Las nuevas hipotecas suben 58 euros al mes por la subida de tipos

El euribor registra un alza récord y lleva a las hipotecas al mayor encarecimiento de su historia. El indicador ha cerrado septiembre en una media del 2,23 %. La última vez que rozó esta cuantía fue en enero del 2009, El indicador cerró el mes de agosto en el 1,2 %, lo que supone casi duplicar la referencia en solo treinta días. Y eso, teniendo en cuenta que a principios de año se encontraba en negativo, concretamente en el -0,5 %. Pero vamos a cuantificar el efecto que tiene sobre el coste de las hipotecas la subida de tipos de interés anunciada por el BCE. Llevamos meses hablando de que un incremento de los tipos provocaría probablemente un enfriamiento de la demanda de compra de vivienda al encarecerse el coste de la financiación. Pero ¿de qué incremento estamos hablando? ¿Cuántos euros más debe pagar una familia cada mes que se hipoteque ahora en comparación con lo que hubiera pagado en el escenario anterior a esta subida de tipos?

Según consta en el IMIE Mercados Locales de Tinsa del segundo trimestre, el importe medio de las nuevas hipotecas firmadas en el primer trimestre del año en España era 140.203 euros, a un tipo medio del 1,93%. Si a esta hipoteca tipo se le aplicara la subida de tipos recientemente anunciada, la cuota mensual se encarecería en 58 euros, al pasar de 599 euros al mes a 657 euros al mes.

“Este cálculo es resultado de actuar sobre la palanca del euribor, que es solo uno de los componentes que intervienen en la fijación del tipo de interés de las hipotecas. Hay que tener en cuenta que estas subidas de tipos no se aplican de forma inmediata y exacta. Las entidades financieras tienen cierto margen de tiempo para atrasar o aplicar de forma más o menos inmediata las subidas del euribor, de ahí que el coste de las hipotecas varíe ligeramente entre unos bancos y otros.

En los últimos meses, estos márgenes los han empleado para captar más clientes y ofrecer hipotecas más baratas que su competidor más cercano antes de hacer efectivas las subidas. Lo que conlleva que los efectos se verán más tarde en los bolsillos de los hipotecados ciudadanos”, explica Andrea de la Hoz, consultora senior de Servicio de Estudios de Tinsa.

¿Qué pasa con los ciudadanos que ya están hipotecados con créditos a tipo de interés variable? Aumentará su cuota mensual en cuanto se haga efectiva la revisión anual o semestral de tipos que tengan pactada. No es posible generalizar y establecer una referencia aplicable a todo el saldo vivo hipotecario ni a las hipotecas que se constituyeron hace ya varios años. Porque los créditos arrastran diferentes niveles de amortización de capital y distintas condiciones económicas. El impacto sobre la cuota dependerá de cuánto capital se haya amortizado. Como al principio de la vida del préstamo se paga una mayor proporción de intereses, cuanto más antigua será la hipoteca, teóricamente menor será el impacto.

A partir de 2016, empezaron a ganar protagonismo los tipos fijos, que mantienen constante su cuota mensual, pese al incremento de los tipos de interés. Lógicamente, cuanto mayor sea la cuota que se paga cada mes, mayor será la subida derivada del incremento de tipos. Pero no se puede perder de vista que, desde una perspectiva de esfuerzo, el impacto será realmente mayor en los titulares de hipotecas de importe más reducido, ya que corresponden en la mayoría de los casos a perfiles financieros con menor capacidad de ahorro, es decir, que disfrutan de una menor holgura entre ingresos y gastos.

“En este análisis del coste hipotecario también es importante contar con el contexto y la perspectiva histórica de Tinsa por lo que concluimos que a pesar de las últimas subidas, los tipos de interés se sitúan muy lejos de las cotas alcanzadas hace unos años. En el periodo más expansionista registrado del ciclo inmobiliario, los tipos de interés alcanzaban el 5% y con unos precios de vivienda también superiores, lo que suponía una elevada presión sobre el esfuerzo que suponía para las familias pagar una hipoteca”, apunta Andrea de la Hoz.

Sin embargo, también es cierto que el contexto económico era mucho más favorable que en la actualidad. Ahora afrontamos una época de ajustes tras todos los acontecimientos sanitarios y bélicos que están afectando a la economía. Los tipos de interés son instrumentos de ajuste cuya subida y bajada busca reconducir la economía hacia un punto teórico de equilibrio.

Con todos estos datos, podemos quedarnos con el mensaje de que unas décimas de subida de tipos se traducen en que una familia ve incrementada la cuota mensual en decenas de euros. Concretamente, si lo miramos sobre los últimos datos sobre hipoteca media de Tinsa, estaríamos hablando de 58 euros más al mes. A pesar de estos cálculos generales, las entidades financieras recuerdan que no todas las familias se ven afectadas de la misma forma. En primer lugar, porque buena parte de los créditos a interés variable fueron contratados hace más de una década, cuando los diferenciales eran inferiores a los actuales, llegando incluso a ofertas de apenas 0,25 puntos más el euribor, y buena parte de esos hogares con créditos variables han ido reduciendo su deuda hipotecaria en los últimos años.

Un estudio elaborado recientemente por Idealista concluye que quien contrató una hipoteca variable en agosto de 2021 tendrá que hacer frente a un incremento de la cuota mensual de 118 euros (1.421 euros anuales), que se reducen a 104 euros al mes (1.245 euros anuales) en el caso de haberla firmado en 2018. Aquellos que lo hicieron en 2005 solo tendrán que hacer frente a unos 44 euros más al mes (528 al año).