La joya de la corona de España está en los 7.905 kilómetros de costa
Este mercado de segunda residencia se extiende a lo largo de 24 provincias en 469 municipios, según datos de Tinsa. La mejora de la situación sanitaria por el Covid ha provocado que aumente la demanda de vivienda en costa, donde los precios han caído en dos tercios de los municipios con la pandemia.
España cuenta con un total de 7.905 kilómetros de costa. Este mercado de segunda residencia se extiende a lo largo de 24 provincias en un total de 469 municipios y podríamos decir que es la joya de la corona de España pero ¿qué ha pasado con los precios de las viviendas en la costa en este último año con la pandemia? Los precios inmobiliarios se han abaratado en el 66% de los municipios costeros entre el primer trimestre de 2020 y 2021, según datos del informe Vivienda en Costa 2021, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, que refleja que, en un mercado atípico marcado por el descenso de operaciones, dos tercios de los municipios de costa registraron caídas interanuales de precio en el primer trimestre de 2021.
“El descenso de las compraventas ha sido más atenuado en el segmento de segunda residencia, con ajustes de precios en su mayoría por debajo del 5%.Aunque los precios medios de los municipios arrojan cifras negativas generalizadas, en la vivienda vacacional se observa una realidad de ajustes en precios contenidos. La vivienda ha mostrado en términos generales una gran resistencia, especialmente en el segmento de la obra nueva”, afirma Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa.
Las restricciones de movilidad han hecho especial daño, sobre todo, en las ubicaciones más dependientes de la demanda internacional, que suele coincidir con ubicaciones con producto de alta gama. Dos buenos ejemplos de ello son: Marbella, en Málaga, y Sitges, en Barcelona.
Estos dos mercados registraron en 2020 una caída de las compraventas de viviendas superiores a la media de sus provincias. Concretamente, vendieron un 30% menos de viviendas (nuevas y usadas), mientras que tanto en la provincia Málaga como en la de Barcelona el descenso medio de compraventas en 2020 rondó el 19%. En las tasaciones realizadas por Tinsa en Marbella y Sitges durante el año pasado y primer trimestre de 2021, se observa también un incremento de la superficie media de los inmuebles adquiridos, especialmente llamativo en el caso de Sitges, donde el aumento alcanza un 20% en las viviendas tasadas. En Málaga, se sitúa en torno al 5%, siendo en Málaga donde más promociones de obra nueva se han iniciado. Tinsa asegura que las grúas “no se detuvieron ni en los meses más duros de la pandemia”. En todo el litoral malagueño se mantiene activa la construcción de nueva oferta, destacando Estepona, Marbella, Benahavís, Mijas, Torrox y Torre del Mar (Vélez-Málaga).
Precios y compraventas
La evolución de precios, según dicho estudio, ha sido dispar. En Sitges, el precio medio de la vivienda nueva y usada ha aguantado mejor con una subida interanual en torno al 8% en el primer trimestre, según las tasaciones de Tinsa. Mientras que en Marbella, se observa un descenso en torno al 10%, principalmente asociado a la vivienda usada. Hay que recordar que la Costa del Sol es un mercado que ya había empezado a estabilizarse en 2019 tras el importante crecimiento experimentado en los dos años anteriores.
En cuanto a la evolución de las compraventas en segunda residencia. Los escenarios que suscitan mayor consenso, según Tinsa, han sido el de estancamiento (36,6 % de las zonas) y caídas de hasta un 10%. Pero también en un 24 % de las zonas se apunta a un incremento de las compraventas de vivienda vacacional, sobre todo en localidades como Cádiz, Huelva, Pontevedra y en las costas occidentales de Asturias y Almería. La evolución de las compraventas ha presentado diferencias entre la demanda internacional y nacional, según los técnicos de Tinsa, mientras que la demanda nacional se ha mantenido en un 42,7 % de las zonas e incluso se habría incrementado en otro 15,9% de ellas, la extranjera se ha mantenido en un 25 % de las zonas, siendo la situación mayoritariamente descrita la del descenso de demanda (44,5 %).
“La escasez de demanda durante los meses en los que se prohibió la movilidad nacional e internacional hizo que el mercado se ralentizará, pero desde junio de 2020 hemos registrado una reactivación significativa de las ventas, por lo que los precios de la vivienda de obra nueva se han mantenido y en algunos casos han repuntado por el notable incremento de la demanda. En Aedas Homes el perfil inversor en la costa prácticamente no existe. Vendemos viviendas a usuarios finales que valoran las calidades de nuestra oferta, las medidas de sostenibilidad, las zonas comunes y los espacios abiertos. Tanto extranjeros como nacionales lo que quieren son casas en promociones con vistas despejadas y en zonas tranquilas, como es el caso de nuestros proyectos Idilia Views, en Rincón de la Victoria (Málaga) y Mara Views en Alicante”, explica Pablo Rodríguez-Losada, director comercial y de marketing de Aedas Homes.
El verano y la movilidad tras la mejora de la crisis sanitaria del Covid, ha hecho que la demanda de vivienda en costa se incremente. “En estos meses de verano hemos visto un incremento muy importante en la demanda de segunda residencia y las preferencias están siendo muy parecidas a las pre-covid pero si cabe aún más acentuadas,: más terrazas, más luz, más vistas..., en definitiva, más vida” asegura Mario Lapiedra, director general de Neinor Homes.
En esta misma línea, Raúl Guerrero, CEO de Gestilar afirma que “en estas vacaciones hemos visto como el inversor internacional sigue muy activo y muestra interés por el mercado residencial de costa. Esto se debe, principalmente, a varios motivos: la elevada liquidez que tienen los fondos, la estabilidad del mercado, con clientes muy estables y un alto nivel de transacciones, que se ve beneficiado también por un escenario con perspectivas de bajos tipos de interés y de que suba la inflación. Todo esto sumado a la reapertura al turismo, ha hecho que el mercado residencial de costa se incremente. Sin embargo, los precios no han bajado. La crisis del covid ha provocado un ciclo de ralentización de venta muy corto que ha sorprendido a las promotoras en una buena situación de estabilidad y solvencia, permitiéndoles aguantar ese periodo sin bajadas de precio. Ahora las ventas se han reactivado de forma muy notable. Los inversores buscarán el residencial temporal, no vacacional, en la que pasarán al menos seis meses al año. Esto hará que haya un comprador más estable y que busque programas de vivienda para uso permanente”.
Ante este nuevo escenario con la mejora de la crisis sanitaria por el Covid, Carmen Román, directora comercial de Habitat Inmobiliaria concluye que “la mejora de la situación sanitaria en general y la llegada de las vacunas están provocando que el mercado residencial de costa coja fuerza, tanto a nivel nacional como internacional. Ahora mismo, la migración de dinero financiero a dinero inmobiliario supone una oportunidad para la obra nueva y es que la vivienda se plantea otra vez como un valor refugio. Además, es importante destacar que España sigue siendo uno de los países más atractivos de Europa para invertir en inmobiliario y sigue siendo un sector con rentabilidades superiores a otros productos de inversión”.