Contratar una hipoteca a tipo fijo o variable ante la escalada del euríbor

Acceder a una vivienda, en la mayoría de los casos, suele ir ligado a la solicitud de un préstamo hipotecario. Antes de hacerla es importante parar y elegir la hipoteca que mejor se adapte a lo que se busca. ¿Fija o variable?

Una hipoteca fija o de tipo fijo, es aquella que mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Esto hace que las cuotas mensuales a pagar, para devolverla, sean siempre las mismas (sin subidas ni bajadas, propiciadas por las fluctuaciones del mercado financiero).

Una hipoteca variable o de tipo variable es aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según el euríbor. El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del euríbor más un diferencial fijo.

En plena escalada del euríbor la pregunta que sobrevuela en el mercado es si contratar una hipoteca a tipo fijo o variable. El euríbor, que viene de una fase bajista muy larga -de hecho, empezó el año en negativo- está en una escalada brutal, camino de acabar el año en el 3%. La principal ventaja de las hipotecas fijas es su estabilidad. Como su interés no depende de índices cambiantes como el euríbor, el cliente paga siempre las mismas cuotas. Este tipo de préstamos puede acabar saliendo más barato que uno variable si el euríbor se mantiene alto a medio o a largo plazo.

Como inconveniente, el interés que exigen las actuales hipotecas fijas es más alto que el de las actuales hipotecas variables, por lo que sus cuotas van a ser más caras durante el futuro más próximo. También pueden salir más caras a la larga si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

En cuanto a las hipotecas variables, su ventaja es que a corto plazo, tienen un interés más bajo que las fijas a corto plazo. Es decir, que sus primeras cuotas son más baratas. A la larga, saldrán más a cuenta que las fijas si el euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo. El gran inconveniente de las hipotecas variables es que si el euríbor sube, sus cuotas también se encarecen y pueden llegar a costar más que las de una hipoteca fija.

Santos González, presidente de la AHE afirma que “la incertidumbre en la subida de los tipos y la bajada en la actividad con su correspondiente influencia en el precio del mercado inmobiliario puede llegar a afectar al sector inmobiliario. Si eso ocurre, y se frena el mercado inmobiliario, se frenará la concesión de hipotecas”. Con respecto a la pregunta clave ¿tipo fijo o variable? el presidente de la AHE sostiene que ambas opciones son buenas a largo plazo para una hipoteca. “Si fuera solo a seis meses, contrataría a tipo fijo, pero lo normal es que una hipoteca sea a 15 o 20 años, y cogería tipo variable. Pero eso siempre depende del cliente y de su situación económica”.

Las entidades financieras han llegado a un acuerdo con el Gobierno para aliviar las hipotecas de aquellas personas en situación de riesgo de vulnerabilidad frente a la escalada imparable del euríbor. En primer lugar, se refuerza el actual Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, aquellas familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año y un incremento del esfuerzo del 50%, con viviendas de hasta 300.000 euros. En concreto, se reduce el tipo de interés aplicable durante los 5 años de carencia en el pago del principal de la hipoteca, pasando del euríbor más 0,25% al euríbor menos 0,10%. Además, se introduce la posibilidad de que las familias soliciten la reestructuración de la deuda en más de una ocasión; se duplica hasta los 24 meses el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda habitual, y se amplía de 6 a 12 meses el plazo para solicitar el alquiler social en la propia vivienda a la entidad financiera, por un importe máximo del 3% de su valor, por parte de las personas en situación de vulnerabilidad sometidas a una situación de desahucio de su vivienda.

Como ejemplo del impacto de estas medidas, para una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual -tras la revisión de los tipos de interés- de 524 euros verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de 5 años en más de un 50%, hasta los 246 euros. Además, se amplía, el ámbito del Código para que se aplique a más de 300.000 familias. Así, los hogares vulnerables que no hayan experimentado un aumento del 50% de la carga hipotecaria podrán acogerse también al Código, en este caso con una carencia en el pago del principal de 2 años, un tipo de interés menor durante ese periodo y la posibilidad de alargar el plazo de la hipoteca hasta 7 años.

La protección se extiende a las familias de clase media que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad como consecuencia del aumento rápido de la carga hipotecaria: el nuevo Código de Buenas Prácticas será aplicable a los hogares con renta inferior a 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) -unos 29.400 euros anuales- que tengan que hacer frente a una cuota hipotecaria superior al 30% de su renta y que hayan experimentado un incremento de esta carga hipotecaria de al menos el 20%. Para estos casos, las entidades financieras deberán ofrecer la posibilidad de congelar la cuota durante 12 meses, una reducción del tipo de interés aplicable al principal que se aplace y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años. Este nuevo catálogo de medidas permitirá hasta a 700.000 familias adaptarse gradualmente al nuevo escenario de tipos de interés.

Carmen Panadero, presidenta de Wires, recibe desde la Asociación de mujeres del Real Estate estas medidas con buenos ojos. “Es bueno dejar la opción a cada banco de adherirse o no, por lo que no son intervencionistas de mercado, estas medidas buscan suavizar la tasa de esfuerzo de las familias en un momento de fuerte incertidumbre económica y evitar una cascada de impagos que pude complicar los balances de los bancos. Aunque consideramos como áreas de mejora: definir criterios medibles en los incrementos de la tasa de esfuerzo de las familias ya que no están las reglas claras a la hora de, si el esfuerzo financiero para pagar la hipoteca es superior el 40% de la renta disponible si ya estuviera de antes de la subida de los tipos o situaciones de pérdida de empleo o caída de las rentas familiares. Y estaría bien añadir medidas complementarias al resto de familias que puedan acreditar estar en situaciones igualmente complicadas, pero con rentas superiores a los límites establecidos. Sobre todo, haciendo especial hincapié en familias numerosas o súper numerosas o con niños en edad escolar de la renta que sean”.