Manuel Balcells, director general de Inbisa: “La vivienda va a seguir siendo un bien caro de difícil acceso para los jóvenes, no veo cambios”

Con más de 25 años de experiencia, Inbisa, promueve proyectos en todos los ámbitos de la promoción inmobiliaria, principalmente en residencial e industrial-logístico, así como retail y terciario. Cuenta con tres sedes territoriales en Bilbao, Madrid y Barcelona.

El sector inmobiliario vive una cierta incertidumbre derivada del contexto económico global, ¿se podría dar un estancamiento del sector debido a una bajada de la demanda?

Hace unos meses nos estábamos enfrentando a los retos de la subida de costes de construcción y a problemas logísticos y de abastecimiento de determinados materiales. Ahora, cuando aún no se ha estabilizado todavía, se han añadido otros factores como la incertidumbre derivada de la situación económica, especialmente en España y en Europa, derivada de la de la guerra de Ucrania, o la subida del euríbor que se ha disparado en los últimos meses, del IPC y de la energía. Todo ello, inevitablemente, puede suponer una ralentización de los procesos de comercialización de las promociones, ya que las familias pueden posponer su decisión de compra de una nueva vivienda.

Afortunadamente, en nuestro caso, a día de hoy, no lo estamos notando en demasía y todavía nuestras promociones siguen teniendo grados de comercialización positivos, pero parece inevitable que todos esos factores acaben influyendo en esa decisión de compra y nos veamos abocados a algún tipo de cambio en el mercado. Digamos que estamos navegando a buen ritmo pero, obviamente, se aprecia que tenemos la tormenta delante y por eso hemos decidido bajar un poco las velas, sujetar fuerte el timón y atravesar el temporal. Vamos a ver la duración de la tormenta y los daños que causa, pero consideramos que estamos preparados.

Entonces, ¿cómo ve el mercado residencial a futuro?

En España tenemos un mercado residencial con un alto índice impositivo y con unas exigencias técnicas que cada día se incrementan, con una tramitación administrativa muy lenta y esto lleva a un encarecimiento de la vivienda. No veo cambios. Creo que la vivienda va a seguir siendo un bien caro de difícil acceso. No se están haciendo las políticas adecuadas para dar acceso a los jóvenes a la vivienda y en los próximos meses y años no veo cambios. Tenemos que conseguir que la política nos lleve a un acceso más fácil a a la vivienda.

A todo lo que has comentado, se suma el problema de la financiación...

Sí claro, las entidades bancarias van a ser más rigurosas aún a la hora de prestar tanto a los promotores como a los particulares, que vamos a ver incrementados los diferenciales en los préstamos y, en definitiva, se va a encarecer la financiación. Esta circunstancia ya la hemos contemplado en nuestras previsiones y esperamos que no nos haga cambiar nuestra hoja de ruta.

Esta hoja de ruta ha llevado a Inbisa a realizar tres inversiones en el mercado residencial vasco y catalán, ¿en qué momento se encuentra Inbisa en residencial?

Somos una promotora tradicional que basa su estrategia en el rigor. Intentamos ser muy estrictos en la localización adecuada de los suelos, en el diseño del producto, en su comercialización y construcción. Todos los pasos que damos, los contrastamos bien, analizando profundamente los datos. En este contexto, en los últimos meses hemos incorporado a nuestra cartera tres nuevos solares, dos en Bizkaia y otro en Barcelona, para un total de unas 300 viviendas. Con ello, el stock actual de la compañía asciende a más de 1.000 viviendas en promoción en diferentes fases, 300 de ellas en construcción, repartidas por Cataluña, Madrid, Valladolid, Bizkaia, Navarra y Palma de Mallorca.

Nos ha comentado que tienen una cartera de 1.000 viviendas en promoción, ¿qué grado de comercialización llevan?

En general nosotros arrancamos la construcción cuando la promoción ha superado el 50% de comercialización y, normalmente, cuando terminamos las obras ya están todas las viviendas vendidas. Esto ha sido nuestra constante y seña de identidad en los últimos años y esperamos que los cambios que pueda haber en el mercado en los próximos meses no nos hagan apartarnos de este camino. Esta política que siempre hemos llevado en Inbisa nos aporta una cierta tranquilidad ante esta coyuntura de incertidumbre y nos da la certeza que no vamos a tener ningún retraso en los plazos de entrega de las viviendas, lo que genera tranquilidad a los clientes.

Hablando de clientes, ¿habéis notado un cambio de tendencia en cuanto a las ubicaciones que demandan los nuevos compradores?

Cada promotora tiene su estrategia y sus objetivos. Sí que es cierto que, desde la pandemia, los clientes comenzaron a localizar sus búsquedas a zonas más perimetrales de las grandes ciudades, con más acceso a la naturaleza y donde los espacios comunes y las terrazas tuvieran una presencia importante. Ahora estamos comprobando que hay una cierta vuelta a la situación prepandemia y vemos que hay de nuevo un interés de la demanda por promociones más urbanas. Lo cierto es que hay compradores para todo, es cuestión de conocer bien el perfil de comprador al que te diriges.

¿Apreciáis un cambio en la estrategia del sector derivado de la escasez de suelo en algunas localidades?

Nosotros siempre hemos tendido a buscar suelos en localidades próximas a nuestras territoriales, ubicadas en Bilbao, Madrid y Barcelona. No obstante, en los últimos tiempos también nos hemos aventurado a ubicaciones que estén más alejadas y que siguen dependiendo de estas territoriales. En definitiva, lo importante es que haya mercado y demanda sostenida, que sean localizaciones donde haya un alto nivel de potencial comprador, intentando huir de emplazamientos arriesgados. Además, nuestro core de negocio es la construcción de primera residencia de calidad para residentes habituales.

Y si nos salimos del residencial, ¿en qué posición quedan otros segmentos de inmobiliario como el logístico, el ‘retail’ u oficinas?

En Inbisa históricamente, hemos hecho promociones de todo tipo, residencial, industrial, logístico y terciario. Si bien es verdad que en los últimos años estamos muy centrados en la promoción residencial, recientemente hemos vuelto a la promoción logística con la adquisición de varias parcelas en Toledo y Sevilla. Queremos aprovechar toda la experiencia que en su día adquirimos y el conocimiento de nuestro equipo técnico, para volver a ser una referencia en el sector logístico, siempre con el rigor y con la prudencia que nos caracteriza.

Respecto al sector terciario, actualmente no es nuestra prioridad dentro de nuestro plan estratégico, aunque disponemos de varios activos en patrimonio que explotamos y gestionamos pero, sin descartar posibles oportunidades, no somos activos en la búsqueda de negocio en este sector. Nuestra actividad ahora tiene el foco en el residencial y en el industrial-logístico.

¿Qué previsiones tenéis de cara al nuevo año 2023?

Los nuevos tiempos que se avecinan nos van a obligar a tener algo de prudencia en nuestras decisiones. En Inbisa podemos seleccionar mucho mejor nuestras oportunidades de negocio y no estar sujetos a cifras de compra masiva de suelo para responder a accionistas, lo que nos permite adaptarnos más fácilmente a las coyunturas del mercado en cada momento. Nuestro objetivo en la compañía es seguir creciendo, pero siempre de manera ordenada y sostenible, incorporando un total de 600 viviendas nuevas por cada ejercicio a nuestra cartera de negocio y generar un volumen de ventas de alrededor de 150 millones de euros anuales. Esto es lo que teníamos marcado y ahora aplicaremos la prudencia en nuestras decisiones derivado de lo que va a ocurrir en el mercado próximamente.