La vivienda: más gestión, menos política
Inmersos en este año electoral, que suponemos largo e intenso, con elecciones a la vista en todas las administraciones (local, autonómica y también estatal), hay que comenzar señalando que todas estas administraciones tienen competencias en relación con la vivienda, en mayor o menor medida. En los próximos meses vamos a estar bombardeados con multitud de mensajes políticos, y seguramente encontremos un común denominador: nos van a indicar que tienen la solución al problema de la vivienda, nos van a decir que van a poner en el mercado miles de viviendas, y nos dirán también que éstas van a ser mayoritariamente en régimen de alquiler; esto es ahora lo políticamente correcto.
¿En qué se parecerán estos anuncios a la realidad, una vez ocupen sus cargos unos políticos u otros? Como viene sucediendo, las soluciones de las campañas quedarán en muchos casos en unos niveles de cumplimiento ínfimos. Mientras, la cuestión que realmente se plantea el ciudadano es: ¿Y yo dónde vivo? ¿Dónde puedo emanciparme? Y esto seguirá sin respuestas.
Los programas electorales, marcados en algunos casos de manera muy señalada por la ideología, suelen olvidar que para resolver un problema, en nuestro caso el de la vivienda (problema muy real y desde luego complejo), además de ideología, conlleva algunos aspectos que también debieran mencionar desde el principio: en primer lugar hay que considerar la coordinación de todas las administraciones; en segundo lugar, la colaboración con el sector privado, y siempre contar con una cantidad enorme de horas y tiempo de gestión profesional y experimentada. Resulta absurdo usar la vivienda como herramienta electoral de manera univoca por una administración, si la tramitación de la solución que proponen, requiere la colaboración de todas las administraciones intervinientes, y baste mencionar que cualquier desarrollo urbanístico necesita de veinticinco a treinta informes sectoriales, que afectan a todo el abanico de las administraciones. A un ciudadano lo que le importa no son los mensajes ni la ideología, sino algo tan sencillo como contestar con un sí a preguntas como ¿puedo encontrar a precio accesible una vivienda en alquiler o compra cerca de la ubicación que necesito? ¿Puedo optar con libertad por la compra o por el alquiler en función de mis circunstancias personales?
Hablemos pues de la gestión, y preguntémonos por qué la vivienda es cara. ¿Quizás porque está gravada con casi un 25% de impuestos...? ¿Tal vez porque para su promoción se han de resolver innumerables requisitos en un plazo imposible de asegurar...? ¿Tal vez porque su materia prima, que es el suelo, se enfrenta a unos procedimientos hiper regulados, que se convierten en pequeños reinos de taifas donde cada estamento está más preocupado de mantener su cuota de poder que de trabajar para el bien común...? ¿Dónde están las propuestas de gestión? En este sentido si se buscan respuestas, basta con centrar la cuestión en qué hay que gestionar.
Hay que gestionar suelo, tanto de nueva producción como de regeneración de barrios. Los Planes Generales no pueden tardar decenas de años en aprobarse, el planeamiento debe de gozar de una seguridad jurídica que no permita que todas las tramitaciones se declaren nulas por cualquier defecto, y en esa línea la ley de seguridad jurídica es más que esperada. Esta contradicción de tener que hacer una ley para dar seguridad jurídica al urbanismo es una demostración patente de lo inseguro que es desarrollar urbanismo hoy en España. Hay que gestionar licencias, y los ayuntamientos no pueden tardar 12 meses en otorgar una licencia de obra. Hay que premiar a los ayuntamientos que lo hacen bien (si bien ya se les premia con unas tasas de prestación de servicios urbanísticos que en la mayoría de los casos son muy rentables); y hay que castigar a los ayuntamientos que lo hacen mal. A tal fin propongo que aquel ayuntamiento que tarde injustificadamente más de tres meses en otorgar licencia, solo cobre el 50% de la tasa, y si tarda más de seis meses no solo no cobre ninguna tasa, sino que además su capacidad de otorgar licencias sea sustituida por la Comunidad Autónoma a la que pertenece, como un claro castigo a su incompetencia o bloqueo.
Hay que gestionar obras, con el desarrollo de proyectos de detalle ajustados a las necesidades de la sociedad y con los más altos niveles de calidad y prestaciones, en un mundo cambiante y muy exigente. Si nos planteamos quien es el agente que tiene hoy las mejores capacidades para responder a estas cuestiones, sin lugar a dudas hay que constatar que hoy esas capacidades están en gran medida en el sector privado, sector que se ofrece sin dudarlo a colaborar bajo formulas público-privadas, pidiendo solo a cambio un esquema de trabajo de certidumbre en el que se puedan cumplir los parámetros de los proyectos. En relación a cómo se ha de financiar, el pensar en financiar todas las necesidades de vivienda accesible desde el sector público, carece de toda lógica cuando en el mercado hay recursos disponibles y que asumen unos precios de alquiler o venta tasados por la administración. Para que los mensajes se conviertan en realidades, condiciones necesarias sin duda son: agilidad en la gestión, certidumbre en las tramitaciones y contar con la colaboración Público-Privada. Sin ellas, las proclamas que vamos a escuchar y sus políticas estarán condenadas al fracaso: Encontrar la solución a la necesidad de vivienda anunciando que se resuelve con las viviendas vacías, es desconocer cómo está compuesto el parque de vivienda vacía, en qué estado se encuentra, donde están ubicadas esas viviendas y las razones por las que están vacías. Proclamar que la necesidad de vivienda se resuelve solo desde los poderes públicos, sin contar con las capacidades del sector privado, es una retórica muy poco constructiva e ineficiente. Y pensar que la necesidad de vivienda se resuelve solo con más legislación que reserve cada vez mayores porcentajes de vivienda protegida en todos los ámbitos, es una visión muy parcial del problema. Y considerar que el acceso a la vivienda se resuelve topando los precios de los alquileres, es una solución que ya se ha demostrado ineficaz en otros mercados. Señores políticos, si de verdad quieren resolver el problema de la vivienda, no se olviden de los promotores, estaremos encantados de formar parte de la solución al problema de la vivienda y especialmente si ésta va orientada a nuestros jóvenes. Llevamos toda la vida desarrollando viviendas, cumpliendo los plazos de las promociones y tenemos los medios y las capacidades para resolver el problema de la vivienda, solo hace falta que Uds. nos escuchen y cuenten con nosotros.