La resiliencia, bandera del sector inmobiliario
La Resiliencia es una palabra que está de moda. Y, en gran parte, se lo debe a la pandemia. La RAE define este vocablo como la capacidad de un material, mecanismo o sistema para recuperar su estado inicial cuando ha cesado la perturbación a la que había estado sometido.
La llegada de la pandemia del coronavirus golpeó con fuerza todos los sectores económicos y el inmobiliario no fue una excepción. Con el inicio del confinamiento, la actividad de compraventa registró grandes caídas, evocando a los fantasmas del pasado. Sin embargo, lejos de la crisis de 2008, consecuencia de la burbuja inmobiliaria, el sector cuenta hoy con unos cimientos más sólidos y un mercado saneado, lo que le ha permitido sortear la crisis con una gran capacidad de resiliencia.
Así, tras la pandemia, son numerosos los indicadores que señalan que el mercado inmobiliario ha encarado la recuperación con rapidez. No obstante, cabe destacar que la recuperación se ha producido a distintas velocidades. Por ejemplo, el segmento de las oficinas sufrió una gran incertidumbre debido a la amenaza del teletrabajo con la irrupción de la pandemia. A pesar de ello, tras la vuelta a la normalidad y el presentismo en las oficinas existente en nuestro país, la incertidumbre ha quedado disipada. En cambio, la recuperación en el segmento de los centros comerciales se ha producido de forma más paulatina debido al descontrol normativo de aperturas en las distintas comunidades autónomas.
La elevada tasa de ahorro tras el confinamiento sumada a la recuperación de la economía ha disparado con fuerza la compra de vivienda. De hecho, los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apuntan a que las transacciones de vivienda libre nueva en los primeres nueves meses de 2021 ascendieron a 45.953, lo que supone un aumento del 26% respecto al mismo período del 2020 y un 31% respecto al 2019.
En consecuencia, el mercado hipotecario también recupera vigor, consolidando su recuperación. En el mes de noviembre de 2021, la firma de hipotecas sobre viviendas registró 36.220 operaciones, lo que representa un incremento del 24,1% respecto al mismo mes de 2020, según el INE. Asimismo, se trata de la cifra más elevada de un noviembre en los últimos 11 años. De esta manera, la firma de hipotecas suma nueve meses de ascensos interanuales consecutivos tras el parón registrado por el confinamiento.
Asimismo, los bajos tipos de interés están siendo en los últimos años un elemento dinamizador del sector, permitiendo que los precios de la vivienda se eleven sin dañar la demanda. De hecho, el repunte en la compra se debe, en gran parte, a las condiciones hipotecarias favorables. Sin duda, las hipotecas a tipo variables, que se sitúan en torno al 0,5%, y las de tipo fijo, que lo hacen al 1%, son un excelente caldo de cultivo para que la demanda de vivienda continué creciendo.
No obstante, el ladrillo también se enfrenta en los próximos meses a una coyuntura macroeconómica plagada de incertidumbre. La crisis y la escalada de precios de las materias primas que está afectando al mundo entero también ha traído sus consecuencias para la industria de la construcción, que está viendo aumentar sus costes. Así, a la tensión propia derivada de la fuerte demanda de vivienda se une ahora el incremento de los costes de construcción, retando al sector.
¿La vivienda como activo refugio?
La vivienda es un producto cíclico, que ha sufrido puntualmente las consecuencias de la crisis del coronavirus, pero que se ha recuperado rápidamente gracias a su resiliencia. Y, es más, al sector aún le queda recorrido durante este nuevo año y parte del siguiente.
En un contexto de alta inflación como el actual, el sector inmobiliario en su conjunto sale beneficiado, ya que las rentas se revisan anualmente en base a la inflación. No obstante, el problema surge cuando una inflación alta conduce a mayores tipos de interés y con ello se reduce el diferencial entre lo generado por el activo inmobiliario y los productos sustitutivos. Además, los flujos de caja acaban siendo descontados a tasas más altas.
Por su parte, el segmento logístico ha mostrado una gran resiliencia a la pandemia, erigiéndose como uno de los protagonistas del inmobiliario. El crecimiento galopante del comercio electrónico con la llegada de la pandemia del coronavirus ha convertido a la logística en un valor al alza. En este sentido, las naves industriales se han convertido en un activo refugio para los inversores. Además, ante el auge de la digitalización, los data centers están ganando impulso y se espera que sea el activo inmobiliario de moda en los próximos años.
Y si hablamos de compañías concretas, ¿quiénes son las que cuentan con mejores perspectivas? Con la entrada del nuevo año 2022, Merlin Properties y Lar son los valores inmobiliarios recomendados. Por un lado, apostamos por Merlin por su equipo directivo, la calidad de sus activos y su diversificación. En las últimas semanas, el consejo y el consejero delegado acordaron reformar la gobernanza de la compañía, lo que se ha traducido en la ratificación de este último.
Por otro lado, apostamos por Lar debido a que es un valor que cotiza con descuento y, aunque cuenta con un perfil más cíclico, será un estandarte de esa resiliencia durante este apasionante año que acabamos de estrenar. La compañía cuenta con activos dominantes que están volviendo a la normalidad rápidamente, posee una atractiva política de retribución al accionista y está siendo muy activo en mejorar “la experiencia” de los clientes en sus centros comerciales. También vemos cierta prima especulativa derivada de la entrada de Castellana Properties en su accionariado. Por lo tanto, seguimos con la visión positiva en un valor claramente infravalorado, siendo una de las oportunidades del sector para este 2022 de inflación, aunque también de resiliencia.