El sector inmobiliario chino no tiene una rápida solución
Los promotores inmobiliarios chinos están desesperados por que se recuperen las ventas de vivienda y sueñan con que el problema sea solo la política de Covid-cero del Gobierno, pero la realidad es otra. La caída de las ventas se debe al colapso de la confianza de los hogares chinos, que temen que los pisos nuevos que ofrecen los promotores no se terminen por problemas de liquidez de los mismos.
De hecho, el boicot a las hipotecas en China es consecuencia directa de las quiebras de un número cada vez mayor de promotores, empezando por el masivo Evergrande, que ha dejado tras de sí unos 1,3 millones de viviendas sin acabar. Pagar hipotecas por viviendas no entregadas no es muy apetecible, lo que explica el aumento de los boicots a los pagos de las hipotecas por parte de algunos hogares chinos.
Aparte de que una parte pequeña de las hipotecas no se esté pagando, el problema principal es que las familias no están comprando viviendas nuevas por miedo a que no se finalicen, lo que significa que, a su vez, los promotores no disponen de financiación para poner en marcha nuevos proyectos y ni siquiera para acabar los que ahora tienen en curso.
De hecho, la venta avanzada de vivienda representa actualmente el 86% de la financiación de los promotores chinos porque los bancos no pueden prestar a casi ningún promotor en base a la reglamentación existente, conocida como las tres líneas rojas.
Como consecuencia de todo ello, las ventas de nueva vivienda se han desplomado (cerca ya del 30%), lo que también empuja los precios a la baja, con crecimientos negativos en la mayoría de las ciudades, excepto en las grandes metrópolis. Al no vender viviendas, las promotoras prefieren no invertir en nuevos proyectos, con un efecto en cadena en otros sectores relacionados, como es el caso de los materiales de construcción, fabricantes de electrodomésticos, muebles, etc. También la inversión en el sector inmobiliario se ha desplomado y esto afecta directamente al crecimiento.
Más allá de reducir el crecimiento de la economía, las dificultades financieras de los promotores, así como los boicots hipotecarios no son buenas noticias para los bancos. Aunque están menos expuestos a los promotores, sí que lo están a las hipotecas (4,5% de su crédito, respecto al 11%). Por este motivo, los boicots hipotecarios, especialmente si se extienden, suponen un problema mayor para la calidad y solvencia de los activos de los bancos.
De este modo, los reguladores chinos se preparan para un probable empeoramiento de la calidad de los activos de los bancos mediante la creación de fondos de rescate. Sin embargo, los recursos financieros que se están desplegando en estos fondos de rescate proceden de las instituciones bancarias más grandes y solventes, lo que apunta a un posible contagio de prestatarios malos a prestamistas buenos. En particular, los bancos de desarrollo, que son completamente públicos, son los que ahora están prestando más fondos a los promotores para que puedan finalizar los proyectos que están pendientes.
El objetivo es claro: evitar más boicots hipotecarios. Este propósito de esta medida podría lograrse si se ponen sobre la mesa recursos suficientes, pero puede que no baste para devolver la confianza a los hogares para que vuelvan a comprar viviendas.
Con interminables restricciones de movilidad e incertidumbre sobre la finalización de viviendas, las familias prefieren ahorrar en activos financieros en lugar de invertir en bienes raíces, ya que no tienen esperanzas de que los precios de la vivienda aumenten en el futuro. De hecho, solo el 16,2 % de los hogares encuestados esperan un aumento de los precios de los inmuebles.
Esto significa que las acciones del banco central para reducir las tasas hipotecarias podrían no lograr su objetivo, ya que la demanda de vivienda se encuentra en mínimos. En la misma línea, un número creciente de gobiernos locales están flexibilizando sus controles sobre la demanda de estos bienes, reduciendo el pago inicial que siempre había sido muy elevado en China. A pesar de los esfuerzos, la venta sigue cayendo en septiembre e incluso más rápido que en meses anteriores.
Por tanto, no parece claro cómo se puede dar la vuelta rápidamente al mercado de la vivienda en China, a no ser que se produzca un cambio radical en la financiación de los promotores, lo que conllevaría una garantía del Estado o una adquisición de los promotores privados -que ahora son la mayoría- por promotores estatales.
No cabe duda de que cualquier escenario de rescate conlleva costes fiscales importantes para un país cuya situación fiscal se ha deteriorado enormemente en los últimos años. Por tanto, si continúa la situación como hasta ahora, el crecimiento chino seguirá sufriendo las consecuencias de la absorción de la sobrecapacidad del sector, como bien sabemos por nuestra propia experiencia en España.
Aun así, considerando que la economía china es diez veces más grande que la de España, parece claro que el impacto sobre el resto del mundo será mayor, especialmente para los exportadores de materias primas, máxime para las relacionadas con la construcción.
No obstante, para acabar con una buena noticia, el hecho que el boom inmobiliario chino haya sido financiado internamente -por los hogares chinos- reduce enormemente el riesgo de una crisis financiera.