Hay 16 millones de m2 en Madrid para hacer ‘coliving’
Se trata de suelo de equipamiento finalista directo para pedir licencia. Es la solución para hacer frente a la falta de suelo residencial y además es más económico
El coliving se encuentra en una fase inicial en España y en vías de profesionalización. El año 2021 ha sido importante para este segmento residencial al materializarse operaciones de inversión por valor de 80 millones de euros, según la consultora CBRE con una inversión de 33 millones en el primer trimestre de 2022. CBRE estima que la oferta del número de camas en edificios completos de coliving se multiplicará por cinco de aquí a 2024.
¿Cuántas camas hay ahora? Actualmente, España apenas cuenta con 1.200 plazas de coliving profesionalmente gestionado. Esta cifra supone una cuota del 5,18% sobre el total de las existentes a nivel europeo. Solo Londres copa el 16%, Ámsterdam el 12% y Mánchester el 10%; de un total de 23.150 plazas entre pisos compartidos y completos.
Por tanto, el recorrido de este modelo de alojamientos es grande y son muchos los inversores y empresas que ven oportunidad en el mercado español. Solo, en 2022, se sumarán más de 5.000 nuevas camas, según un estudio elaborado por Urban Campus. También la italiana Dovevivo hizo una encuesta y la conclusión que sacaron es que 500.000 jóvenes querían emanciparse este año en España y el coliving es una opción para estos jóvenes.
Nos preguntamos cuánto suelo hay disponible en Madrid para desarrollar proyectos de coliving. “Lo primero que hay que analizar cuando uno quiere hacer un coliving es donde lo puede hacer. Hay que comprobar la calificación urbanística: residencial, terciario-comercial, pero donde verdaderamente encaja el coliving y salen mejor los números es en suelos de equipamiento. Por cada 1.000 euros del coste de una vivienda en suelo residencial en un suelo de equipamiento, el coste es de 400 euros, luego hay un 40% de diferencia. Nosotros con nuestra herramienta de VisualUrb hemos analizado los suelos en la Comunidad de Madrid y hay 16 millones de metros cuadrados de suelo de equipamiento que podría paliar esa escasez que hay en suelo residencial. El suelo de equipamiento es suelo finalista para pedir licencia. De estos 16 millones metros hay 684 parcelas que tienen más de 5.000 metros cuadrados para hacer un coliving de más de 100 camas” afirma Pablo Cereijo, CEO y fundador de VisualUrb.
Urban Campus fue la primera empresa en desarrollar el coliving en España. “Nuestro concepto de coliving son edificios completos con zonas comunes y jugamos siempre en el plano puro residencial y por ello, nuestra estancia media del cliente es de un año de duración y no son estudiantes, sino jóvenes trabajadores profesionales con edades entre 32 y 37 años de media. Nosotros abogamos por el coliving en residencial porque si lo haces en un uso terciario ya es un modelo turístico y tiene que estar asociado a estar por días y no puedes ir a estancias largas porque te alejas del uso terciario. Es verdad que el uso de equipamiento se ha mantenido al margen en la normativa, pero lo veo bien siempre y cuando se flexibilice la norma y se pueda hacer coliving a larga estancia y no tener tampoco que centrarte en comunidades específicas de clientes, siempre que haya flexibilidad valdría para dar respuesta a la enorme demanda que hay” asegura Ana Martínez, directora de Operaciones de Urban Campus España.
En esta línea Irene Trujillo, directora general de Dovevivo España explica la diferencia entre un Build to Rent (BTR) tradicional en alquiler de un edificio y un coliving gestionado por un operador. “Un BTR cumple con la normativa de vivienda para vender si quieres en granular en un edificio de 100 unidades y puede vender cada uno de los pisos de forma independiente porque cada uno tiene su suministro individual de agua, luz, electricidad, etc. El modelo de gestión de un edificio BTR es gestionar cada una de las viviendas de un edificio y la diferencia con un coliving es que en el coliving tú tienes un único suministro de agua, luz, gas...es como un hotel, la gestión es el edificio y no se puede vender en granular, no se puede vender cada estudio o apartamento por separado”
Un coliving se parece más a una residencia de estudiantes o de mayores, pero salvando a quien va dirigido. “Hace 20 años se hizo una normativa para una residencia de estudiantes y se dirigía a un estudiante de 20 años y con esa normativa jugamos ahora, pero ahora el modelo ha cambiado mucho porque se puede ser estudiante con 50 años y además están las escuelas de negocios internacionales que antes no existían, luego toca cambiar la normativa y hacerla más flexible. Un suelo residencial tiene un coste y está más enfocado a las familias y a la compra. Si metemos todos los coliving en residencial estamos metiendo una presión en el suelo residencial que puede hacer que aumenten los precios del suelo. Hay que abrir la mano para que se pueda desarrollar coliving en un suelo dotacional, de equipamiento o terciario. La sociedad ha evolucionado y la normativa sigue siendo muy rígida, incluso la normativa que ha sacado el Ayuntamiento de Madrid para regular el coliving lo ha hecho aún más rígido” apunta Irene Trujillo.
Los promotores también apuestan por el coliving, como Vía Célere que construye su primer coliving en Málaga. “En Málaga todo uso residencial es compatible con terciario, pero cuando quieres hacer un coliving, que es una residencia intermedia entre estudiantes y mayores, no hay una normativa adaptada. Solo Madrid y Barcelona han avanzado un poco para regularlo. El suelo perfecto sería el de equipamiento porque en terciario están los hoteles y hacerlo en suelo residencial es muy caro. En nuestro caso el coliving es un complemento a un edificio BTR donde agotábamos el número de viviendas máximo de edificabilidad en la parcela y con el restante nos parecía una buena idea hacer un coliving porque es un modelo con mucho futuro”, declara José Ortiz, director territorial Sur de Vía Célere.