Hay que movilizar capital privado para edificios sostenibles

La industria de bienes inmuebles se enfrentan a crecientes desafíos para reducir su desmesurada huella medioambiental. Hay que tener en cuenta que hogares, oficinas, tiendas y espacios recreativos representan 40 % de las emisiones de carbono según el Foro Económico Mundial. En la UE representan más de la mitad del consumo de electricidad y Naciones Unidas estima que, para limitar el aumento de la temperatura a menos de 2ºC para 2030 la industria inmobiliaria debe reducir la intensidad energética de los edificios al menos un 30%. De hecho, los inmuebles son responsables de muchos problemas ecológicos, incluyendo uso excesivo de agua y residuos, en un momento, tras la pandemia, en que las personas son más conscientes de la necesidad y urgencia de proteger el medio ambiente.

Así que algunas ciudades pueden beneficiarse de las nuevas prácticas de trabajo por sus asequibles costes de transporte. Además, esperamos continuo crecimiento de la demanda de propiedades logísticas. CBRE sugiere que por cada aumento en 1.000 millones de dólares de ventas de comercio electrónico se necesitan 1,25 millones de pies cuadrados de suelo para distribución. Ello implica menos venta minorista tradicional, con cambio a residencial u otros, terreno fértil para estrategias inmobiliarias de valor añadido y oportunista. Ahora bien, la evaluación de las credenciales medioambientales de los inmuebles está plagada de dificultades. Hay que tener en cuenta que en la vida de un edificio la mayor parte de las emisiones se producen los primeros dos años con la extracción de materias primas, fabricación, transporte, instalación y eliminación de residuos. Además, el sector de construcción se considera tradicionalmente conservador y bajo en tecnología, debido a falta de I + D, de un solo dígito sobre ingresos, en comparación con 10 % en atención médica y tecnologías de la información. Así que hay que movilizar capital privado para edificios sostenibles que incorporen aspectos ambientales, sociales y de gobernanza. De ahí que la construcción modular esté de moda. Es más ecológica, rápida y eficiente. Además, en el entorno actual de alta inflación, los proyectos modulares tienen menos volatilidad de precios, pues las fábricas ordenan los mismos materiales y, a menudo cuentan con suministros propios, como bosques de madera. Esperamos que la construcción modular represente una parte cada vez más significativa de la residencial los próximos años. Por nuestra parte, trabajamos en algunos proyectos de apartamentos modulares, sobre todo en España.

No es nuevo. En el siglo XIX, los inmigrantes británicos enviaron casas prefabricadas a Australia y los estadounidenses las utilizaron para construir rápidamente alojamientos en la fiebre del oro. Más tarde, jugó un papel crucial tras la II Guerra Mundial y durante las décadas de los 70 y 80, aunque los resultados no siempre fueron duraderos o estéticamente agradables.

Pero hoy día, y estamos en la fase modular 2.0 ó 3.0, con ventajas clave. El enfoque modular puede reducir casi a cero los residuos -cemento, ladrillos, madera, vidrio, metales y plástico-. Mediante la construcción en fábrica facilita colocar exactamente lo que se requiere y el excedente emplearse en otro módulo. Además, funciona bien con madera, material muy respetuoso con el medio ambiente. A esto se que, mientras que un proyecto de construcción convencional generalmente requiere seis a 15 meses, el modular se llega a ensamblar en tres semanas. El trabajo in situ se limita a cimientos y montaje, casi como piezas de Lego. Incluso la tecnología ha mejorado la precisión con que los bloques encajan y el uso de materiales más ligeros, de manera que los cimientos no necesitan ser tan profundos ni tanto cemento. Además, la construcción modular genera hasta 70 % menos tráfico en relación con la tradicional, al evitar múltiples entregas de materiales desde diferentes ubicaciones.

Esta construcción modular es más adecuada para edificios divididos en pequeñas unidades, como residencial, hoteles y alojamiento para estudiantes, pues la última fase del transporte es por carretera y un módulo debe tener ancho máximo 4 a 5 metros y longitud 10 a 12 metros. Sin embargo, un enfoque parcialmente modular se puede utilizar para oficinas o almacenes. En cuanto a costes, McKinsey estima ahorro de hasta 20 % respecto a la construcción tradicional, en gran parte por mano de obra. Por supuesto, el empleo de personas en una fábrica modular que no esté a plena capacidad puede hacer que los módulos cuesten más. De ahí la importancia de gestionar la capacidad a largo plazo. Con el tiempo, esperamos que los ahorros aumenten con los volúmenes de producción y economías de escala. Es posible construir módulos donde es más barato. En Suecia es muy caro construir, pero los módulos pueden armarse en Italia y transportarse.

La renovación de las ciudades puede ayudar a reducir el impacto ambiental. En Europa, alrededor de 90% de los edificios se construyeron antes de 1990 y 40% antes de 1960. En el mundo 70% tiene más de 20 años. Pero los estudios han demostrado que la renovación puede resultar en 70% menos emisiones que con nuevas construcciones. Incluso un estudio muestra que las casas nuevas emiten 50 toneladas de CO2 durante la construcción, mientras que las renovadas solo 15. Un caso concreto es el proyecto Bosco Verticale (Bosque Vertical), bloque residencial de edificios en Milán de 111 metros, con 20.000 árboles, arbustos y plantas perennes, que secuestran carbono, producen oxígeno y reducen consumo de energía. Sus residentes han expresado alto grado de satisfacción. De todas formas, las economías de Asia, África y América Latina requieren más espacios residenciales y comerciales para una población en crecimiento. Así que un enfoque personalizado en colaboración con las comunidades es esencial, pues diferentes tecnologías son adecuadas para diferentes geografías y la disponibilidad local de materias primas. El caso es que las carteras de inversión inmobiliaria core plus facilitan capitalizar estas oportunidades. Pueden generar alquileres más seguros a largo plazo y aumento de ingresos mediante renovación, reposicionamiento o reurbanización. De hecho, en mercados desarrollados, la tasa de ocupación es en promedio 4,3 % mayor en edificios con certificación sostenible y los alquileres 4,6 % más altos. Sus costes de explotación son menores y los precios de venta mayores. No es de extrañar que un número cada vez mayor de inversores institucionales sólo inviertan en edificios ecológicos.