¿Madrid sin suelo? Hay más de 149.000 viviendas previstas en 57 ámbitos urbanísticos en desarrollo
Los nuevos actores del sector inmobiliario se han encontrado con escasez de suelo debido a su inmovilismo en el impulso del planeamiento. El sector se ha visto obligado a repasar los desarrollos de suelos olvidados con la finalidad de poner suelo urbano al mercado y equilibrarlo con la demanda.
La gestión urbanística de los nuevos desarrollos en España y en concreto en la provincia de Madrid ha estado en desuso desde la crisis de 2008, derivando la propiedad de la mayoría de los suelos a Sareb. Durante todos estos años los activos inmobiliarios en manos de la banca se han ido enajenado poco a poco comenzando por los más atractivos para el mercado, sin despertar interés alguno los suelos en desarrollo de toda España, por su escaso valor y su dificultad en la tramitación.
“Como la fábula de la hormiga y la cigarra, los nuevos actores del sector inmobiliario se han encontrado con escasez de suelo, debido a su inmovilismo en el impulso del planeamiento, obligando ahora al sector a repasar los desarrollos urbanísticos olvidados para su impulso sin dilación, con la finalidad de ofrecer suelo urbano al mercado y equilibrarlo con la demanda para poner en el mercado 149.298 viviendas”, afirma Pablo Cereijo, CEO de VisualUrb.
Esta plataforma digital, VisualUrb, ha analizado 57 desarrollos urbanísticos de las ciudades de más de 20.000 habitantes de la provincia de Madrid con una superficie bruta de 56.512.894 m2 para el desarrollo de más de 149.000 viviendas. Este estudio empieza por el Desarrollo del Este - Valdecarros con 19.279.691 m2 que supone más del 34% del conjunto de los desarrollos y finaliza con la Cruz Verde del municipio de Ciempozuelos con 37.663 metros. Un total de 16 ámbitos superan el millón de m2 de superficie. Analizamos los 6 principales desarrollos:
1.-. El desarrollo urbanístico Desarrollo del Este – Valdecarros (Sector 3.01-RP), en el municipio de Madrid, cuenta con una superficie total de 19.279.691 metros cuadrados. La clase de suelo de este ámbito es urbanizable sectorizado, y tiene un uso característico residencial de vivienda libre, del cual el 50% corresponde a vivienda protegida respecto al total de viviendas (porcentaje mínimo del total de suelo de calificación residencial). El sistema de actuación que se ha llevado a cabo es el Convenio-Compensación. Valdecarros cuenta con una superficie edificable real de 7.683.394 metros con un aprovechamiento unitario de reparto (m²/ m²) de 0,36. Hay que hacer referencia a los usos pormenorizados permitidos y/o compatibles de este ámbito en desarrollo, siendo los siguientes: Terciario, Industrial y Dotacional privado.
2. El desarrollo urbanístico Cristo de Rivas (Sector B) en el municipio de Rivas- Vaciamadrid (Madrid), tiene una superficie total de 2.663.236 metros. La clase de suelo de este ámbito es urbanizable sectorizado, con un uso característico residencial, del cual el 50% corresponde a vivienda protegida respecto del número máximo de viviendas previsto en 7.500 de estas. Actualmente, la mitad del ámbito no está urbanizado. El sistema de actuación llevado a cabo ha sido el de Compensación. Cristo de Rivas cuenta con una superficie edificable real de 975.265 metros (por superficie edificable máxima) y con un aprovechamiento unitario de reparto (m²/ m²) de 0,319. El uso pormenorizado permitido y/o compatible en este desarrollo es el Comercial.
3. El desarrollo urbanístico Los Carriles (Sector 1) en el municipio de Alcobendas (Madrid), tiene una superficie total de 2.173.190 metros, con una clase de suelo urbanizable sectorizado y uso característico residencial, del cual: un 45% se destinará a vivienda protegida (dedicando un 11% a viviendas de precio limitado, mientras que el otro 34% se destinará a otros regímenes); el otro 55% constituye vivienda libre. El sistema de actuación llevado a cabo ha sido el de Cooperación. Los Carriles (Alcobendas) cuenta con una superficie edificable real de 1.075.559 metros, respecto al uso principal y tiene un coeficiente de edificabilidad bruta (m²e/m²s) de 0,5 (la edificabilidad en vivienda protegida será el 27,3% de la edificabilidad total, y en vivienda libre el 52,7% de la edificabilidad total). Se destinará a uso terciario una edificabilidad máxima del 20% de la edificabilidad total. Siendo el coeficiente de aprovechamiento unitario de reparto (m²/m²) de 0,456. Referente a los usos pormenorizados permitidos y/o compatibles en este ámbito son el Terciario y el Dotacional; por el contrario, quedan prohibido el uso Industrial.
Finalmente, este desarrollo urbanístico dedicará una cesión para redes generales de 752.891 metros, incluido Viario, Equipamientos y Espacios Libres.
4. El desarrollo urbanístico Programa de Actuación Urbanística 2 (PAU-2) en el municipio de Paracuellos de Jarama (Madrid), tiene una superficie total de 1.835.030 metros, con una clase de suelo urbanizable no programado, de uso residencial y un coeficiente de aprovechamiento unitario de reparto (m²/m²) de 0,34. También hay que mencionar los usos pormenorizados prohibidos para este ámbito, en cuyo caso se trata del Industrial.
5. El desarrollo urbanístico Cerro de los Sotos (Sector 2) en el municipio de Ciempozuelos (Madrid), tiene una superficie total de 1.578.236 m², con una clase de suelo urbanizable sectorizado y uso característico residencial, del que un 40% irá destinado a vivienda protegida, respecto al total de viviendas, mientras que el otro 60% se destinará a vivienda libre. Cabe señalar que del 40%, podrá destinarse como máximo el 25% a vivienda protegida de precio limitado. El sistema de actuación llevado a cabo ha sido el de Compensación. Cerro de los Sotos (Ciempozuelos), cuenta con una superficie edificable total de 404.983 metros, siendo 270.750 metros para vivienda libre, 123.500 metros para vivienda protegida y 10.733 metros para uso comercial.
Este desarrollo tiene con un coeficiente de aprovechamiento unitario de reparto (m²/m²) de 0,354889 respecto al uso de vivienda libre, y un coeficiente de carga unitaria de reparto de (euros/m²) 25,9 para vivienda libre además de los costes derivados de la ampliación del Convenio con el Canal de Isabel II. En cuanto a los usos pormenorizados, son compatibles todos los usos salvo el Industrial que queda prohibido. Finalmente, este desarrollo va a destinar 623.577 m² a redes públicas interiores a través de cesión.
6. El desarrollo urbanístico Los Pocillos (Sector 1) en el municipio de Villanueva de la Cañada (Madrid), tiene una superficie total de 1.481.843 metros, con una clase de suelo urbanizable y uso característico residencial, donde el número máximo de viviendas es de 2.975 (densidad máxima de 20 viviendas/Ha) del que al menos un 15% del total de viviendas habrá de destinarse a algún régimen de protección pública. El sistema de actuación llevado a cabo ha sido el de Compensación. Los Pocillos (Villanueva de la Cañada) cuenta con una superficie edificable total de 520.678 m² (cantidad de aprovechamiento máximos) con un coeficiente de aprovechamiento unitario de reparto (m²/m²) del 0,35. Son compatibles todos los usos salvo el Industrial que queda prohibido. Por último, este desarrollo va a destinar 560.558 metros para cesión de redes.