Tendencias en 2022: estabilización de precios y auge en el alquiler

En estos casi dos años de pandemia hemos evolucionado a nuevas formas de trabajar, de comprar, de aprender, de relacionarnos, de valorar todos los espacios vitales de nuestro día a día. La industria inmobiliaria está siendo motor de esta evolución. El 2022 va a ser un gran año para el sector inmobiliario. La demanda ha despertado y ya estamos alcanzando niveles de transacciones superiores a los del inicio de la pandemia. Esto se debe, en parte, a los ahorros generados durante el confinamiento y al hecho de que muchas familias decidieron posponer su decisión sobre una compra tan importante como es la de una vivienda.

Mientras que los precios han crecido ligeramente, manteniéndose prácticamente estables con aumentos por debajo del 5% interanual, el número de transacciones ha marcado, según las cifras del INE, un incremento interanual de casi el 40% durante los diez primeros meses del 2021, y de casi el 10% en comparación con el mismo periodo de 2019. Una tendencia positiva que tiene su origen, tal y como apunta el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Económica, en una demanda embalsada con nuevas necesidades en materia de vivienda, en una mejor tasa de ahorro de las familias y en las buenas condiciones de financiación que actualmente ofrecen las entidades bancarias.

El mercado del alquiler, por su parte, también vio cómo la crisis sanitaria frenó la trayectoria ascendente que había seguido los últimos años, con descensos de precio de entre el 4% y el 5% según las últimas cifras del sector, y experimentando un proceso más lento en su recuperación tras la llegada de la nueva normalidad.

De cara a 2022, todo apunta a que la progresiva recuperación económica, unida a otros factores como la inflación, la crisis de suministros y la nueva Ley de Vivienda, podrían dibujar una nueva hoja de ruta en el mercado inmobiliario residencial. Los expertos inmobiliarios de Solvia han identificado ocho tendencias que marcarán el sector:

1.-Estabilización de compraventas. Los españoles siguen optando por la compra y así ha quedado reflejado en el número de operaciones de 2021. Este año, la tendencia se mantendrá. Eso sí, este repunte no será tan acusando como el de los últimos meses, registrando un aumento más moderado, situado entre un rango estimado de crecimiento en el número de transacciones superior al 5%.

2.- Valor al alza de los inmuebles, con subidas más moderadas. Aunque este indicador estará condicionado por varios factores, como la inflación, la influencia del fin de las moratorias en el segundo semestre o la escasez de suministros, las previsiones parecen indicar que los precios de la vivienda continuarán al alza. Eso sí, con pequeñas fluctuaciones, mostrando incrementos moderados de aproximadamente el 3%, pudiendo llegar hasta el 6%, según las recientes previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

3.- Repunte de las operaciones hipotecarias. El año 2021 no solo se ha caracterizado por el incremento de la contratación de nuevas hipotecas, un 26% más interanual en octubre y un 20% más respecto a 2019, según el Colegio de Registradores). También destaca por el aumento de novaciones o subrogaciones. Este avance, provocado por el crecimiento de la demanda de vivienda, las facilidades que ofrece ahora la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o las condiciones favorables que ofrecen las entidades bancarias, conservará su contexto positivo en 2022. Sobre todo, en la contratación de hipotecas a tipo fijo, ya que, frente a la estabilidad de diferenciales que presentan las de tipo variable, estas están alcanzando los niveles más bajos de las últimas décadas.

4.- Incremento de la oferta de vivienda. A pesar de que el Banco de España advertía a finales de 2021 de una oferta de vivienda con escaso dinamismo, especialmente en lo que respecta a la vivienda de obra nueva e inmuebles unifamiliares, tipología de activos que han comenzado a despertar un gran interés en el mercado, también apuntaba que este camino cambiaría en 2022, al menos a medio plazo, gracias a la implementación del Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, que, respaldado por los fondos europeos Next Generation, podría impulsar la actividad residencial, tanto de rehabilitación como de obra nueva.

5.- Recuperación del mercado del alquiler. Aunque habrá que ver cómo afecta la nueva Ley de Vivienda al mercado del alquiler, este año marcará un punto de inflexión, con una recuperación de la demanda y, muy especialmente, de los precios, que experimentarán un aumento generalizado aproximado del 5%. Primero, en las grandes ciudades y, luego, en el resto del país.

6.- Crecimiento de la gestión profesional de alquiler. En la actualidad, más del 90% del parque de viviendas de alquiler está en manos de particulares. Esto supone una dificultad a la hora de responder a las nuevas demandas del mercado, como puede ser el acceso digital a la contratación y servicios de alquiler, o la adecuación a los temas relacionados con la eficiencia energética o la nueva legislación. Dichos inconvenientes, sin duda, pueden ser solventados a través de la gestión profesionalizada, por ello, la necesidad de servicios especializados para gestionar propiedades crecerá.

7.- Auge del build to rent (BTR). La mejora del mercado del alquiler, el mayor interés por los inmuebles de nueva construcción, y el incremento de la gestión profesionalizada de activos en arrendamiento, convertirán el build to rent en una de las grandes tendencias del año. De hecho, de cara a 2022, el incremento de la inversión en esta línea de negocio superará según las últimas estimaciones el 10%.

8.- La transformación digital del sector, más real que nunca. La crisis sanitaria de la Covid-19 aceleró los procesos de transformación digital de muchos sectores, entre ellos, el inmobiliario, lo que llevó a numerosas empresas inmobiliarias tradicionales a buscar nuevas alternativas para captar clientes y facilitar procesos. Se espera que durante 2022 se afiance esta tendencia que permite, entre otras cosas, la firma de hipotecas de forma telemática, las visitas virtuales, la gestión profesionalizada de potenciales compradores o arrendatarios, o el uso del machine learning para predecir la demanda.

Con estas tendencias que apunta Solvia el sector inmobiliario afronta este año 2022. Hemos avanzado muchísimo en sostenibilidad, tecnología y en centrar la actividad del sector en las necesidades reales de las personas, pero seguimos con retos muy importantes sobre la mesa. El principal es la vivienda donde debemos encontrar estabilidad normativa además de soluciones público-privadas que aceleren el equilibrio entre oferta y demanda que equilibrará a su vez los precios.

Otras situaciones juegan en contra como el actual incremento de los costes de construcción que se han disparado un 15,6% en el último año y también los costes de energía y la dificultad hoy en día de encontrar mano obra y hay que buscar soluciones. Además de los retos a los que se enfrenta el residencial, el sector inmobiliario seguirá inmerso en la transformación tan acelerada por el consumo online y sus repercusiones en la logística, y a la vez avanzando y entendiendo nuevas formas de vivir y trabajar. En todo ello es fundamental el análisis de datos, anticiparnos a las macrotendencias con innovación y ser capaces de generar los espacios que necesitamos ahora y a futuro en nuestras ciudades, utilizando la tecnología, el capital dispuesto a invertir y el conocimiento y experiencia que tenemos para hacer las cosas bien. En este contexto, la inversión internacional tiene mucho que decir, los expertos aforman que hay mucho capital buscando oportunidades en el mercado inmobiliario español por lo que tiene que ser capaz de mantener e incrementar el atractivo como mercado maduro y estable, asegurando mercados más líquidos y flexibles que nos permitan mejorar la sostenibilidad de nuestras ciudades.