La vivienda, contra viento y marea
Primero, la pandemia, luego, la inflación con subida del precio de los materiales de construcción y problemas con el transporte, para finalizar con la guerra. Vivimos un momento complicado, aunque parece que el mercado residencial, de momento, aguanta el tirón. ¿Cuáles son los motivos? El principal es que el stock de vivienda, especialmente nueva, se ha reducido frente a una demanda que ha repuntado. Los compradores no encuentran la casa que les gustaría y los vendedores, tampoco se la pueden ofrecer. Una tormenta perfecta. Esto ha supuesto una tensión en los precios por falta de oferta adaptada a las necesidades de los compradores, unas necesidades que han cambiado tras la pandemia y el teletrabajo.
Pero las cosas se van relajando. Seguirá habiendo demanda, aunque en menor medida que en 2021. Las transacciones anuales rondarán las 500.000 en 2022, una cifra lógica y más en consonancia con la situación actual. De hecho, la creación de hogares rondará los 100.000 al año (unos 30.000 de extranjeros). Y la oferta de vivienda nueva, aunque todavía no llega a esa cifra, está cercana. Esto provocará un mayor equilibrio en el mercado y una moderación de precios.
La realidad es que la vivienda ha tenido un comportamiento inesperado con la pandemia y, además, las familias no afectadas por los ERTES han ahorrado más durante este periodo. Esta situación ha supuesto un aumento de la demanda, unido a nuevas necesidades de vivienda. La abundante liquidez, los tipos bajos, las facilidades de la financiación y la resistencia del mercado de trabajo son las claves. En definitiva, tenemos un mercado con buena salud.
Ello no implica que no tengamos amenazas importantes que debemos valorar. De hecho, antes de la guerra ya teníamos nuestro propio conflicto con tensión de inflación y de suministros. Ahora, subimos un punto más y todo se ha exacerbado.
La producción de viviendas es uno de los puntos con los que tendremos que lidiar en los próximos meses. Construir nuevas viviendas e incluso acabar las actuales es uno de los retos. En este momento es muy complicado evaluar los costes porque las subidas son constantes y también complicado saber cuándo se pueden terminar. Esto está provocando retrasos en las entregas e incluso que algunos proyectos no vean la luz.
Para el promotor es difícil poner precios y no parece fácil hacerlo con un presupuesto abierto. Eso sí, no hay mal que por bien no venga y esta situación de falta de stock en vivienda nueva beneficiará a la de segunda mano, ya que la demanda que no encuentra vivienda de obra nueva, la busca en usada.
En la actualidad la producción de obra nueva está bajo mínimos en ciudades como Madrid, curiosamente en Barcelona la oferta se ha incrementado, no porque se haya construido más, sino porque una parte de la vivienda en alquiler se ha pasado a la venta, ante el control de los alquileres. Otras ciudades como Valencia, Alicante, Málaga o San Sebastián también están experimentando un gran interés por el ladrillo. La inflación supone subida de precios, esto retrae los recursos que las familias podrían dedicar a la compra de vivienda. Aunque en este punto las noticias del FMI son optimistas y este organismo cree que estamos tocando techo y que en 2023 ya estaremos en niveles bajos.
Pero el gran caballo de batalla puede ser el incremento de tipos. Con un apalancamiento del 80% en el caso de la adquisición de vivienda, supone encarecer la financiación. La financiación se complica y en los próximos meses veremos ya subida de tipos del BCE en línea con la decisión ya tomada por la Fed en Estados Unidos. De momento, se pueden conseguir tipos de interés muy competitivos, más adelante las hipotecas serán más caras.
Con todo esto, lo normal es que la dinámica de compra, que ahora está muy activa, se vaya moderando. Además, la economía de prudencia se impone, algo que afectará en la decisión de compra. Esperemos que la recuperación económica actúe como contrapunto y las reacciones sean más equilibradas. Según el departamento de análisis de Bankinter, en 2022 el PIB caerá sobre las previsiones iniciales y rondará el 4,4% y el próximo año, el 3%. Este nuevo shock supone que la recuperación de los niveles prepandemia se retrasa a mediados de 2023.
Un actor inesperado puede romper las expectativas. Tendrá una repercusión alta. Desde el punto de vista objetivo por el encarecimiento de las materias primas y las dificultades de suministro. A esto se une la parte subjetiva. Ante situaciones de incertidumbre, como las que vivimos, las decisiones de compra se ralentizan y las familias optan por economía de prudencia. Obviamente, aquí hay un punto muy importante, la duración de la guerra, que puede modificar todas las previsiones. ¿Es momento para invertir o comprar vivienda? En esta situación muchos se preguntan: compro o espero. Si se trata de vivienda habitual siempre es un buen momento. Nos encontramos con subidas de precios y buenas condiciones de financiación y la tendencia es alcista en ambos supuestos.
Si es para invertir, su rentabilidad es muy superior a la de otros activos con mayor volatilidad. No obstante, hay que tener en cuenta una serie de factores. No todo vale, hay que encajar la ecuación de inversión y renta esperada, sin olvidarnos de la inflación porque su incremento retrae renta disponible. Como en cualquier otra inversión lo primero es analizar el activo que queremos comprar y sus expectativas. Elegir un mercado con demanda contrastada y con tipos de demanda complementarias. Es decir, que se pueda alquilar como vivienda de larga duración, turística e incluso como oficina, Y eso se consigue más en los centros urbanos. Ya llegados a este punto, todas son previsiones y expectativas porque la respuesta lo marcará la evolución de algunos fundamentales ¿Cuánto caerán las previsiones del PIB? ¿Cuánto durará la guerra de Ucrania? ¿La inflación? ¿La subida de tipos? Y, ¿aguantará el tirón el mercado residencial?