Rosa Gallego, directora de Operaciones de Q Living: “Hay que revisar el módulo que regula los precios máximos de renta en la CAM para poder hacer VPO”

Q Living fue uno de los fondos de inversión pionero en built to rent para aumentar el parque de vivienda en alquiler como socios fundadores de Tectum Real Estate. La compañía cuenta con el 80% de su cartera en la Comunidad de Madrid, en el entorno de la M-50. El 75% de sus viviendas son de VPO. Rosa Gallego, directora de operaciones nos cuenta la estrategia del fondo.

¿Qué objetivos os marcáis en 2022?

Cubrir esa necesidad que hay en el mercado para facilitar el acceso a la vivienda en alquiler. Desde 2010 se ha dado un crecimiento exponencial de un público que opta por el alquiler y nuestro objetivo es facilitar el acceso a la vivienda para ese perfil joven de 25-35 años al que se le ofrece la misma calidad de vivienda en venta para alquiler.

¿Por qué alquiler asequible?

Ofrecemos un alquiler asequible porque nuestro negocio funciona por ocupación y estabilidad de nuestros inquilinos. Una ley de arrendamientos que nos obligue a alquilar a 7 años no nos produce ningún trastorno, al contrario, queremos ocupar las viviendas con una renta acorde con la zona que generalmente está entre el 30% y 35% de su renta disponible y siempre algo por debajo del mercado. Lo que queremos es conseguir una ocupación máxima con una morosidad y una rotación baja que conseguimos con la gestión profesional del edificio, una atención personalizada, unos edificios confortables y hacer al usuario la vida más fácil.

¿Cuál es la situación de la VPO en Madrid?

En este momento estamos viviendo un auténtico colapso para poder desarrollar vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. ¡Es imposible! Existen cuatro variables en un modelo de promoción y son: (A) precio de venta o alquiler = (B) precio del suelo + precio de construcción + costes necesarios para promover. En estos momentos (A) es menor que (B). En Q Living tenemos una estrategia de alquiler asequible, que se traduce en promociones Protegidas o Libres, pero siempre a precios entre VPPB (Precio Básico) y VPPL (Precio Limitado). Hoy es prácticamente inviable sacar una operación VPPB con los costes de construcción actuales y cumplimientos de normativa en eficiencia energética a no ser que casi te regalen el suelo.

¿Qué solución hay?

Ahora, el que tiene un suelo VPPL está pidiendo cantidades altas por él muy similares a un suelo libre, y es difícil encajar alguna operación. Pensamos que la solución sería revisar el Módulo que regula los precios máximos de renta en la Comunidad de Madrid para encajar los nuevos costes. Todo ello sin perder de vista el precio del suelo, porque si se permite que éste incremente proporcionalmente al aumento del módulo, estaríamos en la misma situación.

¿Por qué invierten en vivienda de alquiler de obra nueva?

En Q Living queremos ofrecer al mercado el mismo producto en venta que en alquiler. Queremos que el inquilino tenga las mismas opciones que una vivienda de obra nueva, que una persona que opta por el alquiler no tenga que meterse en una vivienda de más de 35 años sin servicios profesionalizados y que además pueda estrenar su casa. Lo que más valora el inquilino es la calidad de la vivienda y disponer de garaje, trastero y zonas comunes. Apostamos por hacer viviendas más eficientes y sostenibles, buscando la reposición de la oferta de vivienda obsoleta.

¿Cómo analizaría la evolución que ha tenido la normativa frente a los costes de construcción en los últimos 20 años?

Tomando como referencia el nacimiento del Código Técnico de la Edificación en 2006, los costes de construcción hasta el año 2021 han crecido un 35%, sin tener en cuenta la situación actual, que es un auténtico tsunami. Los precios de venta en el mismo periodo han aumentado un 13%. Por tanto, vendiendo o alquilando a los precios que marca el mercado, es muy complicado poder desarrollar las viviendas que nos exige la normativa con las constantes revisiones en materia de eficiencia y sostenibilidad. Como ejemplo, la última revisión del año 2019 incrementa la vivienda en costes de construcción una media de 4.000-5.000 euros no traducido en valores de venta/alquiler.

¿Qué valoración hace del plan Vive Madrid?

Desde el principio se hizo mucho ruido con el Plan Vive, pero es verdad que hay que aplaudir el hecho de sacar este plan concesional de vivienda porque responde al problema de falta de vivienda asequible y a la carencia de suelo para desarrollarla. La Administración tiene suelo y sacar este plan adelante en una estructura concesional aumenta la oferta de vivienda en el mercado y automáticamente producirá un equilibrio de los precios.

¿Cómo ve los cambios en el sector en cuanto a sostenibilidad y los Fondos Europeos?

Claramente las estrategias corporativas en materia de sostenibilidad están empezando a dejar de ser algo de obligado cumplimiento, o un trámite burocrático para coleccionar “sellos” de sus inmuebles o de sus procedimientos. Las empresas estamos incluyendo la sostenibilidad como hoja de ruta dentro de nuestras estrategias y cultura de empresa. Desde Q Living hemos analizado los fondos europeos y la posibilidad de desarrollarlo con los promotores, pero la inversión de esas ayudas en obra nueva está muy capada. Tienes que cumplir unos requisitos aún indefinidos y no lo vemos claro a excepción de las instalaciones de autoconsumo que estamos analizando. Vemos más clara la inclusión de los Fondos en la rehabilitación que en la obra nueva donde va “de serie” la eficiencia energética sin subvención.

¿La industrialización es un aliado indispensable para el BTR y poder acortar tiempos?

La industrialización quiere ser el presente, pero de momento es el futuro y no solo por el acortamiento de tiempos ni precios ciertos que nos puede dar, sino por la carencia de mano de obra cualificada que ya hoy es un gran problema del sector. Dentro de unos años nos afectará aún más porque habrá un vacío generacional. No se está formando a las nuevas generaciones y esto hay que suplirlo con la industrialización. A día de hoy, la industrialización no tiene testigos con éxito que puedan avalarlo, pero está claro que estamos yendo por el camino correcto cuando ya hay varias empresas desarrollando sistemas para ponerla en marcha. Aun así se requiere mayor economía de escala.

¿La industrialización se ve más en alquiler?

Cuando se habla de industrialización, si se aplica a la venta de viviendas te encuentras que al comprimir las cuotas de pago hasta la entrega de la vivienda el cliente ve afectado más su bolsillo. La industrialización en BTR sí es el negocio, porque todas las viviendas son iguales y no hay personalización. Cuanto antes se termina la promoción, antes se pone en explotación y ese encarecimiento que puede suponer la industrialización frente a la construcción tradicional lo puedes absorber con el adelanto de la renta por lo que es el modelo ideal. El problema de industrializar es que contamos con 17 Leyes de Suelo Autonómicas, con sus 8.131 normas urbanísticas locales diferentes. Como cada municipio tiene una norma diferente cada fábrica de industrialización tiene que adecuarse a la normativa de cada municipio y esto complica la “fabricación” del edificio. Hay que homogeneizar la normativa.

¿Cómo os afectaría la aprobación de la nueva Ley de vivienda?

La nueva Ley de vivienda quiere limitar las rentas en zonas tensionadas y Q-living no está en esas zonas. En nuestra cartera el 75% son viviendas protegidas y aquí en la CAM la VPO está regulada en precio y en acceso por lo que más intervención no podría haber. La vivienda libre de Q Living la equiparamos a la vivienda protegida en precio por lo que en nuestro caso si se aprueba, esta parte de la Ley no se aplicaría. Pero si el objetivo de la Ley es facilitar el acceso a la vivienda no se debería empezar por limitar el precio final de venta o alquiler, hay que ir al origen: precio del suelo y construcción.