El sector promotor necesita 10.000 millones de euros en financiación
Hacen falta más jugadores de tamaño mediano y pequeño que sustituyan la financiación bancaria de las empresas y promotores. Los bancos están en retirada para una buena parte de la financiación que antes concedían y el papel de la financiación alternativa va a ser importante en los próximos años.
El mercado inmobiliario anda revuelto con la subida de tipos de interés y las promotoras empieza a sufrir esta subida. La banca cierra el grifo y endurece las condiciones. ¿Cuál va a ser el papel de la financiación alternativa en el sector?
Ignacio Novela, partner de Terram Capital y senior advisor de Urbanitae afirma que “los bancos están en retirada para una buena parte de la financiación que antes concedían, por los requisitos de capital del que ha marcado Banco Central Europeo y el Banco de España. Ahora les cuesta más dinero financiar. También es consecuencia de la concentración bancaria que ha habido en España después de la crisis de 2010. Hemos pasado de 50 a tres megabancos y dos o tres bancos medianos, por lo que el acceso a la financiación bancaria es menor al que era antes. En España hay jugadores de fondo de financiación alternativa de gran tamaño, anglosajones, que invierten en grandes sumas de dinero en pocos proyectos, pero hacen falta más jugadores de tamaño mediano y pequeño que sustituyan la necesidad de financiación tradicional de las empresas y de los promotores.
Atraer al pequeño y medio inversor
Ante esa necesidad nacen las plataformas de crowdfunding como Urbanitae. “Nosotros nacimos en 2017 para atraer al pequeño y medio inversor en proyectos profesionales. Ubanitae ha creado una vía nueva de financiación que permite que cualquiera pueda invertir en el sector. Tenemos 50 promociones vivas, pero lo más complicado es encontrar la financiación para poder construir. Nos llegan proyectos de todo tipo y lo que más estudiamos es la relación del promotor con los bancos y que probabilidades hay para que vayamos a conseguir la financiación. Estamos viendo en estos últimos doce meses que aunque la promoción sea perfectamente viable con unas preventas de más del 50%, con licencias de obra y suelos libre de cargas el banco es complicado que entre y son operaciones donde el banco hace años hubiera entrado”. afirma Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae quien asegura que “en España tenemos una necesidad de financiación para el sector promotor que se cifra en 10.000 millones de euros. En financiación alternativa se prevén 3.000 millones de euros”.
España viene de una historia de hiperbancarización y tanto promotores como empresarios se acomodaron hacia el modelo de financiación bancaria donde si cumplían con los ratios obtenían el crédito y el modelo era un 80% financiación bancaria y el 20% era financiación alternativa. Todo lo contrario al modelo anglosajón donde el 80% es alternativa y 20% tradicional bancaria.
Con la crisis del 2008 los promotores y empresarios tuvieron que ampliar sus miras y apuntar hacia la financiación alternativa, no solo de fondos sino de plataformas de crowdfunding, que en estos últimos años han crecido mucho y la tendencia según los expertos le mercado es que seguirá creciendo porque tanto promotores como empresarios van a tener que buscarse la financiación fuera del mundo bancario.
En un contexto de inflación alta y subidas de tipos de interés se prevé un descenso apreciable de las compraventas en 2023, pero moderado en los precios, según Atlas Real Estate Analytics recoge un 1%, un 3% según Bankinter e ING dice que el precio seguirá creciendo en 2023, aunque por debajo de la inflación.
“Es verdad que el descenso de las ventas puede ser de un 20 o 25% pero es que vamos a cerrar 2022 con 660.000 transacciones muy por encima de las 550.00 transacciones que es la media que se viene produciendo históricamente en nuestro país. Lógicamente si se produce una caída de la demanda volviendo a niveles normales caen las ventas, pero eso no es alarmante. Y si nos vamos a la promoción de obra nueva es al revés. Llevamos 14 años infraproduciendo vivienda y cuando nos acercamos a las 100.000 viviendas nuevas ya lo celebramos, y esto lo que produce es una tensión de precios por la escasez de oferta en el mercado. Además de tener un parqué de vivienda que se está quedando obsoleto porque no lo estamos renovando”, afirma Carolina Roca, presidenta de Asprima y directora general del Grupo Inmobiliario Roca.
Desde Asprima el objetivo que persigue la Asociación es poner en el mercado toda la vivienda de obra nueva que la demanda necesite, incrementando la cuota de mercado, que ahora está entre el 10-15%.
Santander, BBVA y CaixaBank ya han recortado en 2.000 millones de euros el crédito promotor. La financiación bancaria es la más barata, pero hay que tener una alternativa y para eso está la financiación alternativa.
“Hasta ahora la financiación alternativa se buscaba si el banco no entraba en el proyecto, pero ahora estamos viendo ya un cambio en los promotores porque ya desde el inicio del proyecto piensan en hacerlo con financiación alternativa y ese es el cambio de paradigma que estamos viviendo. Hemos lanzado un crédito al promotor y nuestra intención es cobrar ente el 7 y 9% de interés, pero sobre todo dar respuesta en 7 días porque la incertidumbre de plazo penaliza la rentabilidad. Ahora la financiación bancaria ya no es tan barata como el año pasado y al año que viene será más cara luego ya no hay tanta diferencia. El papel de la financiación alternativa va a ser muy importante en los próximos 3 ó 4 años”, declara Diego Bestard.
Hasta ahora la financiación de una entidad bancaria era para cubrir básicamente la construcción, luego si se necesitaba financiación para el resto de la inversión se recurría a la financiación alternativa por lo que se hablaba más de una financiación complementaria que alternativa, pero la tendencia es que la alternativa pueda ser un sustituto a la bancaria desde el principio y no esté presente solo para financiar el suelo o el tramo que el banco no te financia porque es un riesgo mayor.
“Tanto las plataformas de financiación alternativa o de crowdfunding, como los fondos somos muchos más socios que financiadores, al final nos sentamos con el promotor y entendemos lo que necesita y estructuramos de la mejor manera posible el proyecto para que sea viable. La financiación alternativa es más cara que la bancaria, pero porque se asume un riesgo mas alto. Por ejemplo, comparto la opinión de que el suelo se compra con recursos propios.
El suelo es riesgo de capital y si lo finanzas necesitas una rentabilidad más alta. Por tanto, la financiación alternativa no es solo deuda puede ser una mezcla de las dos pero de lo que se trata es de dar soluciones para que el proyecto salga adelante”, afirma Ignacio Novela.