El modelo residencial ‘senior living’ despega en España
Se prevé un crecimiento exponencial en los próximos 20 años ya que, en 2050, los mayores de 65 años representarán el 30% de la población frente al 20% en la actualidad.
Las tendencias demográficas actuales están generando una verdadera revolución en los modelos de alojamiento y entre ellos se encuentra el senior living, destinado a personas mayores de 65 años independientes y que poseen plena capacidad cognitiva y física. “En España vemos que el target de este modelo residencial tiene clara tendencia a crecer en los próximos 20 años ya que se prevé que para 2050, los mayores de 65 años representarán el 30% de la población, frente el 20% que copan actualmente”, afirma Laura Monzón, directora de consultoría de Almar Consulting.
El senior living está batiendo récords de inversión en Europa presentándose como una de las opciones más atractivas para los fondos junto a las residencias de estudiantes o del build to rent.
“El sector living, que engloba los activos residenciales en alquiler, pero también las residencias de estudiantes y de la tercera edad, se convertirá próximamente en la primera categoría de inversión inmobiliaria en nuestro país, según afirmó Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de la consultora CBRE España, durante el evento “Tendencias 2022”.
El impulso del senior living proviene de países como Francia y Reino Unido, que son los países líderes en este tipo de alojamientos, donde se empezó a desarrollar hace más de cinco años. Este negocio cueta con dos características: a quién va dirigido y la tipología del proyecto. “La clave del senior living se base en un cambio de paradigma en el modelo tradicional. Se pasa de la vivienda como un objetivo de ahorro e inversión para convertirse en un modelo vivencial y experiencial con un cierto nivel de calidad de vida y de los servicios prestados”afirma Laura Monzón.
En el mercado podemos encontrar tres tipologías: El senior living cohousing donde se reúnen un grupo de personas con intereses en común bajo la fórmula de cooperativa para promover el proyecto donde van a residir. Aunque los precios sean más asequibles se trata del formato de compra en propiedad. El senior living coliving, que son viviendas con zonas comunes desarrolladas por una promotora cuyas unidades se comercializan (en formato de venta) entre el mercado sénior. Y por último, el senior living resort que es urbanización situada normalmente en la costa y destinada a residentes extranjeros. Este modelo apuesta por apartamentos con servicios medicalizados básicos.
¿Se está apostando en España por este nuevo modelo de negocio? “Mirándonos en el “espejo europeo”, este modelo de negocio está despegando y ya hay indicios de que es un sector a tener en cuenta. En el primer trimestre de 2021, la inversión en viviendas especializadas para personas de la tercera edad ha batido récords en Europa, hasta alcanzar 4.000 millones, según Savills, además este segmento apenas ha sentido la pandemia y en 2020 las transacciones se situaron en 7.500 millones, sólo un 4% por debajo de 2019, que fue año récord. En concreto, el mercado español ha copado el 7% de la inversión de los últimos doce meses, mientras que en los últimos cinco años había copado un 4% del capital y la rentabilidad se sitúa entre el 3,3% y 5,8%”.
“Nosotros desde Grupo Lar vemos con mucho interés el mercado de salud. En senior living están las viviendas con servicios pero no medicalizadas y por otro lado la viviendas medicalizadas. Pensamos que España empieza a cambiar la tendencia que antes no estábamos tan alineados con esta tipología de vivienda y nosotros nos vamos a posicionar claramente en el mercado de salud, y contaremos con proyectos en senior living. La clave es tener un buen operador y van a jugar un papel muy importante garantizando rentas” apunta Borja Varela, director de desarrollo de nuevos negocios de residencial en Grupo Lar.
Los fondos empiezan a entrar en España para apostar por este modelo residencial. El caso más reciente es el fondo estadounidense King Street que se ha aliado con Juan Velayos, fundador de JV20 y socio de Almar Consulting, para invertir en senior living. “Estamos creando una plataforma de entre cinco y siete complejos residenciales de lujo para mayores de 70 años con plenas capacidades físicas. Acabamos de adquirir un terreno de 10.000 metros en La Moraleja, y nuestra apuesta es hacia el segmento de lujo. El complejo contará con 80 apartamentos con una superficie de entre 35 y 70 metros cada uno y amplias zonas comunes con servicios de alta calidad: spa, fisioterapia, etc. Esto no va a ser la antesala a una residencia, va a ser una nueva forma de vida en comunidad donde combatir la soledad”.
El gran freno a este tipo de inversión en España es la problemática urbanística. “Pocos ayuntamientos cuentan con ordenanzas específicas que regulan este tipo de modelo residencial, esto genera una cierta inseguridad jurídica a los inversores. Por tanto, es preciso crear nuevas reglas del juego que faciliten la implantación de nuevos modelos habitacionales, donde prime el objetivo de cubrir las necesidades de un determinado grupo poblacional, por encima de la fiscalización del consumo edificable (parámetros reguladores limitantes, edificabilidad, limitación del número de unidades habitacionales, exigencias mínimas de aparcamiento o penalización de la edificabilidad por la construcción de terrazas o zonas comunes)”, apunta Laura Monzón.
Las localizaciones más demandadas para desarrollar senior living son las grandes capitales de provincia: Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía, para un perfil de cliente español, jubilado independiente, que busca quedarse en un entorno conocido, consolidado y bien comunicado, y si hablamos del perfil de cliente extranjero, que busca un clima y una cultura favorable, sería las zonas de costa y las islas.