Nuevas normas urbanísticas para Madrid en otoño

Avanzar hacia un urbanismo sostenible, apostar por la rehabilitación de viviendas y permitir nuevas fórmulas de habitar en Madrid son las bases donde se asienta las nuevas modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997. El pasado 16 de agosto se publicaban en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) el avance de estas modificaciones anunciadas previamente en junio a la Junta de Gobierno. A partir de esa fecha durante tres meses están sometidas a un periodo de sugerencias y consultas públicas. Según el Ayuntamiento de Madrid se prevé tener la primera aprobación inicial para otoño y la definitiva, a mediados de 2022. Con estas modificaciones el Ayuntamiento de Madrid trata de actualizar y renovar la normativa del PGOU del 97.

“Han pasado 24 años y se han tomado muchos acuerdos de seguimiento e interpretación en estos años, pero no están integrados en la normativa. La primera misión que tenemos por delante es hacer entendible la normativa y simplificarla. Nos hemos centrado mucho en cambiar la normativa y adecuarla a la demanda social del momento. No es lo mismo cómo funciona Madrid hoy en el año 2021 que en 1997 y por ello, vamos a permitir la entrada en residencial en los usos dotacionales, mejoraremos las condiciones mínimas de edificabilidad para mejorar y aumentar el confort en los hogares, introduciremos el coliving, que a día de hoy no tenía espacio en la normativa urbanística y también introduciremos algo muy importante que es el factor verde con incentivos para invertir en el urbanismo green”, afirma Mariano Fuentes, delegado del Área de Desarrollo Urbano de Madrid,

Entre las modificaciones previstas se pretende recuperar las viviendas en el centro de Madrid para que no acabe todo convirtiéndose en locales comerciales y aquí Mariano Fuentes explica que “hay dos líneas de trabajo: la primera se centra en la definición de la norma urbanística de intensificación de usos porque generaba muchas trabas a la hora de poder convertir viviendas grandes en el centro de Madrid y compartimentarlas en varios pisos. Los promotores han solicitado en muchas ocasiones esa transformación, pero la norma no lo permitía y al final el promotor acababa solicitando el cambio de uso a terciario y de esta forma se estaba negando a que hubiera más viviendas en Madrid por lo que estaba claro que era necesario reescribir las reglas del juego. En segundo lugar, vamos a dejar claro en la nueva normativa la transformación de locales en viviendas y otra novedad va a ser la incorporación del residencial en suelos dotacionales”.

Residencial en suelos dotacionales

En cuanto al tema dotacional se abordarán dos cuestiones. Por un lado, al haber un exceso de suelo dotacional que incluso va a ser difícil ponerlo en carga en los próximos años se ha pensado meter el residencial en suelos dotacionales y adecuar el régimen de usos de equipamiento básicos en esos suelos en función de su necesidad. Por ejemplo, si en un suelo es necesario poner un centro cultural en una parcela para uso deportivo que no se tenga que hacer un plan especial y se pueda cambiar el uso de forma rápida.

“Introducimos la vivienda dotacional, que eso ya lo hacíamos y va a seguir presente con una vivienda de integración social para colectivos con pocos recursos que es una vivienda en alquiler en régimen rotatorio, pero además incluimos la vivienda tutelada que va a estar centrada en grupos que tienen problemas de acceso a la vivienda como son los jóvenes. En los suelos de uso dotacional puedan construirse edificios residenciales en régimen de alquiler tutelados por la administración pública, bien sea la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) del Ayuntamiento, la Comunidad de Madrid o el Estado”, apunta Mariano Fuentes.

Nuevas fórmulas: ‘coliving’

Las necesidades que demandan los madrileños hoy no son las mismas que hace 24 años. Han surgido nuevas formas de habitar para las que la actual norma se queda corta. ¿Cómo se da entrada a estas nuevas formulas en la normativa?

“El Ayuntamiento a la hora de definir estas formas de vivir no vamos a poner preferencias ya que mi labor como gestor público es dar todas las opciones a los madrileños para que puedan elegir. Por ello, en cohousisng lo que hacemos es regular la superficie mínima y también damos entrada a un nuevo tipo de uso residencial que es el coliving, espacios compartidos, que no estaba regulado en la normativa. Y en cuanto a las viviendas turísticas solo se permitirá su implantación en las plantas baja y primera de bloques residenciales, imponiendo en el segundo caso el requisito adicional de que no se sitúe debajo ninguna vivienda” asegura Mariano Fuentes.

El sector aplaude estas modificaciones . Para Pablo Alonso, director territorial centro de Aedas Homes, “se trata de iniciativas positivas en la medida en que inciden en la cuestión básica de flexibilizar la rigidez normativa y administrativa de cara a poder adaptar la situación urbanística de la ciudad a los usos y demandas de una sociedad enormemente dinámica. Por ejemplo, el impulso al coliving o permitir otros usos en suelos dotacionales son medidas positivas que ayudan a paliar la dificultad de acceso a la vivienda en Madrid a determinados colectivos, muy en concreto a los jóvenes. Además, creemos que es muy interesante favorecer las terrazas y espacios abiertos dentro las viviendas sin que computen como superficie edificada. Sin duda, esto fomentará una mayor calidad de las casas y, lo más importante, sin incrementarse su precio”.

Terrazas y balcones

Si hablamos de nuevas fórmulas tenemos que hablar también de las tendencias que nos ha dejado la pandemia como la necesidad de terrazas en las vivienda.

En las nuevas modificaciones para impulsar la construcción de terrazas, se va a incentivar al promotor para que las terrazas no computen en edificabilidad y hagan viviendas con espacios exteriores. Y en cuanto a las viviendas ya construidas se construirán balcones y se aumentarán las zonas comunes sin que computen en edificabilidad.

Un estudio realizado por Habitat Inmobiliaria refleja que un 5% de la edificabilidad del total de sus promociones se destina a terrazas cubiertas. Este 5% supone una superficie superior a 17.000 metros que se podría utilizar para hacer viviendas adaptadas a las nuevas necesidades u obligaciones que debemos asumir. A nivel nacional, el 56% de la superficie destinada a terrazas cubiertas agota la edificabilidad disponible para las viviendas. Son 17.020 metros de los 30.286 metros de terrazas cubiertas realizados. Este porcentaje varía según la comunidad autónoma. En el caso de Habitat Inmobiliaria, en la Comunidad de Madrid este porcentaje supone un 68%. Con viviendas de una superficie útil media de 82 metros, la superficie que las terrazas restan de la edificabilidad son 4 metros. Estos metros se pueden utilizar para hacer las cocinas un 50% más grandes o ampliar los dormitorios secundarios un 30%.

“Esta limitación en la edificabilidad obligaba a tener que decidir qué sacrificas, la vivienda o la terraza. Con la modificación propuesta por el Ayuntamiento de Madrid, esto no tiene por qué ser así. Si liberamos la superficie de las terrazas del cómputo de la edificabilidad podemos hacer terrazas vivideras y utilizar esa superficie liberada para diseñar viviendas adaptadas a la “nueva normalidad” impuesta por las terribles circunstancias acaecidas”, afirma David Rocha, director técnico de Habitat Inmobiliaria, quien asegura que de esta manera todos ganan. “Los ciudadanos tendrán las casas que necesitan y el Ayuntamiento habrá satisfecho lo que la población demandaba además de que, al aumentar la superficie construida de las promociones y, por tanto, el presupuesto de las obras, los ingresos por impuestos tales como el ICIO se incrementarán”.

Ante este nuevo escenario Raúl Guerrero, CEO de Gestilar concluye que “en líneas generales la modificación es muy interesante y positiva por diferentes motivos. Uno de ellos es la flexibilidad de usos: Se trata de una norma muy ágil no sólo por la posibilidad de implantar determinados usos en normativas vigentes, sino porque además agiliza los trámites de determinados cambios de uso. La posibilidad de realizar vivienda en el dotacional es muy inteligente, pues uno de los problemas que tenemos en Madrid es la escasez de suelo, que unido a los plazos de fabricación de suelo finalista nos hacía tener escasez importante, y con estos cambios se abre la posibilidad de ubicar viviendas de determinadas características en suelos dotacionales de forma inmediata. Y otro motivo es la adaptación de ordenanzas a la demanda actual: Favorece la creación de espacios exteriores sin penalizarlos con consumo de edificabilidad como ocurría hasta ahora en Madrid. Además, impulsa la sostenibilidad y eficiencia. Estos dos puntos son claves en la demanda actual”.

Sin embargo, por otro lado, Raúl Guerrero apunta que “se deberían matizar o incluir determinados aspectos como el tamaño mínimo de viviendas: Se aumenta el tamaño mínimo de viviendas a 40 metros útiles. Esto no es demasiado importante, pero sí lo es la regulación en detalle del tamaño y forma de las piezas de la vivienda, restando flexibilidad en el diseño, algo que puede penalizar al mercado de vivienda asequible. Y también hay incidir en las plazas de garaje, algo que para nosotros es fundamental. Tendemos a una sociedad más sostenible, en la que el vehículo en propiedad está cada vez menos presente y la movilidad sostenible y vehículos compartidos son más importante. En ese sentido, se debería ir regulando las ordenanzas de forma que se redujeran las dotaciones mínimas de plazas de aparcamiento, y por otro lado se fueran apoyando las infraestructuras del nuevo modelo de movilidad”.