Los vaivenes de la vivienda en Cataluña
En los últimos tiempos en Cataluña nos estamos encontrando que cada vez que se aprueba una Ley por el Parlamento o un Decreto por el Gobierno acaba en el Tribunal Constitucional.
El 23 de febrero se ha aprobado por el Parlamento la Ley de ampliación de medidas urgentes para hacer frente a la emergencia habitacional y el día anterior, el 22, el Tribunal Constitucional anuncia que en el Pleno de ese día han declarado la inconstitucionalidad del Decreto-ley 37/2020 de 3 de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda y que establecía que antes de iniciar un procedimiento judicial de desahucio o en reclamación de deuda hipotecaria se debía hacer una propuesta de alquiler social y la interrupción de aquellos procedimientos en los que no constase este ofrecimiento. En unos días tendremos acceso a la sentencia, pero ya podemos intuir que el motivo será el de sobrepasar sus competencias y no sabemos si entrarán en el fondo sobre la legitimidad o no de la medida, pero en la nueva ley se ha vuelto a regular y establecer la misma medida.
Anteriormente el Tribunal Constitucional con la sentencia nº 16/2021 de 28 de enero declaró la inconstitucionalidad de casi todo el contenido del Decreto-ley 17/2019 de 23 de diciembre. El Alto Tribunal acordó la nulidad de la mayoría de los preceptos que contenía por considerar que, al afectar al derecho de la propiedad, no podían estar regulados por Decreto Ley sino que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 86 de la Constitución y 64 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, debían ser aprobados por Ley en el Parlamento.
Pues bien, nos encontramos que ahora nuevamente se encuentran en vigor los mismos preceptos porque se han aprobado por el Parlamento de Cataluña y, evidentemente, ya hay anuncios sobre su impugnación. Aun no tenemos su texto definitivo porque no se ha publicado en el DOGC, pero de la información publicada vemos que su contenido es casi idéntico al del Decreto-ley 17/2019 de 23 de diciembre y al Decreto-ley 37/2020 y sobre todo a la ley que el Gobierno Central quiere aprobar y que tantas suspicacias ha levantado por invadir competencias autonómicas y sobre todo por cómo afecta al derecho a la propiedad.
Al igual que la proposición del Gobierno Estatal, el contenido de la ley genera una situación de inseguridad para los propietarios en Cataluña porque ven que sus derechos se encuentran limitados ya que no van a poder disponer libremente de sus propiedades. Nos hace plantearnos que derecho prima más si el de tener una vivienda o el de la propiedad y sobre todo si el derecho a tener una vivienda es una obligación que deben soportar los ciudadanos o bien tendría que ser garantizado por los poderes públicos.
No vamos a poner en duda y lo suscribimos totalmente que todos los ciudadanos tenemos derecho a tener una vivienda y digna, pero diferimos totalmente en cómo se debe garantizar y la implicación de los organismos públicos y los medios que deben destinar.
No se puede proteger la ocupación y establecer medidas que favorezcan la misma y eso es lo que parece que están haciendo. Se prevé la suspensión de los procedimientos judiciales en los que los propietarios tratan de recuperar su propiedad y la obligatoriedad de tener que ofrecerles un alquiler social. La función social de la propiedad no debe ser un coste para los particulares y sociedades que tengan propiedades y lleva a que el mercado inmobiliario se resienta.
En la ley se define a los grandes tenedores y para adecuarlo a la normativa estatal establece que serán aquellas personas jurídicas que tengan más de 10 propiedades y se sigue manteniendo que los particulares deben tener mas de 15 inmuebles o ser copropietarios que tengan más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda. Y es a estos grandes tenedores a los que impone una serie de obligaciones como inscribirse en un Registro o bien ofrecer alquileres sociales o mantenerlos cuando los arrendatarios cumplan una serie de condiciones. También se establecen sanciones para aquellos que tengan viviendas desocupadas durante más de dos años, pero precisando que debe ser de manera injustificada. Esta precisión de que sea injustificada es muy importante porque se había barajado la posibilidad de que fuese por cualquier motivo y por tanto los que tuviesen una propiedad ocupada y el proceso se alargase más de dos años podrían ser sancionados.
En resumen, parece que el legislador catalán quiere imponer más obligaciones a las personas jurídicas que a las físicas que tengan esta consideración de gran tenedor, pero nuevamente se incurre en el error de no tener en cuenta la realidad del mercado inmobiliario. España y también Cataluña tienen un parque inmobiliario de pequeños propietarios que han ido adquiriendo inmuebles y pese a poder tener esa consideración de grandes tenedores no son especuladores, sino que viven de ese pequeño patrimonio y que por circunstancias lo han incorporado a una sociedad y no lo ostentan de forma particular, son los grandes olvidados y los más perjudicados.
Ahora el turno le toca al Tribunal Constitucional que deberá determinar la legalidad o no de esta ley y entrar en esta ocasión a valorar si se están vulnerando los principio de igualdad por convertir el derecho de propiedad más débil en Cataluña al imponer una serie de obligaciones a los propietarios que no tienen en otras Comunidades o bien si se están vulnerando los principios de autonomía de la voluntad, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica por cuanto se considera que la obligación de ofrecer un alquiler social, previo a la interposición de la demanda de desahucio o por una deuda hipotecaria, es totalmente “irrazonable y desproporcionado” como consideró el Consejo de Garantías Estatutarias en su Dictamen 2/2020 respecto al Decreto-ley.
En definitiva, el sentir de los operadores jurídicos es que estamos ante una época de inseguridad jurídica porque parece primar el populismo a aprobar leyes que no deban pasar por el Tribunal Constitucional.