Las reformas y construcción de hoteles miran al vacacional
Acaparan el 59% de la cifra total registrada en 2022, que asciende a 1.655 millones, tras un 2021 atípico, en el que la inversión en reformas se dirigió al segmento urbano.
En 2022 el volumen de inversión destinado a reformas y construcción de nuevos hoteles ha alcanzado los 1.655 millones de euros, según el Informe H REFCON 2022 publicado por Colliers, la compañía de servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate.
Este volumen de inversión se ha destinado a renovar o construir 172 hoteles y casi 26.000 habitaciones. El 56% de dicho volumen, 927 millones de euros, se ha concentrado en 78 proyectos (7.350 habitaciones) de nueva planta o reconversiones por cambio de uso. La tendencia del mercado hotelero en 2022 ha venido marcada por las reformas y construcción de hoteles en el segmento vacacional.
En 2022 la inversión en reformas y construcción de hoteles ha recuperado la positiva tendencia que venía experimentando en los años previos al Covid-19.
En cuanto al grado de intervención, en 2022 las reformas de gran calado vuelven a ser las protagonistas. En este sentido, predominan los hoteles de nueva planta y las reconversiones de edificios a uso hotelero, concentrando el 56% del volumen total invertido (78 establecimientos con más de 7.300 habitaciones), así como las reformas integrales, con un volumen total acumulado de 576 millones que se ha dirigido a la renovación de 46 establecimientos y más de 9.000 habitaciones. Las reformas parciales y puntuales, por la intensidad de los trabajos realizados, han tenido una menor representatividad (9% de la inversión), a pesar de representar cerca del 36% del total de habitaciones actualizadas (9.200 habitaciones).
Tras un 2021 influido significativamente por numerosos proyectos urbanos de obra nueva o reconversión que culminaron en ese ejercicio (Mandarin Oriental Ritz, Hard Rock Madrid, Canopy Madrid Castellana o Hampton Barcelona Fira, entre otros), el segmento vacacional, pionero en la renovación de sus establecimientos hoteleros, ha vuelto a recuperar en 2022 el protagonismo habitual que le venía caracterizando, confirmándose como punta de lanza en la modernización del sector y acaparando el 59% de la inversión del año.
Si analizamos en mayor detalle las actuaciones, resulta interesante observar cómo en el segmento urbano la mayor parte de la inversión (72% de media entre 2020 - 2022) se ha dirigido a proyectos de nueva planta -obras nuevas/reconversiones en el centro de las ciudades y la periferia de las grandes urbes-, mientras que en el vacacional las actuaciones se han dirigido principalmente a la renovación de la planta existente (65% de media en el mismo periodo). Así, este último ha sabido afianzar, acometiendo fuertes inversiones, su posición de liderazgo frente a los destinos competidores del arco Mediterráneo.
A nivel geográfico, la mayor parte de la inversión hotelera en 2022 se ha concentrado en los principales destinos de sol y playa nacionales -Baleares, Canarias y Costa del Sol -, representando, conjuntamente, el 50% de la inversión total. Baleares encabeza el ranking este año con una inversión de 332 millones de euros (20% del total), seguida de Canarias con 267 millones de euros (16%) y Málaga con 228 millones de euros (14%).
Como venía siendo habitual, y a pesar del despunte del segmento urbano en 2021 a consecuencia de la finalización de numerosos proyectos relevantes. Las dos grandes urbes han cedido parte de su protagonismo en favor de los destinos vacacionales. Barcelona ha concluido el año con un volumen de inversión de 187 millones de euros mientras que Madrid lo ha hecho con 182 millones de euros (11% del total en ambos casos).
Los principales destinos nacionales han acaparado el 72% de la inversión total este año. Aun así, fuera de los mismos, es interesante observar cómo destacan cuatro provincias andaluzas después de que el año pasado se aprobara en su Comunidad un Decreto-ley con incentivos para la renovación y modernización de establecimientos turísticos. Las provincias de Cádiz, Sevilla, Almería o Córdoba, con cerca de 195 millones de euros, han acumulado el 12% de la inversión total a nivel nacional.
En cuanto al reparto de la inversión por categorías, en 2022 los establecimientos de cuatro estrellas han mantenido su predominio con el 58% de la inversión, seguidos de la categoría cinco estrellas con el 27%. Es importante destacar el incremento exponencial de la inversión requerida a medida que aumenta la categoría y el impacto que el incremento de los costes de construcción va teniendo paulatinamente en la muestra. Así, en obra nueva, una habitación de cinco estrellas es, en media, un 74% más cara que una de cuatro estrellas que, a su vez, requiere un 95% más que una de tres estrellas.
El sector hotelero ha experimentado una intensa profesionalización en los últimos años, tanto desde el lado de la gestión, con el crecimiento de las cadenas, como de la propiedad, con la entrada de inversores financieros. Esta cualificación continuará favoreciendo el impulso de nuevos proyectos con un claro objetivo de rentabilidad: reformas destinadas a mejorar la operativa y obras nuevas o reconversiones, en muchos casos enfocadas a abanderar los establecimientos con nuevas marcas internacionales, por su alto valor añadido.
“La recuperación de la demanda, más temprana de lo previsto, y las tarifas récord alcanzadas por muchos establecimientos, han contribuido a afianzar la apuesta de los inversores por el sector turístico español e insuflar confianza en un momento de alta incertidumbre económica” comenta Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers, “en este sentido, esperamos que el volumen de inversión en proyectos de reforma o construcción de hoteles siga creciendo una vez se estabilice la situación macroeconómica, el mercado de inversión hotelera se reafirme en su dinamismo habitual y se materialicen nuevas transacciones que precisen de inversiones para su reposicionamiento en el corto o medio plazo” concluye. En este sentido, Colliers prevé que la cifra de inversión de más de 4.600 millones en proyectos ya anunciados se siga incrementando una vez se estabilice la situación macroeconómica.