En épocas inflacionistas la vivienda en alquiler es un valor refugio

España sigue siendo, como se ha dicho tradicionalmente, un país de propietarios. Tres de cada cuatro hogares son en propiedad, estén ya pagados o sigan aún hipotecados y el 23% son viviendas en alquiler frente a la media del 30% de la Unión Europea, según la estadística de Ingresos y condiciones de vida de Eurostat, luego estamos a siete puntos por debajo de la media Europea, por lo que hay una clara necesidad de alquiler en España.

En los últimos años el alquiler se ha convertido en el producto estrella en residencial y ha aumentado el número de hogares que arriendan una vivienda. Desde 2004, los alquilados han pasado del 13,9% al 18,1%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estamos viendo que el alquiler ha dejado de ser una alternativa habitacional. Antes era una elección entre la compra o el alquiler, pero ahora es una solución habitacional al difícil acceso a la vivienda por algunos colectivos como los jóvenes.

El alquiler se ha profesionalizado y ha nacido el build to rent (BTR), Actualmente hay más de 40 promociones de obra nueva para alquiler. Madrid acapara la mayor oferta de vivienda de BTR con 1.128 unidades, seguida de Cataluña con 883 pisos en Barcelona y Valencia con 709 viviendas BTR, según el último informe de Activum Real Estate Consulting. La apuesta por el alquiler es clara por parte del inversor. El alquiler representa el 20% de la inversión total del mercado inmobiliario mientras que hace cuatro años solo representaba el 5%. Si el año pasado había 7.000 viviendas, este año se habla de 12.000, pero se necesita entre 1,5 y 2 millones para cubrir la demanda de vivienda de alquiler para los próximos 20 años, que sería poner en el mercado 100.000 viviendas cada año en alquiler. Por tanto si queremos llegar a estas cifras necesitamos incrementar el parqué de vivienda en alquiler en España.

¿La inflación va a afectar más a la compra de una vivienda o al alquiler? Antonio Fernández, director de Desarrollo de Solvia explica que “lo que estamos viendo es que ha habido una demanda embalsada de propiedades residenciales con la pandemia y se suma la limitación del stock por la subida de los costes de materiales, la escasez de suelo y ahora tenemos una situación inflacionista que hace que la gente tenga menos renta disponible y una subida de tipos de interés que hace mas difícil el acceso a la compra de una vivienda frente al alquiler. En épocas inflacionistas la vivienda en alquiler son activos refugios. Los inversores internacionales buscan este activo y no solo para invertir en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, sino que hay interés en otras ciudades donde hace 5 años era impensable. El alquiler va a ser un mercado potencialmente más activo que el de la venta”.

Es lógico que en una situación de inflación merma la capacidad de gasto de las familias y la compra de la vivienda se pone más difícil que el alquiler. A este respecto, Eduardo Guardiola, consejero delegado de Catella Asset Management Iberia, afirma que de cara al inversor “la inflación afecta menos al alquiler al estar los contratos indexados al IPC, por lo que tener una vivienda en alquiler es un valor refugio frente a otro tipo de inversiones. Es verdad que la decisión del Gobierno de limitar el precio del alquiler al 2% temporalmente perjudica la rentabilidad de la inversión, pero a largo plazo vamos a ver crecer la demanda de alquiler”.

Javier Rodríguez Heredia, socio director de Azora y responsable del área residencial, tiene claro que la vivienda en alquiler es uno de los activos mas demandados por los inversores por su perfil anticíclico y por su perfil de cobertura de la inflación. “Si alguien tiene ahorros debería dirigirlos a las vivienda en alquiler aunque esta claro que la inflación no es una buena noticia, es algo negativo para las familias y acelera la problemática que tenemos de una escasez de oferta de vivienda en alquiler y la va a encarecer más. Hay que pensar en las medidas estructurales que hay que introducir en el sector para que realmente produzcamos vivienda en precio y podamos combatir la subida de los costes de construcción, subida de los costes de financiación y de los costes operativos que tenemos en el alquiler que encarece aún mas el producto”.

En cuanto a los precios, Antonio Fernández, explica que desde Solvia han analizado el mercado del alquiler y observan un perspectiva de crecimiento de precios este año entre el 8% y el 10% mientras que el crecimiento de precios de la vivienda en venta está sustancialmente mas bajo. “Va a ver un cambio en la demanda y este tipo de activos aunque tienen un incremento de precios superior a la venta va a ser más demandado a futuro”.

¿Qué factores impulsan el alquiler?

El principal factor es el cambio en la financiación a la compra, asegura Javier Rodríguez Heredia. “Antes de la crisis inmobiliaria del 2008 se financiaba incluso más del 100% del valor de la vivienda sin necesitar ningún tipo de ahorros y la crisis hizo ver que estas políticas no eran las adecuadas y ahora se necesita tener un 20% de la entrada para la compra de una vivienda más un 10% de tasas, en total es necesario tener un 30% del valor del inmueble para conseguir una hipoteca. Si no tienes esos ahorros, te tienes que ir al alquiler”.

Otro factor importante que hace que haya más demanda hacia el alquiler es la movilidad geográfica y el cambio social en la estructura de los hogares. “Cada vez hay más hogares monoparentales y el tamaño requerido de un hogar es más reducido. La oferta está obsoleta y se necesita incrementar la oferta y ajustarla a la demanda que tenemos”, apunta Eduardo Guardiola.

En el alquiler hay tres mercados: 1.- Mercado libre de alquiler para la gente que puede afrontar las rentas de mercado. 2.- Mercado de alquiler asequible que tiene que contar con apoyos para satisfacer la demanda de rentas bajas. 3.- Mercado de alquiler social para las familias más vulnerables. “La estructura que tenemos en España es muy deficiente. Tenemos casi el 93% en mercado libre y solo un 6% en social y asequible frente a una media europea donde hay un 40% de mercado de alquiler social y asequible. Luego, tenemos 14 veces menos vivienda social y asequible que en Europa”, expone Javier Rodríguez Heredia.

Medidas para ampliar la oferta

Según Antonio Fernández, “necesitamos seguridad jurídica y que las Administraciones Públicas faciliten ese stock de vivienda en alquiler para cubrir la demanda” A esto, Eduardo Guardiola añade que “para potenciar esta necesidad hay que mejorar la fiscalidad de la promoción en alquiler, se necesitan ayudas públicas y subvenciones para la promoción de vivienda sostenible y asequible en renta y reducir los plazos de licencias que impactan directamente en el retorno de los inversores cuando se alargan los plazos”.

Javier Rodríguez Heredia concluye que “hay que dejar de hacer política de ‘cosmética’ en vivienda y hacer políticas reales como antes. Ahora se buscan medidas populistas corto placistas y lo que necesitamos es que se gestione mejor el suelo y que salga más suelo al mercado porque es la materia prima con la que trabajamos. Y también es fundamental que se actualicen los módulos de la vivienda protegida (VPO), ya que ha sido el factor de creación de riqueza más importante en este país y es una fórmula magnífica para dar acceso a los jóvenes. Tenemos que rescatar de nuevo la fórmula de vivienda protegida”.