El mercado va creando vivienda con la transformación de oficinas

El mercado de oficinas pese a los pronósticos que algunos hacían sobre su defunción inminente con la pandemia por el Covid, que impulsó el teletrabajo, sigue muy vivo y está en el foco de los inversores. Sin duda, la pandemia nos ha empujado al teletrabajo. En España, el 8% de los ocupados trabajan desde casa al menos la mitad de los días, pero el trabajo presencial ha vuelto y ha reactivado la inversión.

“Aunque ha habido profetas que han hablado de apocalipsis, las oficinas tienen vida y tienen futuro porque el hombre es un ser social y en el espacio físico es donde las personas se comunican. Es verdad que el mercado se ha visto afectado por la pandemia, pero se está recuperando. La contratación bruta de oficinas alcanza los 430.000 metros cuadrados, ha mejorado, aunque estamos en datos del año 2014. En cuanto al comportamiento de rentas y de disponibilidad es estable. La inversión transaccional ha caído, pero era previsible y desde la Asociación Española de Oficinas (AEO) transmitimos un mensaje de confianza en un producto que ha evolucionado en calidad y en sostenibilidad. Por tanto, las oficinas son presente y tendrán futuro”, asegura José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas (AEO).

En esta línea, Ismael Clemente, CEO de la socimi Merlin Propertis, que cuenta en su cartera con más de un centenar de edificios de oficinas, valorados en más de 6.300 millones de euros, afirma rotundamente “yo nunca he pensado que el mercado de oficinas entrase en un periodo de defunción”. Y compara esta situación con lo que ocurrió con el comercio online. “Con el ecommerce se pensó lo mismo que el online iba a ganar la batalla y no ha sido así y con el teletrabajo se ha dicho lo mismo. Nosotros siempre pensábamos que no iba a ocurrir, llevamos 450.000 metros de oficinas renovados y la pérdida neta de metros cuadrados con el teletrabajo ha sido mínima, se han perdido metros cuadrados de ocupación, pero ha sido por la caída del PIB, pero no tiene que ver con el teletrabajo, sino con la caída de la economía”.

José Luis Moreno, director de la Oficina Madrid Nuevo Norte de la CAM explica el momento en el que nos encontramos ahora. “Estamos en un momento de transición, se ha aprovechado la pandemia para modernizar las oficinas. Hay una gran demanda por parte de los inversores de producto de calidad y en el gobierno lo que estamos haciendo es apostar por la certidumbre y la transparencia y que toda la documentación sea accesible para que sepan los proyectos que hay en marcha y tengan claros los plazos de ejecución disponible”.

Madrid Nuevo Norte (MNN) es el proyecto estrella de oficinas en Madrid con1,5 millones de metros cuadrados. Se trata de crear un centro de negocios de última generación con el que competir en un escenario internacional.

“MNN va a suponer una movilización de 26.000 millones de euros en Madrid y la creación de 350.000 metros cuadrados entre 10 y 15 años y un foco de atracción para el inversor con parcelas púbicas y privadas. En la parte privada se va a construir el mayor centro de oficinas formado por siete rascacielos, uno de ellos tendrá una altura de 330 metros y será el más alto de Europa. Estas oficinas que están aún por definir por DCN, que es el socio privado de este proyecto, serán modernas, eficientes y representativas. En total 1,5 millones de metros, de los cuales el 78%, ósea 1,2 millones van a estar en la nueva estación de Chamartín, rodeado de un parque natural de 220.000 metros cuadrados con viviendas y servicios dotacionales alrededor. La urbanización terminará en el año 2028 y a partir de 2028, 2029 y 2030 se verán grúas y estará terminado en 2031 y 2032”, apunta José Luis Moreno.

¿Qué supone MNN para Europa? “MNN es el mayor proyecto de transformación urbana de todo Europa y eso nos hace estar en la champions league, en el sitio donde tenía que estar Madrid. Es un nuevo concepto que atiende a las demandas sociales del siglo XXI. Madrid tiene un mercado de oficinas muy potente a raíz de la inversión que han llevado a cabo empresas y fondos de inversión con desarrollos muy buenos, pero MNN marcará un antes y un después respecto a las capacidades que genera Madrid. Capacidad de atraer talento e inversión y generar empleo y nuevas oportunidades porque el siglo XXI es el siglo de las ciudades y por eso hay que generar medidas para mejorar las normas urbanísticas, crear un parque con la regeneración urbana y dar certidumbre a la inversión y a todos los madrileños porque Madrid crece y hay que pensar en lo que será Madrid en 20 años y eso es Madrid Nuevo Norte”, declara Mariano Fuentes, delegado del Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento.

Ismael Clemente también piensa que MNN es la oportunidad para competir con otras capitales europeas. “Tener un CBD financiero con un nivel de calidad provocará un desplazamiento de la demanda a esos edificios. Estos 1,5 millones de metros de oficinas que saldrán al mercado se van a ocupar por decantación. En una sociedad que va creciendo el PIB per cápita como es la española, se tienden a la premiumización y cada vez se va optando a una mayor calidad. MNN va a crear una oferta de altísima calidad en un área de la ciudad inmejorable y el que esté en Castellana se cambiará a MNN buscando algo mejor y esa oficina que se queda vacía en Castellana la ocupará una empresa que estaba en la periferia y quiere mejorar su posición y de esta forma se va produciendo un proceso de decantación donde al final en la parte de abajo está la oficina reconvertida en residencial que no cumple los requisitos de oficina en cuanto a cableado, instalaciones, filtrado de aire, evacuación de incendios, dejará de ser oficina y pasará a ser residencial. Con esta transformación se ayuda a paliar el problema de la vivienda y de forma natural el mercado va creando vivienda mediante transformación de oficinas que ahora están en edificios residenciales”.

MNN no es un plan de oficinas, es un proyecto de ciudad, así lo define José María Álvarez. “Madrid para competir necesita no sólo proyectos de la envergadura de MNN, sino también mejorar su porfolio. Es obvio que las oficinas que están en edificios residenciales no pueden responder a las exigencias del cliente de tener oficinas de mayor calidad y más sostenibles. Por otro lado, la ciudad necesita mejorar su oferta de viviendas, al final es un proyecto de ciudad. Hay un 33% de oficinas que se encuentran en edificios no exclusivos, es decir de uso residencial”.

A este respecto Ismael Clemente apunta que “España tiene una serie de tradiciones que son tributarias de dónde venimos y por ejemplo cuando vas a un notario entras a una oficina donde hay una cocina con una impresora y un microondas y esto solo se ve en Europa del Este. Si vas al pediatra pasa lo mismo vas a un edificio residencial igual que al notario, pero esto no es normal. En los países anglosajones por ejemplo en Japón, el notario está en un edificio de oficinas con una recepción estupenda y lo mismo si vas al médico, son edificios de calidad que cumplen con todos los estándares de sostenibilidad. El progreso económico irá provocando esa transición y la regulación ayudará también, primero porque hay un déficit de vivienda y si estas oficinas vuelven a ser residenciales se está poniendo más oferta en el mercado y segundo, desde un punto de vista de salubridad y seguridad”.

Además, Ismael Clemente apunta el caso de Lisboa. “En Lisboa si uno mira las estadísticas había un parqué de 4,7 millones de metros cuadrados de oficinas y ahora hay 4,3 millones, luego ¿han desaparecido 300.000 metros? No han desaparecido se han reconvertido a residencial. Lisboa está teniendo una demanda brutal de vivienda dentro de su objetivo de atraer talento y se han dado muchas transformaciones del stock de oficinas de peor calidad a residencial y esto ha hecho que caiga el stock de oficinas de la ciudad”.

En este sentido Mariano Fuentes asegura que “hay que generar la oferta suficiente para cambiar esos modelos antiguos. Las parcelas públicas en MNN van a servir de tirón para que el inversor vea que las administraciones están comprometidas con el proyecto y se hagan las infraestructuras antes y no se creen vacíos urbanos y se den usos mixtos”.

Como conclusión, José Luis Moreno tiene claro que para atraer a los inversores hay que darles certidumbre, transparencia y accesibilidad. “Para atraer innovación, talento e inversión a una ciudad hace falta transparencia, accesibilidad a la información, colaboración público-privada y cumplir los plazos”.