En España se edifican 20 millones de metros cuadrados residenciales al año

Cuando analizamos la situación del sector inmobiliaria en España, los expertos siempre apuntan a la escasez de suelo finalista que hay en el mercado siendo su materia prima para levantar nuevos proyectos residenciales en zonas donde la demanda es dinámica. En realidad, se podría decir que suelo hay mucho, pero tener suelo urbanizado para poder construir no es fácil. Para saber si el suelo que hay es mucho o poco lo razonable es ponerlo en contexto con las necesidades de consumo de ese bien y para ello Tinsa nos ha cuantificado cuánta superficie consume anualmente la edificación residencial en nuestro país.

Según las estadísticas de construcción del Ministerio de Fomento, la superficie de uso residencial construida en 2021 fue 19,9 millones de metros cuadrados. Es una forma diferente de dimensionar el número de visados de obra nueva que habitualmente seguimos en el sector. Y es una cifra que se ha mantenido bastante estable en los últimos años, ya que en 2018 fueron 19,87 millones y en 2019 fueron 20,2 millones. Las cifras de 2021 según Tinsa se situarían entre la referencia de esos dos años.

Pero nos preguntamos cuánto son 20 millones de metros cuadrados. “Podemos echar mano de un ejemplo que puede que nos ayude a hacerlo algo más tangible: el socorrido ejemplo del campo de fútbol. Podríamos decir que equivale a 2.800 campos de fútbol como el Santiago Bernabéu o el Camp Nou, que tienen las dimensiones estándar recomendadas por la FIFA para competiciones internacionales (7.140 metros de superficie)” explica Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa.

Cuando decimos superficie anual de nueva vivienda hay que recordar que se incluye toda la superficie edificada incluyendo las zonas comunes, accesos, portales, escaleras, zona de ascensores, etc. Es decir, zonas necesarias para que una vivienda sea funcional, pero que no forman parte de la superficie de la vivienda propiamente dicha de puertas para adentro. En el caso de las promociones plurifamiliares, los espacios comunes pueden representar el 20% de la superficie construida total, mientras que en las viviendas unifamiliares estos usos comunes son prácticamente cero, porque todo es de uso privativo.

“Los 20 millones de metros cuadrados construidos en 2021 se concretan en 31.337 edificios residenciales y 108.318 viviendas. Cada edificio absorbe una superficie media construida de 636 metros y de 184 metros por vivienda (incluyendo zonas comunes)”, explica Andrea de la Hoz, consultora senior del Servicio de Estudios de Tinsa, quien añade que “de esos casi 20 millones de metros construidos en 2021, algo más de 13 millones se edifican en pisos en altura y 6,5 millones en unidades unifamiliares. Si se reparte porcentualmente, tendríamos que un 66% de la superficie edificada se asocia a proyectos plurifamiliares, un 26% a viviendas adosadas y un 7% a aisladas”.

Esta sería la superficie que se ha construido en España en el ámbito residencial. “En los últimos 30 años, tomando como punto de arranque el inicio de la serie histórica en noviembre de 1991, se han edificado más de 1.800 millones de metros cuadrados. Si la superficie de la ciudad de Madrid es aproximadamente 604 millones de metros, estaríamos hablando de que en las últimas tres décadas se ha construido una superficie equivalente a cerca de tres veces la ciudad de Madrid”, declara Susana de la Riva.

El suelo es un bien preciado y transformarlo en urbano es un proceso muy largo y costoso. Por muy abundante que parezca, lo cierto es que es un bien limitado. Es importante producir suelo urbano al ritmo que la sociedad lo requiere para evitar tensionamientos en el mercado inmobiliario, con la consecuente subida de precios en la vivienda y también hacer un buen uso de él. De ahí que las recomendaciones en materia de urbanismo sostenible apunten en estos momentos hacia una clara apuesta por modelos de ciudades compactas. Dentro de estos modelos nos preguntamos cuántas viviendas tienen en promedio los edificios residenciales construidos en los últimos 30 años en España.

Según Tinsa el promedio es 17 viviendas por edificio residencial en las últimas tres décadas y es un promedio que se ha mantenido bastante estable en el tiempo.

“En las últimas tres décadas en España se han construido 8,9 millones de viviendas (8.859.185) según los datos de visados concedidos del Ministerio (MITMA). De esta cifra total un 27% se ha correspondido con viviendas unifamiliares y un 73% con vivienda plurifamiliares, es decir 2,4 millones de unifamiliares frente a más de 6,5 millones de nuevas plurifamiliares. Esta proporción se mantuvo estable desde la década de los 90 hasta 2004 y en el furor constructor de la burbuja las promociones ganaron terreno alcanzando el 84% en 2007. Tras la crisis y hasta 2014 la vivienda unifamiliar recuperó cuota y finalmente, con la recuperación post burbuja, desde 2015 la construcción de promociones se reactivó. Eso sí, marcado en 2020 por un pequeño impulso (de 3 puntos porcentuales) de la concesión de visados destinados a viviendas unifamiliares”, asegura Andrea de la Hoz.

La tipología plurifamiliar es la mayoritaria en nuestro país, representando casi tres cuartas partes del parque nacional, principalmente en las ciudades, donde el urbanismo ha apostado por la edificación en altura, estando la unifamiliar más presente en zonas periféricas de las ciudades y sobre todo en ubicaciones más rurales, en sus modalidades de casa patio, casa adosada, pareada o aislada.

“Si cruzamos el dato total de visados de pisos en las últimas tres décadas con los 390.000 visados correspondientes a edificios residenciales, obtenemos que la proporción de viviendas construidas en cada edificio es de 17 viviendas. A principios de los años 90, esta cifra promedio era de 14 viviendas por edificio. A finales de los 90, aumentó hasta las 18, y desde entonces y hasta la actualidad se ha mantenido prácticamente constante con valores entre 16 y 19 viviendas por edificio. Esto no quiere decir que haya una uniformidad absoluta a lo largo de territorio nacional, sino que, en cifras generales, el urbanismo y la actividad constructora presenta ciertas constantes”, apunta Susana de la Riva.

¿Qué encontramos si nos fijamos en mercados especialmente dinámicos, como la Comunidad de Madrid y Cataluña? “Si atendemos a dos de los mercados más dinámicos, ubicados en las comunidades de Madrid y Cataluña, esta cifra promedio se eleva hasta 24 viviendas por promoción en el caso de Madrid y se sitúa en 16 en el caso de Cataluña, ligeramente por debajo de la media nacional. Y para situar la representatividad de estos mercados, de los 8,9 millones de viviendas construidas en las últimas 3 décadas, 1,2 millones se situaron en Madrid (1.206.332) y 1,24 en Cataluña (1.239.873)” explica Andrea de la Hoz.

Por tanto, la ciudad compacta y en altura, formada por promociones residenciales, es el modelo predominante en el territorio nacional. Según Tinsa, “dado que la actividad económica tiene el foco en las ciudades todo apunta a que seguirá siendo una tipología dominante. Pese a la diversidad que podemos encontrar en el mercado, con edificios de distintas alturas e incluso urbanizaciones que pueden estar formadas por varios edificios”.