Los promotores tachan la Ley de Vivienda de ideológica e ineficaz

El sector inmobiliario anda revuelto desde que el Consejo de Ministros aprobara la nueva Ley de Vivienda, sin cambios sobre el anteproyecto, a pesar de ser considerada inconstitucional por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), y se prevé que entre en vigor en el tercer trimestre de 2022.

La Ley de Vivienda va camino al Congreso de los Diputados con un año de retraso según lo previsto y con más dudas que certezas sobre su verdadera efectividad. Pretende limitar la subida de los precios de los alquileres e incluye por primera vez el control de precios en las zonas más tensionadas y sólo se aplicará si las comunidades autónomas y los ayuntamientos quieren aplicarla en sus territorios. Hemos preguntado a los CEOs de las principales promotoras inmobiliarias cómo va a afectar esta nueva ley de vivienda en el mercado.

Juan Antonio Gómez Pintado, CEO de Vía Ágora y presidente de Asprima y APCEspaña, afirma que va a ser una ley poco efectiva y que es anacrónica. “La ley dice que durante 30 años no se va a poder enajenar las viviendas que se hagan en colaboración público-privada. Luego, por un lado estás pidiendo que entre capital y por otro, pones trabas en la ley. En cuanto a la limitación de los precios del alquiler, tienen un plazo de 18 meses para su aplicación, identificando las áreas tensionadas y en ese plazo puede haber otro gobierno y ya está diciendo la oposición que si llegan al gobierno derogarán esta ley. Luego es anacrónico. Ya hay CCAA que van a recurrir la ley al Tribunal Constitucional y que no van a aplicarla en su territorio, luego si no hay acuerdos mayoritarios la ley no se va a aplicar y lo que al final se genera es inseguridad jurídica y se dificulta el acceso a la vivienda. Esta es la realidad”.

Los promotores ven claro que en España hay un problema importante de acceso a la vivienda y que es necesario hacer una ley, pero ponen en duda su efectividad. “Esta ley va a tener más impacto durante la tramitación que durante su aplicación. Es una ley más de grandes titulares que de resultados”, explica Borja García Egotxeaga, CEO de Neinor Homes.

En esta misma línea, José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria piensa que la vivienda es un tema muy importante que está recogido en el artículo 47 de la Constitución, pero que las reglas del juego no están claras y definidas. “Lo peor es la situación de indefinición, de inseguridad, de contradicciones que genera la nueva ley y que puede afectar al sector y lo más importante, a la sociedad”.

Miguel Ángel Peña, CEO de Grupo Lar Residencial, ve claro que se ha perdido una oportunidad. “En un momento dulce del sector que está entrando dinero, sacar una ley que se parece a otras leyes que han fracasado en otros países, es una oportunidad perdida por su difícil aplicabilidad. Es una ley politizada que no está intentando solucionar el problema, hecha en contra del sector y de los jueces”.

Francisco Pérez, CEO de Culmia concluye que “España necesita confluir con Europa en cuanto a parque de vivienda de alquiler y esta ley no lleva ese camino”.

Todos coinciden en que la nueva Ley de Vivienda, puede convertirse en una ley ineficaz con un efecto totalmente contrario al perseguido inicialmente. “En Barcelona se aprobó una medida similar y ha tenido efectos de paralización en buena parte de la actividad constructora, con la consecuente pérdida de empleo que ello conlleva, la escasez de oferta y aumento de precios. En otros lugares fuera de España donde se han puesto en marcha medidas intervencionistas el resultado tampoco ha sido bueno”, asegura Raúl Guerrero, CEO de Gestilar.

Si nos vamos a los datos, Francisco Pérez, expone que “España necesita 2,5 millones de viviendas nuevas. Debería invertir 287.000 millones y esto es complicado. Desde el ministerio apuntan que en España hay 2 millones de personas que necesitan solucionar su acceso a la vivienda, 800.000 deberían ser viviendas nuevas entre sociales y asequibles, por lo que se tendría que hacer un plan de choque de 50.000 viviendas al año. Las viviendas públicas se hacen con presupuesto y aquí nunca se pone presupuesto necesario. Este año que es excepcional, el presupuesto para política de vivienda ha sido 3.200 millones y los expertos dicen que habría que poner 5.700 millones al año. Los números no salen”.

La solución según los expertos pasa por poner más oferta de vivienda en el mercado. “Tenemos un problema de escasez de vivienda y hay que buscar soluciones y para ello es importante estimular la oferta. Hay que construir más y falta suelo, si no se dispone de suelo no podemos hacer más vivienda. Hay dos alternativas, o hacemos un parqué residencial nuevo o reciclamos el existente. Para tener una industria sana con precios razonables necesitamos aumentar la oferta de suelo” afirma David Martínez, CEO de Aedas Homes.

En esta misma línea Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, opina que “la ley no es positiva para el sector porque añade dificultades a la actividad de promoción de vivienda, al introducir nuevas restricciones a la oferta de vivienda, aumenta el riesgo regulatorio en el sector y reduce el interés inversor, tanto de capital extranjero como nacional y puede tener un efecto contrario al deseado, al limitar la creación de nuevas viviendas, especialmente las viviendas de precio asequible, en lugar de facilitar el acceso a la vivienda. Sería más efectivo otro tipo de medidas, como por ejemplo, facilitar el proceso urbanístico de creación de suelo, que actualmente tiene trámites largos y con mucha incertidumbre a lo largo del proceso. Por esta vía, se permitiría generar suelo con costes más bajos, y una mayor oferta de viviendas con costes menores, permitiendo precios de venta más moderados.”

José Carlos Saz explica que la vivienda se tiene que tratar desde un punto de vista técnico y no ideológico. “Hay que contrastar, ver datos y analizar. Vamos a generar un marco donde se generen más viviendas, Y con esta ley son todo restricciones e intervencionismo. El sector inmobiliario es un sector muy regulado con dificultades burocráticas y administrativas. No es normal que para obtener una licencia de obra de una promoción que ya está vendida tengas que esperar dos años, es absurdo. Vamos a peor, hay que liberalizar y establecer unas reglas claras que permitan la producción de vivienda”.

Uno de los instrumentos que incluye la nueva Ley de vivienda es la creación del perfil de propietario como gran tenedor de vivienda para toda empresa o persona física que cuente con más de 10 viviendas en propiedad o disponga de una superficie construida de más de 1.500 metros para residencial. “La ley se ha centrado en grandes tenedores, en culpables, olvidando definir programas concretos con objetivos a corto-medio plazo. El problema de acceso a la vivienda se está extendiendo también a la clase media y provoca situaciones extrañas, parejas que se divorcian y siguen viviendo en la misma casa, jóvenes que no pueden independizarse, otros que comparten piso y no pueden formar una familia. En esta ley echo en falta objetivos y un diagnóstico claro. Esta Ley no soluciona los problemas”, explica Borja García Egotxeaga.

Paco Pérez asegura que “esto no es una ley para 150.000 viviendas y grandes tenedores o fondos. Es una Ley para todo el mundo. Es una ley para el control de todos los alquileres. No se puede hacer estas distinciones a priori porque eres gran tenedor con 10 viviendas cuando el concepto de gran tenedor fuera de España es cuando eres propietario de más de 1.000 viviendas. La inversión inmobiliaria se ha movido estos años, con la crisis del Covid, hacia otros modelos de negocio como el build to rent (BTR). Ahora vendemos edificios enteros de vivienda en alquiler y vienen fondos extranjeros a España buscando oportunidades en el mercado y de repente una ley va a impedir hacer eso. Las compañías que invertimos en vivienda asequible somos las mismas que hacemos BTR, si nos cortan las alas, dejaremos de colaborar en promociones público-privadas”.

Regular es difícil, beneficias a unos colectivos en contra de otros, pero si no regulas bien puedes no beneficiar a los colectivos que lo necesitan. “En España hay 290.000 viviendas sociales sobre 19 millones de hogares, según datos del ministerio. Esto quiere decir que la vivienda social cubre solo el 1,5% de la población. En Austria cubre el 23% y en Países Bajos el 35%. Estamos heredando una mala gestión de todos los gobiernos diferentes para resolver el problema de acceso a la vivienda. Me sorprende que no se hable de programas de éxito como el de Austria y sí del de Berlín de alquiler que ha sido un fracaso. En Austria, se ha aumentado cada año un 30% la oferta, y esto ha hecho que los precios bajen y que el 60% de la población viva en viviendas sociales, que no están mal vistas como aquí. Sidney ha fomentado la inversión privada para aumentar el parque, y esa es la solución”, apunta Miguel Ángel Peña.

En el mercado hay voces que dicen que quienes están en contra de la Ley están en contra de que bajen los precios del alquiler, algo que Borja García Egotxeaga, afirma con rotundidad que es falso. “Yo estoy a favor de que se estabilice el precio de la vivienda en España, en alquiler y en propiedad. Si no se aplica la ley en todo el territorio va a ser muy difícil ver resultados y en 3 o 4 años la ley cambiará. Es mucho mejor hacer una ley con principios básicos acordados por todas las partes”.