Adolfo Ramírez-Escudero, presidente CBRE España: “Prevemos que 2022 se cerrará con 576.000 transacciones de viviendas”

La consultora CBRE terminó 2021 con el broche de oro tras la compra de Bovis para estar presente en toda la actividad de obra y de gestión, y ha comenzado 2022 con un primer trimestre muy potente. Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, analiza el presente y futuro del sector.

El negocio residencial goza de buena salud a pesar de las turbulencias macroeconómicas, ¿cuáles son las previsiones de CBRE?

El sector residencial ha dado muestras de resiliencia en los últimos años. Los indicadores macroeconómicos para 2022 sigue siendo favorables, con generación de empleo y un crecimiento del PIB por encima del 3%. De acuerdo a nuestra brújula inmobiliaria de CBRE, el sector residencial en 2022 se situará en mercado en expansión y estimamos que se registren cerca de 576.000 transacciones de vivienda, superando niveles de 2019 (+18%), liderado principalmente por la segunda mano y por la demanda nacional. El precio de la vivienda mantendrá su avance a cierre de 2022 (+3,6%), liderado por el incremento de la vivienda nueva.

¿Cómo está afectando al sector la subida de la inflación y tipos de interés al alza?

La incertidumbre que rodea al escenario macroeconómico es, sin duda, elevada. Más aún con un conflicto bélico todavía por resolver. De todas formas, nuestra hipótesis central considera que muchas de las turbulencias actuales son temporales y deberían empezar a moderarse en los próximos trimestres, en base al dinamismo que muestra la economía a escala global para buscar fuentes alternativas de materias primas esenciales. Así, una desescalada de tas tensiones geopolíticas podría ayudar a reconducir la elevada inflación, muy afectada por las presiones en el componente energético. De todos modos, esto no va a evitar que este año nos movamos en unos rangos de inflación que eran desconocidos para nosotros, por lo que vamos a tener menos referencias para determinar precios. Asimismo, los materiales de construcción han registrado un incremento cercano al 25% en poco menos de dos años, algo inédito, lo que está provocando que se ralenticen las obras o se redefinan..

Se habla de subida de precios del 10%

Para la vivienda de obra nueva, teniendo en cuenta que hay un déficit en las grandes ciudades, puede ser malo a medio plazo, pero tampoco es totalmente negativo a corto desde el punto de vista de precios, porque hay una demanda insatisfecha, capacidad de ahorro y por ahora, se vende bien. No obstante, un incremento del 10% en 2022 parece muy elevado según nuestras estimaciones. Podemos considerar en torno a un 4,5%.

¿El inversor sigue viendo el inmobiliario como un valor refugio en España?

La vivienda siempre se ha considerado un valor refugio. La inflación siempre que no esté desbocada no es mala en este sector. Tener un cierto nivel de inflación por encima de lo habitual generalmente nunca ha sido malo para el inmobiliario porque tanto el suelo como los activos que generan rentas tienden a tener una cierta vinculación a los precios nominales y se defienden bien. En este sentido, si seguimos con tipos de interés reales en niveles en el entorno cero o incluso negativos, esto hace que el coste del capital en términos reales sea favorable, y si además, tampoco vemos sobreoferta y hay demanda por inmuebles nuevos, vemos claro que hay razones para argumentar que no se presenta un entorno malo para el inmobiliario a medio plazo. Aunque, dicho todo esto, a corto plazo, a partir de septiembre si vamos a ver mucha volatibilidad, incertidumbre, corrección de yields, retrasos en obras y en operaciones, etc,, pero los fundamentos del sector siguen siendo sólidos.

¿El sector ‘living’ es ya la primera categoría de inversión inmobiliaria en España?

Sin duda. En 2022 se ha convertido en la primera categoría de inversión, representando el 26% del total del volumen transaccionado con más de 1.135 millones de euros registrados. Venimos de ocupar el segundo puesto en términos de inversión en 2021, pasando actualmente a ser la tipología líder, algo que desde hace años se ha observado en el mercado norteamericano. Las perspectivas para el 2022 son muy favorables y pensamos que este sector va a representar entre el 25 y el 30% de la inversión total a final de año en España. Hay que tener en cuenta que el living no solo es residencial tradicional, también engloba diferentes soluciones habitacionales adaptadas a cada etapa de la vida y donde se encuentran desde las residencias de estudiantes, el coliving, la vivienda en alquiler y en compraventa hasta el senior living. Estamos viviendo una revolución muy positiva en el sector, es una revolución casi renacentista, muy centrada en la persona y los inversores están poniendo el foco en estas nuevas tendencias que están transformando el sector inmobiliario.

El negocio ‘build to rent’ en 2021 fue la estrella ¿sigue siendo la niña bonita?

El build to rent o BTR, construir para alquilar, acaparó más de la mitad de la inversión en todo el Living en 2021. De los casi 3.000 millones de euros de inversión transaccionados en Living, cerca de 1.650 millones de euros fueron destinados a operaciones BTR, ante la falta de producto terminado y alquilado (PRS). En el primer trimestre de 2022, el segmento de inversión residencial (BTR y PRS) concentró el 84% del total invertido en Living con 959 millones de euros, de los cuales alrededor de 740 millones fueron en operaciones BTR. Hemos visto una tendencia por parte de los inversores ante el aumento de la inflación hacia producto residencial en alquiler, o suelo para futura vivienda alquiler, muy impulsado por la demanda creciente y las rentabilidades tan atractivas que ofrece frente a otros productos alternativos. Es percibido como un activo refugio de ingresos estables y donde los nuevos edificios BTR ofrecen un producto de mayor calidad, servicios y profesionalización.

Y ¿qué va a pasar con el resto de los sectores: logística, hoteles, ‘retail’, oficinas...?

La penetración del consumo electrónico en España ha crecido del 3,5% en 2015 al 10,6% en 2021 y con previsiones de llegar al 15,2% en 2026, por lo que el sector logístico sigue teniendo mucho recorrido. En cuanto a las oficinas, la pandemia sin duda ha acelerado la implantación del modelo híbrido de trabajo si bien los datos muestran que la ocupación de las oficinas ha ido en aumento (casi 60% en el portfolio gestionado por CBRE a fin del 1T). En retail las perspectivas son positivas, gracias a la recuperación del footfall y turismo y esperamos descensos en la desocupación de las grandes ciudades este año. El sector hotelero vuelve a despegar, en estos días se están dando a conocer datos de ocupaciones récord en muchas plazas turísticas españolas y de hecho ha sido uno de los protagonistas en términos de inversión inmobiliaria durante el primer trimestre del año, representando el 23% del total transaccionado con 995 millones y ocupando la segunda posición tras el sector Living. El nuevo “niño mimado” del sector son los Centros de Datos, donde cada vez hay mas actividad.

Las rentabilidades han bajado y hay una presión para que suban junto con los tipos de interés ¿esto puede destruir el valor en el sector inmobiliario de inversión?

Durante mucho tiempo hemos estado en niveles de rentabilidad históricamente bajos, y también acompaña mucho la caída de los tipos de interés y esto es un riesgo que hay que monitorizar. Por ahora somos prudentes con respecto a las próximas subidas, pero está claro que los tipos de interés van a continuar subiendo en términos nominales. Pero ojo, no en términos de interés real que es lo importante para un inversor, es decir el rendimiento del activo una vez tenido en cuenta el efecto inflación, que se recupera a través de las rentas. Por tanto, creemos que vamos a convivir en un escenario de subidas de yields nominales en los productos que no puedan ofrecer subidas de rentas al nivel de la inflación o por encima de ella y veremos al mismo tiempo como los activos más adaptados, seguros y resilientes al ciclo tendrán bajadas en términos de yields reales.