos de refinanciación forzosos de los próximos meses, lo que generará oportunidades de compraventa más rentables y eficientes que las potenciales refinanciaciones, con costes por encima de las yields actuales.

Consuelo Villanueva, Dir.Sociedad Tasación

“Medidas anticíclicas que aplanen la curva de precios”

El sector inmobiliario está manteniendo un buen comportamiento pese al contexto macroeconómico. No obstante, un escenario de tipos mantenido en torno al 3-5% en el actual contexto de inflación podría llevar aparejado algún ajuste en los próximos meses, que estaría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los hogares y un encarecimiento de la financiación y afectaría al volumen de compraventas. España tiene el reto de implementar medidas anticíclicas que aplanen la curva de precios y permitan hacer frente a tres retos relevantes: uno, garantizar un entorno de seguridad jurídica para atraer inversión al sector; dos, facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes y tres, incentivar la reposición de vivienda mejorando la sostenibilidad y regeneración del parque inmobiliario.

Oriol Barrachina, CEO Cushman

“Cautela en mercado de capitales en la primera mitad”

En 2023 veremos unos primeros meses de mayor cautela en el mercado de capitales y una aceleración en la segunda mitad del año, cuando se genere una estabilización de la incertidumbre y confianza. Respecto a los segmentos, en ‘Retail’, 2023 seguirá la estela de recuperación y aumento de las afluencias de 2022, y veremos una mayor adaptación por parte de los operadores a los cambios en los hábitos y comportamientos de los consumidores. Respecto a las oficinas, 2022 ha sido un año de consolidación de un cambio estructural y de modelos híbridos enfocados al bienestar de los empleados, que en 2023 tendrá continuidad. Y en logística, seguiremos viendo una actividad dinámica en la que la calidad de las instalaciones será la primera prioridad para los operadores, junto a la ubicación.

Eduard Mendiluce, CEO Aliseda/Anticipa

“Avanzar hacia una mayor seguridad jurídica”

El encarecimiento de la financiación para la compra de vivienda, debido a la subida de tipos de interés, se plasmará en una mayor moderación en el avance de los precios y del volumen de transacciones. Pese a ello, no prevemos un ajuste brusco en el mercado inmobiliario. La oferta en obra nueva y en segunda mano sigue siendo escasa y la vivienda continúa siendo atractiva como valor refugio frente a los altos niveles de inflación que aún registra la economía española. Pese a la subida de tipos de interés, seguimos en un buen momento para obtener financiación para invertir en vivienda. Hay dos retos claros: Debemos avanzar hacia una mayor seguridad jurídica, que nos permita mayor certidumbre y estabilidad regulatoria. Y abordar el problema social de la vivienda con la colaboración público-privada.

Manuel Balcells, Dir. gral. Inbisa

“Las familias pueden posponer la compra”

Hace unos meses nos enfrentábamos a los retos de la subida de costes de construcción y a problemas logísticos y de abastecimiento de determinados materiales. Ahora, cuando aún no se ha estabilizado todavía, se han añadido factores como la incertidumbre derivada de la situación económica, especialmente en España y en Europa, derivada de la guerra de Ucrania, o la subida del euríbor que se ha disparado en los últimos meses, del IPC y de la energía. Todo ello puede suponer una ralentización de los procesos de comercialización de las promociones, ya que las familias pueden posponer su decisión de compra de una nueva vivienda. Estamos navegando a buen ritmo, pero se aprecia que tenemos la tormenta delante y por eso hemos decidido bajar un poco las velas, sujetar fuerte el timón y atravesar el temporal.

Luis Corral, CEO Foro Consultores

“En 2023 hay una oportunidad para el urbanismo”

2023 puede ser un buen momento para el desarrollo del urbanismo. 2022 ha sido un gran año para el sector residencial, aumento de transacciones, movimiento inversor, subidas de precios, etc. Pero la economía vive momentos convulsos y 2023 será un año de menor actividad. La demanda se resentirá como consecuencia de la inflación, los tipos de interés y la incertidumbre general. La oferta, ya lleva tiempo resentida y es baja como consecuencia de los elevados precios del suelo, de la construcción y el encarecimiento de los costes. Es el momento para el urbanismo. El precio del suelo está disparado, en algunas zonas no hay para construir, ni tampoco hay suelo finalista. Aprovechemos el momento para acelerar los trámites urbanísticos, activar nuevos desarrollos, que no falte materia prima.

Antonio Carroza, CEO Alquiler Seguro

“El reto en el alquiler reside en aumentar la oferta”

Los acontecimientos que nos rodean, tanto externos como internos, están produciendo una situación de incertidumbre poco deseada para un mercado tan esencial como el residencial en España. No podemos obviar la ya evidente ralentización de las operaciones de compraventa entre particulares, así como la desconfianza que los inversores extranjeros empiezan a mostrar por miedo al intervencionismo anunciado en la nueva Ley de vivienda. Desde el subsector del alquiler residencial los principales retos para el 2023 pasan por la oferta; aumentar la oferta, bien desde los proyectos de ‘build to rent’, bien desde lograr sacar al mercado de alquiler vivienda usada. Aquellos proyectos que apuesten por alguno de estos retos, sin duda alcanzarán altas cotas de éxito, permitiendo a nuestro sector capear el temporal.

Jaime Pascual-Sanchiz, CEO Savills España

“Hay que avanzar en educación y senior living”

El reto es gestionar la incertidumbre a través de datos e ir acompasando las decisiones en función de los acontecimientos. En 2023 vemos oportunidades y mucho por hacer en el parque inmobiliario español aprovechando los sólidos fundamentales, una demanda que se mantiene robusta marcando recorrido en todos los sectores frente a otros mercados y de nuevo con gran cantidad de capital levantado para invertir. Queda mucho trabajo en materia de financiación y re-financiación y la necesidad imperiosa de seguir avanzando en ESG por parte de todo el sector. Segmentos ya consolidados como BTR, logístico, oficinas y hoteles siguen demostrando su resiliencia y mejorando la calidad de la oferta. En otros nuevos, como educación y ‘senior living’, debemos aportarsoluciones para avanzar en su desarrollo.

José Luis del Valle, Pte. Consejo Lar España

“El ‘retail’ va a dar la sorpresa ante el e-commerce”

En España existen 570 centros comerciales, siendo Andalucía, con 116 y Comunidad de Madrid, con 104 las dos grandes comunidades autónomas que mayor número tienen. De forma directa e indirecta, el ‘retail’ genera 794.000 puestos de trabajo. Aporta el 1% del PIB español, y un 10,8% del total del sector servicios. Los signos de robustez del sector también alcanzan a los nuevos proyectos ya que en los próximos tres años serán 30 los que se pongan en marcha en todo el país. Creo que el ‘retail’ va a dar la sorpresa, después de haber estado bajo sospecha y habérsele dado por superado ante el ‘e-commerce’. No se puede negar la apuesta que las grandes marcas han hecho por las ventas digitales, pero, en paralelo, han buscado ampliar y modernizar sus grandes tiendas en los centros de referencia.

Francisco Ordoñez , CEO Acerta

“Hay una necesidad de gestionar proyectos eficientes”

Pensamos que en 2023 la actividad inmobiliaria va a seguir su nivel de actividad actual. Las expectativas de nuestros clientes son buenas: son pocos los que se plantean retrasar sus proyectos, y nuestros clientes nos siguen demandando los servicios de ‘project management’ (PM). El ‘project’ ha cambiado mucho. El cliente ya ha interiorizado este servicio para gestionar sus proyectos. Se trabaja introduciendo la figura del PM desde las fases iniciales y estratégicas del proyecto, y esto trae muchos beneficios. El PM proporciona las herramientas para evitar errores. Y, si los hay, que se pueda actuar con rapidez y eficacia. Además hay una necesidad de gestionar los proyectos de manera más eficiente: se habla cada vez más de criterios ESG y la descarbonización, algo que ya es una realidad y en lo que estamos trabajando.

Diego Bestard, CEO Urbanitae

“Panorama favorable para que el ‘crowdfun-ding’ crezca”

El mercado inmobiliario se enfrenta a una prueba de fuego en los próximos meses, con un contexto económico poco favorable. La subida de los tipos de interés y su impacto en los créditos hipotecarios puede traducirse en un descenso en la compraventa de viviendas. Pero no olvidemos que acumulamos dos años de máximos históricos. En todo caso, con el desajuste entre la demanda y oferta de residencial, y con un stock de vivienda de alquiler un 50% inferior al de hace dos años, el escenario será de moderación. Hay un creciente interés inversor por el inmobiliario, así como posición activa por parte de la actividad promotora. Todo ello configura un panorama favorable para que el ‘crowdfunding’ inmobiliario siga creciendo y tenga una posición cada vez más destacada como modelo de financiación y de inversión.