Carolina Roca, presidenta de Asprima: “Tenemos un objetivo prioritario: colaborar en la redacción de una nueva Ley del suelo de la CAM”

Carolina Roca, directora general del Grupo Inmobiliario Roca, es la nueva presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, (Asprima) cuenta con una dilatada experiencia profesional en el sector y una fructífera trayectoria dentro de Asprima, de la que ha sido vicepresidenta durante los últimos años. Es la primera mujer como presidenta de Asprima y llega al cargo con una agenda clara y bien definida.

¿Qué significa para ti ser la primera mujer que ocupa la presidencia de Asprima?

Tras ocho años en la vicepresidencia, no tenía muy presente el hecho de ser “la primera mujer” que ocupa la presidencia de Asprima. Pero al ver la reacción de mis compañeras socias de WIRES, empresarias y ejecutivas de primer nivel, alegrándose como si fuera un logro colectivo, me he dado cuenta de que puedo servir de referente para muchas profesionales del sector, que tienen una gran valía. Y esto me hace sentir orgullosa.

¿A qué retos se tiene que enfrentar el sector con la situación económica actual?

Tras la crisis del 2008 ha habido una refundación del sector, motivada básicamente por la desaparición de la mayoría de los operadores. Pero, la esencia y funcionamiento del sector promotor no ha cambiado mucho. Es un sector muy complejo, donde es necesario conjugar una serie de equilibrios para que funcione. La generación de nuestra materia prima (el suelo), el urbanismo y la tramitación de licencias, la alta fiscalidad en el proceso productivo, la escasez y el envejecimiento de nuestra mano de obra en la construcción, el incremento de los costes de las materias primas y costes energéticos en la construcción, la necesaria adaptación al cumplimiento de la agenda 2030, la escasez en la financiación promotora, la inseguridad jurídica por la excesiva judicialización del urbanismo, esto son algunos de los retos...y si a toda esta complejidad le sumamos el escenario macroeconómico actual, es fundamental la labor de Asprima que prevea y monitorice esos desequilibrios intentando aportar soluciones al respecto.

¿Dónde va a poner el foco Asprima?

Dentro de esa monitorización, desde la Comisión de Urbanismo y de la de Vivienda, en el corto plazo, trabajaremos en implementar la nueva Ordenanza de licencias del Ayuntamiento de Madrid, que supone un verdadero cambio de paradigma, con la Declaración Responsable de Primera Ocupación y las licencias de Obra tramitadas por ECUS. Es importante que el resto de municipios de la Comunidad adopten también estos cambios. Otra cuestión muy importante es que se apruebe antes de final de año la Ley Ómnibus de la Comunidad de Madrid, que introduce modificaciones clave en el urbanismo, que llevábamos tiempo demandando desde el sector. Igualmente introduce cambios de gran calado la modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del PGOU de Madrid, que está en trámite de Avance.

También en la agenda estará el incremento de los Precios Máximos de Venta de la VPP, congelados desde el 2008.

Así es. Con la Dirección General de Vivienda tenemos un gran reto por delante, conseguir que de una vez por todas incrementen los Precios Máximos de Venta de la VPP (congelados desde el 2008), y que actualicen el más que obsoleto Reglamento de Vivienda. Es importante controlar también el consumo de los Fondos Next Generation, proponiendo alternativas en el caso de que se incumplieran objetivos. Desde la Comisión Técnica tenemos que estar muy pendientes de los incrementos de costes de construcción, y como amortiguarlos, a través de la innovación, la digitalización y la industrialización de procesos. Y desde la Comisión de Formación, tenemos que continuar con la labor de formación a nuestros asociados, mantener el éxito del Grado Inmobiliario APCE-Asprima y tratar de exportarlo a otras Universidades, y por último, encontrar formas de colaboración con la Fundación Laboral de la Construcción, para que haya un contacto más directo entre la bolsa de trabajo de la Fundación y las PYMES de la construcción, enfocada hacia una formación dual.

Esto en el corto plazo y ¿a largo plazo?

El objetivo prioritario es colaborar en la redacción de una nueva Ley del Suelo en la Comunidad de Madrid, con la prioridad de dotar de un marco jurídico flexible y eficaz al urbanismo, dentro de la próxima legislatura autonómica.

¿Cómo crees que va a evolucionar el sector residencial si entramos en otoño en una recesión económica?

Parece lógico y prudente pensar que la situación macroeconómica va a influir en la reducción del número de compraventas de viviendas. Pero hay que ver de dónde venimos, porque el año 2021 ha sobrepasado las 560.000 transacciones, y el dato anualizado a 31 de agosto supera ya las 600.000 transacciones. Es decir, estamos muy por encima de la media de 500.000 transacciones anuales de los últimos 50 años. Por lo tanto, aunque la demanda se resienta, prevemos seguir estando en niveles medios. Además, este “frenazo” en el sector inmobiliario, no debería afectar a la obra nueva. No olvidemos que la vivienda de obra nueva solo supone el 18% de las compraventas, mientras que históricamente, la obra nueva siempre ha tenido un peso del 50% en las transacciones.

¿Qué opina de la nueva Ley de Vivienda? ¿Cómo afrontan los promotores esta nueva Ley? ¿Puede ser efectiva?

Los promotores afrontamos esta Ley con preocupación. Consideramos que las Leyes del Suelo (Estatal y Autonómicas) son las que desarrollan el artículo 47 de la Constitución, con un carácter muy social y con el objetivo de salvaguardar el derecho a la vivienda, a través de las reservas y cesiones de suelo. El problema es que en estos últimos 12 años, las Administraciones han fracasado en sus políticas de vivienda, y han “expulsado” a la iniciativa privada (promotores y cooperativas) de la promoción de vivienda protegida, lo que ha provocado un enorme déficit de VPO en todo el territorio nacional. Para volver a atraer a la inversión privada, es necesario un cambio normativo, pero en un sentido flexibilizador, es decir, en el sentido contrario al intervencionismo que establece esta Ley de Vivienda. Una ley efectiva de Vivienda sería aquella focalizada en incrementar el parque de vivienda de alquiler asequible y en recuperar la producción de VPO. Sin embargo, me temo que esta Ley puede tener el efecto contrario, ahuyentando a la necesaria inversión privada para los proyectos Build to rent, por la inseguridad que genera la limitación de las rentas, y centrándose en la Vivienda Social, dejando de lado la Vivienda Protegida. Y es que este Proyecto de Ley tiene un grave error de concepto, porque confunde la vivienda social con la vivienda asequible (vivienda protegida). La vivienda social es aquella que va destinada a familias sin recursos, mientras que la vivienda protegida es la destinada a jóvenes y familias de rentas medias, solventes pero que no alcanzan a acceder a vivienda a precios del mercado libre. La ley se centra en Salvaguardar el derecho del acceso a vivienda de las personas sin recursos, desatendiendo las necesidades de la amplia clase media.

¿Cuál es la solución para crear oferta de vivienda en Madrid que cubra la demanda y no se produzca un alza en los precios?

Mi objetivo es aportar soluciones para que no haya escasez de oferta de vivienda: que seamos capaces de poner en el mercado toda la vivienda que la demanda necesita, y a los precios a los que pueda acceder. No olvidemos que para que la Comunidad de Madrid siga creciendo y captando atracción de talento, hay que solucionar este problema. Y Madrid tiene el potencial de convertirse en la región europea medalla de oro en affordable housing, gracias a la gran cantidad de suelo destinado a este tipo de vivienda que se va a poner en el mercado en el corto medio plazo. Teniendo solucionado contar con suelo a precio asequible, hay que trabajar junto con la Administración, para crear un marco jurídico-económico que viabilice la producción de vivienda a precio asequible.