Generar oferta, la solución para un mercado del alquiler cada día más inestable
La mejor palabra que podemos usar para definir la situación actual del mercado del alquiler en España es “confusión” y también, “incertidumbre”. La implementación de medidas diferentes en cada comunidad autónoma, que pueden aplicar o no aspectos de la nueva normativa recogida en la nueva Ley de Vivienda, limita el ejercicio y disposición de la propiedad privada y penaliza a propietarios con 4 o más viviendas vacías. Se trata de medidas, todas ellas, que en su mayoría penalizan al propietario que es, en esencia, la llave para reavivar una cada vez más comprometida oferta, cuyo crecimiento es básico para equilibrar los precios, olvidando que más del 80% de viviendas vacías están en manos de particulares y representan los ahorros de toda una vida de trabajo y esfuerzo de esas personas. Esta situación no es ninguna novedad, pues el mercado del alquiler español lleva muchos años tensionado ¿El motivo? Un desequilibrio claro entre la oferta y la demanda abordado desde una óptica miope, desacertada a la hora de diseñar y ejecutar políticas de vivienda por parte de las diferentes administraciones públicas a lo largo del tiempo.
Llueve sobre mojado, en un sector con innegables inseguridades jurídicas provocadas por las últimas legislaciones en materia de desahucios y la laxitud de las leyes que provocan situaciones kafkianas en casos de flagrante ocupación de viviendas y la dificultad para recuperarlas por parte de sus legítimos propietarios. Ahora, las últimas disposiciones añaden nuevos factores de incertidumbre e inestabilidad jurídica, siendo algunas de esas normas derogadas por el Tribunal Constitucional. Una situación nada favorable y que no hace más que alejarnos del objetivo común que todos perseguimos: resolver el problema del alquiler. Recientemente conocimos el último movimiento del Ejecutivo de la nación, que apostó por establecer en un 2% el tope máximo de la subida de precios de alquiler. Estas medidas, siempre y cuando tengan una naturaleza coyuntural, son vistas con buenos ojos, pues pueden, en mayor o menor medida, ser de ayuda para controlar los efectos de la abultada tasa de inflación que estamos sufriendo, pero no deberían convertirse en estructurales porque no favorecerían el crecimiento de la oferta de inmuebles en alquiler. Sin embargo, si hablamos de medidas conjuntas a gran escala, nos damos cuenta de que se están tomando decisiones poco acertadas que, lejos de resolver el problema, lo pueden agravar. Si seguimos desincentivando a los propietarios a través de limitaciones de precios y subidas de impuestos, provocaremos que su interés por arrendar sus inmuebles sea menor y decidirán venderlos, viéndose así reducida la oferta y encareciéndose el precio, precisamente el efecto contrario al pretendido. Inseguridad, confusión y penalización fiscal a partes iguales que no favorecerán el equilibrio en un mercado muy tensionado. El mercado del alquiler español tiene un problema de oferta para satisfacer una gran demanda de soluciones habitacionales, por lo que el mercado se encuentra atascado ante la incapacidad de generar el volumen de oferta suficiente.
La receta para resolver toda esta problemática parece obvia: generar más oferta ¿Cómo conseguirlo? Básicamente a través de dos vías: Por un lado, incentivando positivamente (fiscalmente y con más seguridad jurídica) a los propietarios de viviendas para que las pongan en el mercado; por otro, con un mayor compromiso por parte de las administraciones públicas para asumir su papel como promotores en la construcción de viviendas destinadas al alquiler, tanto con iniciativas públicas como de carácter público-privadas. Es decir, con inversiones. Ellas son las que disponen del suelo, la capacidad normativa y los recursos públicos, para facilitar la construcción de nuevas viviendas y el desarrollo de nuevas soluciones habitacionales. La solución pasa también por cambiar y repensar el concepto de vivienda de protección oficial, creando un parque de viviendas destinadas al alquiler con las que luego no se pueda especular o, en otras palabras, blindándolas para evitar su descalificación y posterior especulación en el mercado. Medidas todas ellas que ayudarían, entre otras cosas, a que el segmento más castigado de la sociedad española, los jóvenes, pueda emanciparse e integrarse en la actividad económica, cosa impensable en la actualidad por el elevado nivel de precios en relación con el salario medio de este segmento de la sociedad. Medidas serias orientadas a los jóvenes para facilitar la financiación en la compra de vivienda (básicamente avales para la parte no financiada por la hipoteca y exención de impuestos en la compra según la renta) ayudarían también a destensar la demanda de alquiler favoreciendo el control de los precios.
Lo que no parece muy lógico ni acertado es que la solución al problema esté basada en una limitación de precios de un producto que se rige en el mercado libre, ni tampoco por la acción coercitiva, con la persecución y estigmatización de los propietarios. La administración, tanto estatal como autonómica o local, acostumbra últimamente a cargar sobre las espaldas del propietario los males del mercado del alquiler, cuando la realidad es que son ellas las que, a lo largo del tiempo, no han sabido abordar la problemática para aportar soluciones eficaces y se han centrado en visualizar la propiedad de una vivienda como una fuente recaudatoria vía tasas e impuestos de todo tipo. Un excesivo intervencionismo estatal no es bueno en ningún mercado. No obstante, es necesaria una cierta regulación para prevenir que el mercado se convierta en un ecosistema salvaje, preservando el derecho de los ciudadanos, pero sin excesos. Ya saben, “lo que mata no es el veneno, sino la dosis”. Es momento de que las Administraciones se responsabilicen del problema, que aporten soluciones serias y viables, sin damnificar a una de las partes y de entender y asumir que la carga del plan de acción social para facilitar el derecho de acceso a la vivienda por parte de las capas más desfavorecidas de la sociedad es responsabilidad del Gobierno, que deberá ofrecer los recursos necesarios para resolver el problema y no trasladarlo a una parte de la sociedad, los propietarios, sean personas físicas o jurídicas.No es de recibo decir que se quiere resolver el problema de la vivienda en España mientras se mantiene, e incluso se incrementa, la ya elevada carga impositiva que soportan las personas que compran, venden o alquilan una vivienda, pues no guarda coherencia con facilitar el ejercicio del derecho a la vivienda recogido en nuestra Constitución, especialmente si después una parte importante de los recursos no se destina a la resolución del problema.